Борис Бирюков - Полный юридический справочник владельца квартиры, агента по недвижимости, покупателя жилья
Порядок создания и государственной регистрации товарищества собственников жилья регламентирует ст. 136 ЖК. Права и обязанности товарищества собственников жилья регламентируют соответственно ст. 137 и 138 ЖК. Создание и государственную регистрацию товарищества собственников жилья в строящихся многоквартирных домах регламентирует ст. 139 ЖК.
Кодекс прописывает порядок реорганизации товарищества собственников жилья (ст. 140), ликвидации товарищества (ст. 141), объединения товариществ собственников жилья в союзы (ст. 142).
Гл. 14 (ст. 143–152) ЖК регламентирует правовое положение членов товарищества собственников жилья: порядок членства в товариществе собственников жилья (ст. 143 ЖК); определяет органы управления товарищества собственников жилья (ст. 144), права общего собрания членов товарищества собственников жилья (ст. 145), порядок организации и проведения общего собрания членов товарищества собственников жилья (ст. 146); определяет права (ст. 147), обязанности правления товарищества собственников жилья (ст. 148), права председателя правления (ст. 149), ревизионной комиссии (ст. 150).
Средства и имущество товарищества собственников жилья определяет ст. 151 ЖК, а ст. 152 регламентирует хозяйственную деятельность товарищества собственников жилья.
Выход на рынок ТСЖ не стал привлекательным фактом для чиновников. Поэтому сначала создание ТСЖ шло с трудом: муниципальные власти видели в ТСЖ своих конкурентов и поэтому при любой возможности препятствовали их развитию. Граждане также не спешили объединяться в ТСЖ.
Однако федеральные власти оказались настойчивы в своих намерениях. Появился Закон о фонде реформирования ЖКХ. ЖКХ стали выделять деньги.
Поняв выгоду, местные власти пересмотрели свою позицию: «если дело нельзя похоронить, его надо возглавить». Количество ТСЖ начало быстро увеличиваться.
Чиновники стали сами создавать фиктивные ТСЖ, номинальными председателями которых числятся служащие управ либо коммунальщики из государственных учреждений инженерных служб (ГУИС).
Например, в 2009 г. в Москве была создана УК «Арбат», в ведении которой оказалось 94 дома (половина всего жилфонда района), при этом 14 ТСЖ возглавил начальник ГУ Па, еще 10 – начальник ГУИС.
Еще более показательная ситуация сложилась в Басманном районе: здесь начальник ДЕЗа стал председателем ТСЖ в 75 домах, затем передал их в УК, у которой оказалось в общей сложности около 500 домов.
Пользуясь инертностью и правовой безграмотностью населения, а также полной бесконтрольностью со стороны властей, муниципальные чиновники практически захватили процесс создания ТСЖ в свои руки. При этом использовались незаконные методы: решения о создании ТСЖ принимались без ведома жителей, в протоколах порой оказывались подписи умерших и заключенных, протоколы общих собраний подделывались.
За три года в Москве было создано около 8000 ТСЖ. Проверка показала, что нарушения при создании были выявлены примерно в половине случаев, но специалисты считают, что нарушений гораздо больше. За три года на создание ТСЖ Москва выделила 176 млн бюджетных рублей, и эти деньги, по мнению специалистов, фактически ушли на подделку документов.
По данным Федеральной антимонопольной службы, в 2009–2010 гг. было сфальсифицировано около 95 % протоколов общих собраний, от лица которых впоследствии заключались контракты на управление многоквартирными домами с УК.
Другим негативным моментом стало создание управляемых ТСЖ в домах-новостройках.
Застройщиком (инвестором) по мере заселения домов создаются «карманные» ТСЖ. Их может быть несколько, но все их возглавляют «свои» люди.
При выдаче ключей собственникам квартир предлагалось писать заявления о вступлении в ТСЖ и одновременно подписывать договор об обслуживании с управляющей компанией. Без подписания договора документы и ключи не выдавались.
«Карманное» ТСЖ само у себя принимает дом с недоделками, затем выбирает управляющую компанию (опять же самого себя) и начинает поборы. Собственники квартир теряют деньги, становясь жертвами этого произвола.
Незаконные (фальшивые) товарищества – проблема распространенная и болезненная. Чтобы разрушить порочную схему, людям приходится затрачивать много усилий, идти на серьезные жертвы, бороться годами.
Стихийно возникшие инициативные группы граждан, испугавшихся финансовых махинаций с квартплатой, стали обращаться в суды с исками о ликвидации таких структур. В судах находятся более 300 дел, приняты решения о ликвидации почти 200 ТСЖ.
Усугубляет положение правовой вакуум вокруг ТСЖ: специалистов удивляет абсолютная беспомощность правоохранительных органов. Например, прокуратура не возбуждает уголовные дела, так как не может решить, считать ли протокол собрания жильцов официальным документом. Если считать – получается преступление. Однако нигде не написано, что протокол – документ официальный. В итоге сегодня по статье «мошенничество» в Москве в отношении липовых ТСЖ возбуждено всего одно уголовное дело.
Ликвидировать товарищество очень трудно, даже если удастся доказать в суде, что оно фальшивое. Граждане фактически остаются беззащитными перед мошенниками, связанными с чиновниками.
Создалось парадоксальное положение: рынок создания ТСЖ на 90 % находится в руках мошенников (в первую очередь по вине законодателей), а у правоохранительной системы нет инструментов для приведения положения в нормальное состояние (по их же вине).
Новый мэр уже озаботился проблемами ТСЖ. На встречах с депутатами Московской городской думы и членами партии «Единая Россия» он говорил о том, что многие ТСЖ в Москве уже не товарищества, а организации, не поддающиеся контролю и завышающие тарифы. С. С. Собянин признал, что эта проблема носит массовый характер, и призвал единороссов озаботиться ею: «Чиновнику ее не решить, а партии она под силу».
Вместе с тем следует признать, что дееспособные ТСЖ все же появляются. Об их эффективности позволяют судить не только чистые подъезды и благоустроенные дворы, но и относительно прозрачные финансовые схемы.
В СМИ рассказывается об успешной деятельности ТСЖ «Проспект Королева, Зг» в городе Королеве, ТСЖ «Москворецкий бульвар», ТСЖ «Панфилат» в Северном Тушине и др. В Интернете можно найти информацию о большом количестве как отрицательных, так и положительных примеров деятельности ТСЖ.
Опыт создания столичного ТСЖ «Панфилат» и многих других показывает, что товарищества собственников являются достаточно эффективной формой управления жилищным хозяйством в современных условиях.
Управляющие организации
В качестве управляющей организации может выступать любое юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, которые осуществляют управление многоквартирным домом на основании результатов конкурса.
Организовать и возглавить УК может каждый гражданин РФ. Достаточно создать юридическое лицо с уставным капиталом 10 тыс. руб., провести собрание и заключить договор. Деятельность этих контор пока никем не регулируется.
Порядок избрания УО определен п. 4-10 ст. 161 ЖК.
За последние годы на жилищно-коммунальный рынок вышло более 10 тыс. управляющих компаний и организаций (УК и УО), под управлением которых оказалась значительная часть жилого фонда.
Большинство управляющих компаний, работающих на российском рынке, представляет собой ООО с небольшим уставным фондом, у которого нет ни материально-технической базы, ни профессионального кадрового состава, ни опыта. Обычно это бывшая сервисная структура, руководители которой решили, что смогут успешно управлять стандартными жилыми объектами, в которых одни только коммуникации стоят многие миллионы рублей.
Как всегда, на фоне общественной востребованности в эту сферу устремились разного рода проходимцы и авантюристы.
Закон позволяет этим «карликовым» УК и УО участвовать в конкурсах, выигрывать тендеры и получать в управление жилые объекты огромной стоимости, не неся при этом практически никакой ответственности.
Сегодня деятельность УК и УО фактически не регламентируется. Пункт 10 ст. 161 ЖК и постановление Правительства «О раскрытии информации УО» были приняты лишь в конце 2010 г.
Постановление Правительства РФ от 23 сентября 2010 г. № 731 «Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами» определяет состав и структуру раскрываемой информации. Это:
♦ общие сведения (фирменное наименование; ФИО руководителя; реквизиты свидетельства о государственной регистрации; адрес, телефон; режим работы; перечень находящихся в управлении домов; список домов, в отношении которых договоры об управлении расторгнуты в прошлом году; сведения о членстве в саморегулируемой организации и др.);
♦ основные показатели финансово-хозяйственной деятельности (бухгалтерская отчетность, доходы, расходы); сведения о выполняемых работах по содержанию и ремонту общего имущества в доме, их стоимости; тарифы на коммунальные ресурсы и др.
