Ольга Шефель - Как разобраться в ЖКХ и не переплачивать
поддержание в рабочем состоянии внутридомовых инженерных систем электроснабжения и электрического оборудования;
поддержание в помещениях, входящих в состав общего имущества, нормативной температуры и влажности (например, для отопления в подъездах и подвалах);
уборка и санитарно-гигиеническая очистка помещений общего пользования и земельного участка;
сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов;
накопление и сбор отработанных ртутьсодержащих ламп и их передача в специализированные организации;
противопожарные мероприятия;
уход за зелеными насаждениями и элементами благоустройства;
текущий и капитальный ремонт, подготовка к сезонной эксплуатации;
мероприятия по энергосбережению и повышению энергетической эффективности.
установка, запуск, техническое обслуживание и поверка показаний общедомовых счетчиков холодной и горячей воды, тепловой и электрической энергии, газа.
Работы по содержанию дома нужно проводить в течение всего жизненного цикла здания, постоянно или с соответствующей нормативам периодичностью.
Ремонт общего имущества многоквартирного дома — это ремонт, выполняемый в плановом порядке. Его предпринимают для восстановления исправности или работоспособности жилого дома, с заменой или восстановлением некоторых его составных частей, определенных нормативной и технической документацией.
Решение о текущем ремонте принимает общее собрание собственников помещений.
Перечень работ по ремонту должен быть прописан в договоре с управляющей компанией, так как управляющая компания будет выполнять работы в соответствии с договором.
Нарушение качества и периодичности жилищных услуг
С определением качества коммунальных услуг все относительно просто, поскольку все критерии жестко прописаны в законодательстве, но в отношении жилищных услуг этого сказать нельзя. Единственный документ, регулирующий качество жилищных услуг для конкретного дома — это договор на их оказание. Поэтому при заключении договора нужно обязательно проследить, чтобы услуги и их периодичность были перечислены как можно подробнее и конкретнее. Если какие-то работы (перечисленные в договоре) производятся некачественно, выполняются слишком редко или вообще не выполняются, органы управления домом обязаны снизить плату за ремонт и содержание.
Существует «Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме» (Постановление Правительства РФ № 491). Договор на оказание жилищных услуг должен ему соответствовать, иначе его можно признать незаконным и добиваться перезаключения.
Сроки устранения неисправностей (ГОСТ Р 51617–2000)
Эти сроки полезно иметь в виду при выяснении, достаточно ли хорошо поставщик жилищных услуг выполняет свою работу:
Примечание. Срок устранения неисправности считается с момента ее обнаружения или заявки потребителей.
Что делать при некачественном исполнении жилищных услуг?
В этом случае собственники помещений многоквартирного дома вправе потребовать изменения размера платы у управляющей организации. Наниматели жилых помещений по договору социального найма обращаются к наймодателю (органам власти).
Заявление об изменении размера платы за оказанные некачественные жилищные услуги можно сделать письменно или устно. Срок обращения с таким заявлением — 6 месяцев после соответствующего нарушения.
Получивший заявление представитель организации должен зарегистрировать его, а затем в течение 2 рабочих дней дать письменный ответ, будет ли пересчитана плата.
Перерасчет платы за ненадлежащее исполнение жилищных услуг
Перерасчет платы за содержание и ремонт происходит по формуле:
Размер уменьшения платы = Стоимость услуги / количество календарных дней в месяце × количество календарных дней, когда оказывалась услуга ненадлежащего качества.
Например:
Плата за содержание общего имущества многоквартирного дома — 10 р. за м2 жилой площади. Эта плата включает в себя оплату уборки общих мест пользования — 2 р. за м2. В апреле уборщики пропустили 10 дней, следовательно, размер платы за содержание жилого помещения уменьшился на:
2 р. /30 дней × 10 дней = 0,66 руб.
После перерасчета стоимость услуги по уборке общих мест пользования составит:
2 руб. — 0,66 руб. = 1,34 руб.
Плата за капитальный ремонт
До недавнего времени плата за капитальный ремонт входила в сумму, которую каждый собственник жилья платил «за ремонт и обслуживание». Управляющая организация должна была предложить срок начала ремонта, объем работ, стоимость материалов и так далее. Без конкретных предложений о том, что и как должно ремонтироваться, управляющая компания не имела права собирать эту плату. Однако в декабре 2012 года в Жилищном кодексе России появились изменения, связанные с проведением капитального ремонта.
Каждый регион обязан разработать и принять региональную программу капремонта, и самое позднее через 4 месяца после ее опубликования в квитанциях появится новая строка: «Капитальный ремонт».
Платить не будут собственники помещений в аварийных многоквартирных домах и собственники квартир в новостройках, стоящих меньше 5 лет. После пяти лет собственники уже должны платить по квитанциям за капремонт на общих основаниях.
Если в доме уже были сделаны какие-либо работы по капитальному ремонту (за счет собственников) и повторение этих работ пока не требуется, стоимость этой части капремонта будет вычтена из ежемесячной платы.
Размер взносов на капремонт
Региональное правительство должно установить минимальный размер взносов на капремонт общего имущества в многоквартирном доме. Предположительно он составит 5–10 рублей за м2, в зависимости от региона. Собственники помещений на общем собрании могут назначить и больший размер платы (максимальный порог законодательство не ограничивает). Если собственники не сумеют договориться о размере взноса, государство будет взыскивать плату за капремонт по минимальной ставке.
За неуплату взноса на капремонт начисляется пеня. Ее размер, так же как и для обычных пеней — 1/300 ставки рефинансирования ЦБ за каждый день просрочки.
Куда пойдут деньги, уплаченные за капремонт?
Все взносы на капитальный ремонт, пени за несвоевременную выплату этих взносов, проценты, начисленные на взносы, — это фонд капитального ремонта. Фонд капитального ремонта находится на специальном счете, предназначенном для сбора средств на капитальный ремонт общего имущества именно этого многоквартирного дома и оплаты работ по этому ремонту.
Выбор способа формирования фонда капитального ремонта
Собственники помещений в многоквартирном доме вправе выбрать один из способов сбора средств на капремонт:
— перечисление взносов на капитальный ремонт на счет регионального оператора. (Региональный оператор — это некоммерческая организация, которая должна обеспечивать капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах в своем регионе.);
— перечисление взносов на капитальный ремонт на специальный счет. Владельцем счета может быть ТСЖ, жилищный кооператив, управляющий домом или другой специализированный потребительский кооператив. Список банков, в которых можно открывать такой счет, утверждают региональные власти.
Способ формирования фонда должен быть выбран в течение двух месяцев после того, как региональная программа капремонта будет опубликована. Если жильцы не определятся за это время, фонд будет организован на счете регионального оператора.
Однако собственники могут изменить решение о месте хранения фонда капитального ремонта. Тогда владелец специального счета или региональный оператор передают счет в соответствии с принятым решением. Вместе со счетом передается информация о взносах, задолженности, периоде задолженности каждого из собственников.
Закрыть спецсчет можно только по заявлению его владельца, при наличии протокола решения общего собрания и при условии отсутствия долгов в этом банке. На закрытие спецсчета дается 10 дней после решения собрания. Дальше любой собственник квартиры вправе подать иск в суд и добиться перевода средств региональному оператору.
Порядок ведения спецсчета строго регламентирован. Допускаются только восемь видов операций, все — связанные с пополнением счета и обеспечением выплат на капремонт. Остальные операции по спецсчету запрещены. Контроль осуществляет банк.
