Майкл Грегори - Хроники карьеры. Взгляд изнутри. Профессионалы о плохом и хорошем в своих профессиях
Исполнительный вице-президент, коммуникационная компания, 18 лет, Атланта, Джорджия
Если вы хотите стать агентом по продаже недвижимости
Люди думают, что вы должны быть доступным 24 часа и 7 дней в неделю. Благодаря мобильным телефонам и Интернету ожидается, что вы находитесь на связи постоянно, так что отключиться практически невозможно. С другой стороны, на основании своего опыта вы понимаете, что оставшиеся без ответа звонок или электронное письмо могут оказаться предложением крупной сделки.
Когда растут цены на жилье, недвижимостью хочет заниматься практически каждый. Самые низкие за всю историю процентные ставки, существовавшие с 1995 по 2005 год, подпитывали долгосрочный бум на недвижимость в Соединенных Штатах, и только ужасающие события 11 сентября 2001 года послужили причиной кратковременного спада на этом рынке. Национальная ассоциация агентов по недвижимости (NAR), возникшая в 1908 году, отмечает, что около 25 процентов ее нынешних членов получили лицензии на оказание услуг в сфере недвижимости между 2005 и 2007 годами. Членами данной организации являются брокеры по недвижимости, агенты по недвижимости, управляющие недвижимым имуществом, оценщики и другие.
Однако как скажет вам любой опытный агент по недвижимости (риэлтер), ситуация на рынке недвижимости характеризуется высокой цикличностью. Когда ставки ипотечного кредита растут, а экономика переживает стагнацию или же рост цен внутреннего рынка опережает рост зарплат, жилье перестают покупать. Все эти тенденции налицо и в полной мере проявились к 2008 году. Строительство новых домов замораживается, взыскания по закладным внутри страны растут, экономика близка к рецессии, а крупнейший национальный застройщик уволил тысячи рабочих.
Традиционно тремя важнейшими приоритетами в сфере продажи недвижимости являлись местоположение, местоположение и еще раз местоположение. Но нынешняя ситуация такова, что их вполне уместно заменить на другой вариант: выбор времени, выбор времени, выбор времени. Помните о нем, если решитесь связать свое будущее с этой деятельностью.
В отличие от многих профессий, профессия риэлтера не требует от вас загрузки на полный рабочий день. Многие домохозяйки и пенсионеры занимаются листингом[19] и продажей недвижимости на основе частичной занятости. С комиссионными, которые в среднем по стране составляют 6 процентов от суммы продажи и при средней цене на дом в Соединенных Штатах (на 2006 год) в $246 500 (сравните с суммой в $140 000 всего десятилетием ранее и $21 400 в 1966 году), эти люди могут поддерживать неплохой уровень жизни, осуществляя всего лишь несколько продаж в год. Но в мире недвижимости существует поговорка: только 10 процентов риэлтеров получают 90 процентов совокупного дохода. Агенты, попадающие в эти 10 процентов, обычно функционируют семь дней в неделю, 365 дней в году и зарабатывают от $250 тыс. до $1 млн в год, продавая всевозможные виды недвижимости.
Успешная карьера в этом бизнесе — весьма прибыльное занятие, однако все не так просто, и прежде чем вы достигнете удовлетворительных результатов, может пройти немало лет. Фактически все агенты по недвижимости получают комиссионные в момент совершения продажи, так что до тех пор, пока вы не раскрутитесь, платежные чеки могут быть не слишком значительны (в смысле прописанных в них сумм) и довольно редки.
Специалисты в сфере продажи недвижимости изначально делятся на две категории: брокеры (посредники) и агенты (продавцы). Каждая из специальностей требует определенной профессиональной подготовки, причем уровень обучения брокеров куда более высокий. Тем не менее по сравнению с большинством других профессий академические требования здесь минимальны. Чтобы стать брокером или агентом, вы должны получить лицензию от вашего штата и последовательно посетить несколько ежегодных образовательных курсов.
Брокеры традиционно владеют и управляют компаниями, занимающимися недвижимостью, тогда как агенты чаще бывают в разъездах, занимаются листингом и продажей недвижимости. Когда недвижимость продана, комиссионные от ее продажи делятся между брокером и агентом в предопределенной пропорции. Эта пропорция меняется от города к городу, а иногда от офиса к офису. В общем же чем больше будет число сделок, совершаемых агентом в течение произвольно выбранного отрезка времени, тем ниже сумма, которую брокер получит с каждой продажи. В свою очередь в обмен на получение упомянутого процента от продаж брокер предоставляет агенту место в офисе и обслуживающий персонал.
Операции с недвижимостью обычно проводятся двумя разными агентами. Например, при типичной продаже недвижимости один агент представляет продавцов дома, а другой — покупателей. Иногда только один агент может представлять обе стороны за неимением у кого-то из них своего агента, но это возможно лишь в случае отсутствия потенциального конфликта интересов. С другой стороны, будущие покупатели могут сначала связаться с агентом в определенном городе, агент найдет для них подходящую недвижимость, а затем отрекомендует ее им для продажи.
При совершении сделок, связанных с недвижимостью, как правило, составляются два различных контракта. Первый называется листинг-контрактом, или листинговым соглашением. Это соглашение между стороной, продающей собственность, и агентством недвижимости, в котором указывается отпускная цена и процент комиссии. Второй контракт — договор купли-продажи между продавцами и покупателями, где устанавливается цена покупки и обговариваются все прочие условия сделки. Чем больше у вас как у агента по продаже недвижимости на руках листингов, тем выше шансы на получение дохода.
Как и во многих других профессиях, агенты по продаже недвижимости специализируются в определенных сегментах своей деятельности. Большинство из них занимаются продажами жилой собственности, некоторые занимаются коммерческой или индустриальной недвижимостью, а другие работают только как лизинговые агенты. Агент по продаже недвижимости также может стать управляющим какого-либо объекта, вроде офисного здания, кондоминиума или интерната для престарелых.
В числах
Уровень занятности. В Национальной ассоциации агентов по недвижимости состоит более 1,3 млн членов — агентов по недвижимости, входящих в 1600 местных и 54 региональных и территориальных ассоциации.
Требования к образованию. Никакой формальной академической степени для того, чтобы стать агентом по продаже недвижимости, не требуется. Каждый штат лицензирует риэлтеров на предмет выдачи им разрешений на работу; сюда входит сдача экзамена и посещение некоторых обязательных профессиональных курсов.
Средний уровень заработной платы. Доход агента по продаже недвижимости зависит от комиссии, при условии, что она выплачивается по заключении сделки. В соответствии с данными Национальной ассоциации агентов по недвижимости, средний ежегодный уровень дохода агентов с опытом работы менее двух лет составляет $15 300; у тех, кто имеет опыт работы 16 лет и более, доход в среднем равен $76 200. В целом же средний ежегодный доход агентов по недвижимости в Соединенных Штатах равен $47 700.
Институт против реальности
Как вы можете соотнести будни вашей профессии с представлением о ней, сложившимся у вас во время обучения?
В отличие от большинства других профессий, обладающих потенциалом для получения шестизначных доходов, недвижимость не требует университетской степени, так что предварительное впечатление от профессии обычно формируется другими людьми, знающим, что это такое — работать в недвижимости, или имеющими собственный опыт покупки либо продажи дома.
Брокер по недвижимости, 18 лет, Атланта, Джорджия
Я окончил несколько бизнес-курсов, некоторые из них касались работы с недвижимостью, но почти никакой практической пользы от них не получил. Для того чтобы стать успешным агентом по недвижимости, нужно много трудиться и уметь налаживать контакты с людьми. Этому не учат в школе.
Агент по коммерческой недвижимости, 12 лет, Цинциннати, Огайо
Не может быть какого-то одного универсального представления о реальной работе агента по недвижимости, поскольку быть риэлтером и быть успешным риэлтером — две большие разницы. Основательное изучение рабочих основ профессии полезно, конечно, но не это определяет успех. Любого, изучившего основы, я смогу сделать успешным в мире недвижимости, если только у него есть мотивация и желание работать по 60 часов в неделю ближайшие три года.
Брокер по недвижимости, 20 лет, Чикаго, Иллинойс
***
Оцените по шкале от 1 до 10, где 10 — наивысшая отместка, качество курсов, прочитанных вам в институте и магистратуре, с точки зрения подготовки к профессиональной деятельности.
Четыре. Профессиональные курсы охватывали важные темы нашей профессиональной деятельности, включая составление контрактов, ведение расчетов и сопутствующие недвижимости законы. К сожалению, совсем не уделялось внимания изучению приемов маркетинга и технике ведения переговоров.
