Борис Бирюков - Полный юридический справочник владельца квартиры, агента по недвижимости, покупателя жилья
Современное состояние системы управления ЖКХ
Рынок ЖКУ представляет собой сферу общественной деятельности, в которой заняты миллионы людей, проходят огромные финансовые потоки, миллиарды рублей жителей, оплачивающих услуги ЖКХ. Более того, УК и ТСЖ (ранее ДЕЗы и РЭУ) имеют доступ не только к финансовым средствам жителей, но и к бюджетным субсидиям. Например, в Москве ежегодно выделяется около 22 млрд руб. в виде субсидий на содержание и ремонт жилья. Емкость российского рынка ЖКХ эксперты оценивают более чем в 1,2 трлн руб. в год. Следовательно, находится немало желающих «отхватить кусок этого пирога».
Данный рынок был фактически поделен между муниципальными жилищно-коммунальными предприятиями, ДЕЗами (дирекциями единого заказчика) и РЭУ (ремонтно-эксплуатационными управлениями) и созданными на их базе УК (частными управляющими компаниями). Большинство этих компаний прямо или косвенно контролируются муниципальными чиновниками.
Предпосылки для масштабного передела рынков ЖКУ были созданы Жилищным кодексом, принятым в 2006 г. Этот документ позволил собственникам многоквартирных домов управлять своим жильем самостоятельно или нанимать УК решением общего собрания.
На сегодняшний день около 82 % жилого фонда РФ находится в частной собственности и поставлена задача создать адекватную систему управления жилищно-коммунальным хозяйством: на смену государственным унитарным предприятиям (ГУПам) в форме ЖЭКов, ДЕЗов, РЭУ и др. должны появиться новые формы управления.
Реформа ЖКХ предполагает, что в ближайшее время управление ЖКХ почти полностью должно перейти в руки частников и ТСЖ, а ЖЭКи, ДЕЗы и РЭУ исчезнут или преобразуются в УК. Активное участие в этих процессах будут принимать сами жильцы – собственники жилых помещений. Процесс реформирования идет довольно активно.
На 1 января 2011 г., по данным Фонда реформирования ЖКХ, в целом по Российской Федерации форму управления своим жильем уже выбрали собственники более чем 1 млн многоквартирных домов, работают около 11 тыс. частных управляющих компаний. Дома, управляемые частными управляющими компаниями, составляют более 50 % жилого фонда.
Всего на сегодняшний день в России создано более 50 тыс. ТСЖ, под управлением которых находится примерно 10 % домов, в управлении ЖК и ЖСК – около 3–5 % домов, остальная масса жилых помещений по-прежнему управляется ДЕЗами, РЭУ и другими унитарными предприятиями.
В Москве в настоящий момент из почти 9000 ТСЖ более 4000 самостоятельно управляют своим жилищным фондом: сами заказывают все услуги по эксплуатации, получают бюджетные субсидии на свой счет, выходят в город с соответствующими заявками.
Оставшаяся часть ТСЖ поручила управление внешней управляющей компании.
В Москве доля УО в структуре управления домами гораздо меньше, чем в среднем по РФ. Власти Москвы не торопятся приватизировать ДЕЗы, РЭУ и ЖЭКи. В соответствии с постановлением правительства Москвы от 1 декабря 2009 г. № 3127-ПП приватизация будет осуществлена в два этапа: на первом этапе предусматривается преобразование ДЕЗов в ОАО с сохранением до 2014 г. в собственности города 100 % акций; на втором этапе пакеты акций будут реализовываться.
Конечно, чтобы оценить, насколько управляющая организация, приходящая в дом, качественно (некачественно) управляет им, должно пройти некоторое время. Вместе с тем убытки, которые понесли собственники жилья, уже подсчитаны. По оценкам экспертов, годовой ущерб собственников жилья от недобросовестного распоряжения УК и УО деньгами жителей составляет около 65 млрд руб. Наибольшее число нареканий вызывает именно работа УК и УО, а также необоснованно высокие расценки. Широкое распространение получили злоупотребления правом распоряжения деньгами жителей. Например, УК принимают от жильцов платежи, но вовремя не расплачиваются с поставщиками. Люди вдруг обнаруживают, что они в долгах, им начинают отключать электричество, воду и т. п. Возникают проблемы с пожарной безопасностью, ремонтом здания и пр.
При этом УК и УО исчезают с рынка с деньгами жителей безнаказанными: не существует ни стандартов деятельности, ни прописанной в законодательстве ответственности.
Прибыль же компаний, занятых управлением и эксплуатацией жилого фонда, постоянно растет: в 2009 г. она увеличилась на 33,2 %, в 2010 г. – на 28 %.
Эксперты и специалисты единодушно признают наличие в действующем законодательстве пробелов в части построения системы требований к управлению многоквартирными домами.
Недавно (в апреле 2010 г.) на Всероссийском форуме ЖКХ эксперты признали очевидное: работа некоторых частных УК и ТСЖ идет сегодня вне правового поля. В этих условиях распространяется деятельность мошенников и аферистов.
Совершенствование законодательной базы
Пытаясь ликвидировать правовой вакуум, законодатели принимают меры по борьбе с произволом на рынке ЖКХ. В 2009 г. вступил в силу Закон от 1 декабря 2007 г. № 315-Ф3 (ред. от 27 июля 2010 г.) «О саморегулируемых организациях», который позволяет частным компаниям объединяться в саморегулируемые организации (СРО) и самостоятельно регулировать свою деятельность на добровольной основе. Закон предусматривает внедрение комплексной системы контроля и гарантий – от разработки стандартов управленческой деятельности до создания компенсационного фонда.
Управляющие компании, которые будут вести себя непрофессионально, могут быть оштрафованы, исключены из СРО и вынуждены будут уйти с рынка. Однако эксперты и специалисты справедливо указывают на несовершенство данного Закона.
Министерством регионального развития разработаны стандарты «Сертификация услуг по управлению многоквартирным домом», «Сертификация услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме», «Сертификация уполномоченного лица» и др. Разработан и утвержден Федеральный партийный проект «Управдом», одной из целей которого является формирование института управляющих многоквартирными домами.
Государственной Думой готовится пакет поправок в Жилищный кодекс, который вводит термин «управление многоквартирным домом», прописывает особенности управления в ТСЖ и управляющей организации, в целях упорядочения деятельности по управлению многоквартирными домами и перехода на профессиональное управление. Поправки предлагают решения и других наболевших вопросов.
В частности, речь идет о том, чтобы заставить всех жильцов объединяться в товарищества собственников жилья. В будущем только ТСЖ смогут заключать с управляющей компанией договор на обслуживание дома. Может исчезнуть такая форма управления, как непосредственное управление домом. До сих пор подобный способ управления был малопопулярен главным образом потому, что жильцам большой многоэтажки трудно договориться. С другой стороны, опыт по объединению жильцов в ТСЖ пока нельзя назвать полностью удачным.
С законопроектом можно ознакомиться на сайте Государственной Думы – www.duma.ru.
Управление многоквартирными домами в современных условиях представляет собой сравнительно новую сферу деятельности и еще недостаточно проработано юридически и организационно-методически. Она регламентируется жилищным законодательством, которое относится к комплексным отраслям законодательства и включает в свой состав нормы различной отраслевой принадлежности. Здесь применяются Жилищный, Гражданский, Гражданский процессуальный, Семейный кодексы, смежное законодательство, многочисленные подзаконные акты. К тому же это законодательство постоянно меняется.
Как правило, большинство граждан не знают, как в сложившейся системе в полной мере пользоваться правами и отстаивать свои интересы в административных структурах, надзорных инстанциях и судах, как выстраивать взаимоотношения по управлению многоквартирным домом.
В рамках данного справочника нет возможности рассмотреть все проблемные вопросы, возникающие в процессе управления многоквартирными домами, однако о многих из них можно узнать в различных СМИ. Например, в декабре 2010 г. состоялось интернет-интервью с членом Комитета Государственной Думы по строительству и земельным отношениям Г. П. Хованской. Тема интервью – «Правовые аспекты управления многоквартирным домом». Ознакомиться с ним можно на интернет-сайте www.consultant.ru.
Там же доступно интернет-интервью с Председателем Комитета Государственной Думы РФ по законодательству, Председателем правления Ассоциации юристов России, доктором юридических наук П. В. Крашенинниковым, которое состоялось 1 марта 2007 г. Тема: «Развитие законодательства в сфере имущественных прав граждан (Жилищный кодекс, «дачная амнистия», малоэтажное жилищное строительство и т. д.)».
Криминальные явления в управляющих организациях
Нижеприведенный материал был опубликован в «Российской газете» (федеральный выпуск) от 3 августа 2010 г. № 5249.
