Борис Бирюков - Полный юридический справочник владельца квартиры, агента по недвижимости, покупателя жилья
Криминальные явления в управляющих организациях
Нижеприведенный материал был опубликован в «Российской газете» (федеральный выпуск) от 3 августа 2010 г. № 5249.
Для декриминализации жилищно-коммунального хозяйства свои усилия объединили департамент экономической безопасности МВД России и Межведомственная рабочая группа. Главными фигурантами большинства «жилищных» уголовных историй все чаще становятся коммерсанты и даже «общественники», возглавившие товарищества собственников жилья. Они либо завышают тарифы оплаты коммунальных услуг, либо банально воруют бюджетные и кооперативные деньги, предназначенные для ремонта и обслуживания жилых домов.
Например, в Волгоградской области возбуждено уголовное дело против директора и главного инженера « Теплосервиса ». Эту парочку задержали при передаче 260 тыс. руб. главе муниципалитета. Так оценивалась услуга чиновника – прекращение проверки предприятия. Местные власти обнаружили, что эти частные коммунальщики необоснованно завысили тарифы. Можно представить, какие левые доходы извлекали мошенники, если на подкуп не пожалели более четверти миллиона.
«Во многих случаях деньги присваиваются под предлогом работ по благоустройству дома, – рассказал начальник департамента. – Вследствие слабого контроля возможен рост хищений денежных средств со счетов ТСЖ и управляющих организаций путем преднамеренного банкротства и вывода активов в подконтрольные структуры».
Источники в правоохранительных органах раскрыли корреспонденту «РГ » несколько преступных схем, которыми пользуются руководители ТСЖ, решившие нажиться на жильцах. Причем, как правило, это не легитимные руководители, а рейдеры, захватившие руководство в понравившемся им товариществе.
Рейдерская атака обычно начинается с захвата чердака или подвала дома – мест, которые не особо интересуют жильцов. Подкупив чиновников или подделав свидетельство о собственности на какие-то помещения, мошенники начинают борьбу за власть над всем домом. Сделать это проще, чем, скажем, захватить какое-нибудь ЗАО, промышленное предприятие или коммерческий банк. И не такие монстры падали в карман рейдерам.
В ход идет все: подделка документов о праве собственности, фальшивые подписи жильцов, подкуп чиновников, дискредитация прежнего руководства, угрозы и даже физические расправы. Кстати, захват рейдерами коммуналки уже оставляет и кровавые следы. Только в Москве произошел ряд убийств руководителей ТСЖ, несколько были жестоко избиты.
И в один не очень прекрасный день жильцы узнают, что подписали договор управления по расценкам, которые ощутимо превышают тарифы, утвержденные местными властями.
А дальше начинается бессовестная эксплуатация захваченных «трофеев». Например, за рекламу на фасаде дома можно выручить несколько миллионов рублей в месяц. Неменьший доход приносит аренда чердаков, подвалов, других нежилых помещений. А ведь нормальное ТСЖ должно использовать эти деньги на капитальные ремонты своих домов.
Неиссякаемый источник откровенного воровства – инженерные сети. Рейдеры подключают к ним «дружественные» магазины, предприятия, а платят за электричество жильцы.
Особой опасности подвергаются жители старых домов, расположенных в престижных местах. Теоретически эти строения могут быть снесены либо реконструированы. Рейдеры, атакующие ТСЖ такого «перспективного» дома, намерены получить контроль над многомиллионной жилой собственностью. Цель захвата проста. Возглавив – любым путем – ТСЖ, мошенники договариваются с чиновниками местной администрации, проектными структурами и строительными компаниями.
В итоге жильцов ставят перед фактом, что им предстоит переселение, так как их дом вдруг объявляется аварийным. Так, скажем, из центра города можно в одночасье переехать на глухую окраину.
А на освободившемся престижном месте начинается стройка чего-нибудь элитного, где стоимость квадратного метра превышает в разы цены на окраинное жилье. Рейдеры, разумеется, в доле.
В МВД рекомендуют интересоваться, кто, как и на каких условиях управляет вашим домом. Полезно иногда сравнивать тарифы за коммунальные услуги, которые вы реально платите, с официальными расценками. И не надо лениться посещать собрания жильцов дома, где живете, иначе вашей коллективной собственностью кто-то распорядится не в вашу пользу.
Глава 18 Что нужно знать владельцам квартиры, агентам по недвижимости и покупателям при продаже-покупке жилья
Рынок жилья
Рынок жилья – это определенная группа участников, действующих в своем интересе, комплекс проводимых сделок, операций, комплекс взаимосвязанных организационно-правовых действий, подчиняющийся определенным законам.
Различают первичный и вторичный рынки жилья, правила игры на которых неодинаковы.
Первичный рынок жилья – это сделки с вновь построенными или строящимися домами, коттеджами, с квартирами и комнатами, продающимися в домах-новостройках, которые могут быть уже построены и сданы в эксплуатацию, но еще не заселены, а могут еще находиться в процессе строительства. Причем стадия готовности дома может быть самая различная: от завершения отделочных работ на уже построенном объекте до получения разрешения на строительство. Преимуществом первичного рынка являются возможность рассрочки платежа при покупке жилья и относительно низкие цены. Они в зависимости от стадии строительства могут быть ниже на 20–40 %.
Важным сегментом первичного рынка является возможность строительства собственного дома или коттеджа, приобретения жилья с использованием жилищных кооперативов.
На январь 2011 г. на территории Москвы и Подмосковья около 800 инвесторов осуществляют строительство жилья по более чем 2000 инвестиционным контрактам – сообщили в правительствах Москвы и Московской области.
Срок строительства типового дома от начала и до момента сдачи его в эксплуатацию небольшой – от 6 до 10 месяцев. Дома по индивидуальным проектам строятся 14–18 месяцев.
Вторичный рынок – это сделки с уже построенными жилыми помещениями (домами, квартирами, комнатами, коттеджами и т. д.),
зарегистрированными в установленном порядке и выставленными на продажу Срок их эксплуатации может различаться очень значительно: от минимального до десятилетий, а иногда и столетий. Естественно, за период эксплуатации они не помолодели и, как правило, сменили не одного хозяина.
Ежегодно в Российской Федерации выставляются на продажу и меняют собственников около 100 тыс. жилых помещений.
Рынок жилья в России очень молод, ему всего около 20 лет. За эти очень непростые годы в стране было принято новое жилищное, земельное и гражданское законодательство, сложились новые экономические отношения, началась свободная покупка и продажа жилья, установились правила работы в «квартирном» секторе, определились компании, участвующие в инвестировании строительства, и целый ряд других новаций.
Становление рынка происходило и до сих пор происходит очень непросто: изменяется законодательство, пересматриваются правила игры, систематически осуществляется «генеральная чистка» застройщиков, происходят значительные структурные перемены на строительном рынке и т. д. Естественно, в условиях непредсказуемых перемен мнения экспертов порой диаметрально противоположны: одни считают, что цены на жилье повысятся, другие – что резко упадут. Это дезориентирует и застройщиков, и самих потребителей.
Ввиду катастрофической нехватки пригодного жилья цены взлетели на немыслимую высоту. В условиях жесточайшего дефицита жилья действует так называемый «рынок продавца»: когда цены и условия продажи диктует продавец.
К счастью, отношение к жилищной проблеме постепенно меняется и у власти пришло понимание того, что рост цен на жилье – это не «результат заговора строительных корпораций», не следствие слабого развития ипотеки, а итог нехватки реальных квадратных метров и высокого платежеспособного спроса, в результате чего спрос в несколько раз превысил предложение. Власти поняли, что необходимо новое жилье, его нужно строить и строить много.
Однако увеличение объемов строительства нового жилья – процесс достаточно инерционный, насыщение рынка жилья произойдет не сразу, это дело не близкой перспективы, а пока нам придется жить и работать в условиях современного рынка с его уже сложившимся соотношением спроса и предложения и высокими ценами.
Российский рынок недвижимости остается очень опасным. Затратив значительные средства на приобретение объекта недвижимости (квартиры, коттеджа, земельного участка), покупатель часто испытывает чувство тревоги и беспокойства за свою собственность, и не без причин:
