Борис Бирюков - Полный юридический справочник владельца квартиры, агента по недвижимости, покупателя жилья
♦ основные показатели финансово-хозяйственной деятельности (бухгалтерская отчетность, доходы, расходы); сведения о выполняемых работах по содержанию и ремонту общего имущества в доме, их стоимости; тарифы на коммунальные ресурсы и др.
Регламентирован порядок раскрытия указанных сведений: они должны публиковаться в официальных СМИ, вывешиваться на стендах в помещениях компании, предоставляться по запросам граждан, размещаться в Интернете на официальном сайте компании либо сайтах региональных властей. Информация должна быть доступна в течение пяти лет. Все изменения раскрываемых сведений публикуются в тех же источниках.
Старший по дому или по подъезду. Дежурный по подъезду
Определение обязанностей, правового статуса и порядка оплаты указанных категорий работников является компетенцией местных властей. В Москве обязанности и правовой статус определены постановлениями правительства Москвы от 13 апреля 1999 г. № 328-ПП и от 4 августа 1999 г. № 596-РЗП.
Старший по дому или по подъезду представляет интересы своих соседей по содержанию и сохранности жилого дома и двора в районной управе, управляющей организации (УО), милиции и других государственных структурах. Избирается ежегодно общим собранием жильцов, соответственно дома или подъезда сроком на три года. Результаты голосования фиксируются протоколом.
Основные обязанности старших по дому или подъезду:
♦ они оценивают работу коммунальных служб как лично, так и опрашивая жильцов. Пожелания жильцов передают руководству УО;
♦ следят за порядком на территории и в подъездах, за исполнением правил выгула домашних животных. Вправе сообщить о нарушителях в милицию и коммунальные службы;
♦ проводят собрания жильцов для обсуждения планов по уходу за домом или подъездом, участвуют в заключении договоров УО с подрядчиками;
♦ старший по дому самостоятельно решает вопросы, относящиеся к его компетенции, а также совместно со старшими по подъездам готовит предложения для обсуждения на общих собраниях;
♦ контролирует работу дежурных по подъезду;
♦ старший по подъезду организует сбор платы с жильцов на содержание дежурных по подъезду;
♦ старший по дому контролирует работу старших по подъездам.
За выполняемые функции столичное правительство освобождает старших от оплаты жилищных услуг, к которым относятся плата за наем, оплата жилья по договору найма, а также плата за содержание и ремонт жилья, содержание домофона и услуги консьержа.
В месяц экономия может составить 300–400 руб. в зависимости от площади квартиры.
На старшего по дому или подъезду можно пожаловаться в УО, а также в районную управу.
Если жильцы недовольны работой старшего, они могут досрочно на общем собрании назначить нового представителя.
Следует отметить, что в Жилищном кодексе отсутствует такое понятие, как «старший по подъезду».
Решение о введении такой должности находится в компетенции управляющей организации, ТСЖ (ЖСК). Рекомендуется утвердить локальный акт в ТСЖ, регулирующий их полномочия и обязанности, например, в виде положения о старших по подъездам в многоквартирном доме ТСЖ (ЖСК). Жители дома на общем собрании (при избрании старших по подъезду и утверждении положения о старших по подъезду) могут наделить старшего по подъезду соответствующими полномочиями.
Финансы на содержание дежурных выделяет город – из расчета 1002 руб. на подъезд. При односменном пятидневном режиме работы с учетом подмены (из-за отпуска или по болезни) дежурному по подъезду положена зарплата до 500 руб. Конечно, это очень небольшие деньги. Жильцы дома могут по желанию доплачивать дежурному.
Дежурный по подъезду жилого дома может приглашаться на работу из числа жителей или работников жилищно-эксплуатационной организации. При приеме на работу проводится соответствующий инструктаж. Функциональные обязанности:
♦ наблюдение за входом в подъезд и выходом из подъезда жильцов и посетителей жилого дома;
♦ опрос посетителей о цели их прихода и информирование о месторасположении квартир;
♦ наблюдение за порядком и чистотой в подъезде, сохранностью оборудования;
♦ проверка исправности дверей и запирающих устройств;
♦ сообщение администрации ДЕЗа, УО и старшему по подъезду о замеченных неисправностях и нарушении порядка;
♦ вызов наряда милиции в случае необходимости.
Дежурный по подъезду имеет право:
♦ получать у посетителей информацию о цели их прихода и уточнять при необходимости эту информацию у жильцов дома;
♦ вызывать администрацию и милицию для наведения порядка;
♦ информировать родителей о поведении их детей и посещении квартир в их отсутствие.
В случае возникновения конфликтных ситуаций между жильцами и дежурными решение о наказании или отстранении от работы дежурных принимается на общем собрании жильцов.
Дежурные по подъезду могут оформляться на работу по трудовому соглашению с ДЕЗом, УО.
Старший по подъезду организует работу по сбору платежей с населения на содержание дежурных по подъезду. Там, где за жилье отвечают ДЕЗы или городские организации, подъезды, как правило, охраняют дежурные.
Все чаще для охраны подъездов домов и придомовых территорий используются работники частных охранных предприятий (ЧОП). Стоимость их услуг высока, но они патрулируют не только подъезды, но и улицу.
Дом начинается с консьержа
В домах высшей категории дежурных по подъезду все чаще называют французским словом «консьерж». По сути это тот же старший по подъезду с несколько расширенными функциями.
Понятия «консьерж» в Жилищном кодексе также нет, нет и положения о консьержах. Этот документ разрабатывается и утверждается на уровне управляющей организации. Обычно консьержи есть в домах ЖК и ТСЖ, где проживают достаточно обеспеченные граждане Их зарплату, режим работы, права и обязанности определяют жильцы дома на собрании, где решение принимается в зависимости от устава – либо единогласно, либо большинством голосов.
В Западной Европе консьерж прочно и надежно обрел свой статус. Он – голова всему в подъезде и в доме. Порой его помещение ничуть не отличается от хорошо оборудованного офиса. Он знает всех в лицо и по имени, через него проходит вся текущая почта, у него есть второй комплект ключей от всех помещений и даже от квартир. Помимо дозорных функций, у консьержей огромное количество других обязанностей. Они отвечают за порядок в подъезде, убирают и моют весь подъезд и лифты, следят за чистотой непосредственно перед домом. Однако самое главное – именно они осуществляют функцию посредника между жильцами в конфликтных ситуациях.
Самый острый, пожалуй, вопрос многоквартирного дома – кто кого залил – решается при непосредственном участии консьержа. Он вызывает слесарей и представителей страховой компании. Сами же жильцы могут даже не встречаться. Установление виновника происшествия, сумма ущерба, все дальнейшие шаги при желании могут быть сделаны без вашего непосредственного участия.
Нарушители тишины встречаются часто. Сегодня, наверное, нет такого многоквартирного дома, где бы не жил любитель тяжелого рока или караоке. Однако если в одних странах подобное соседство может стать источником постоянного стресса и даже послужить толчком для смены квартиры, то в других и этот конфликт может быть улажен малой кровью.
Нужно лишь два условия: реально работающая судебная система и вмешательство незаинтересованного лица. Иными словами, вместо того, чтобы сначала стучать в потолок любителю громкой музыки, а затем самому идти к нему в квартиру с просьбами сделать потише, вы просто обращаетесь к консьержу. Если и его замечания не действуют, то вступают в силу другие правовые рычаги.
Подобная схема действует и при всех других обстоятельствах, связанных с функционированием вашего жилища, – вплоть до заключения договоров с той или иной фирмой по обслуживанию или помощи в поисках хорошей ремонтной компании, если вы сами не хотите этим заниматься.
При сдаче помещений внаем (в аренду) консьерж выступает в роли посредника со стороны хозяина помещений. Он может показать помещение, поучаствовать в заключении договора, проследить за законностью использования и сроками оплаты. Хозяин при этом может жить в другом городе и полностью довериться консьержу.
Проблема маленьких детей, которых не на кого оставить, также решается достаточно просто. За дополнительную плату ребенка всегда можно поручить консьержу или просто предупредить его, что ребенок весь вечер будет один дома. Можно быть уверенными – ни пожара, ни открытых кранов не будет.
«Дом начинается с консьержа» – это правило номер один, ибо от того, хороший он или нет, зависит спокойствие и безопасность людей, проживающих в доме. Второе правило: с консьержем следует поддерживать хорошие отношения, тогда он станет не просто «цербером на входе», но и помощником в любых житейских ситуациях.
