Борис Бирюков - Полный юридический справочник владельца квартиры, агента по недвижимости, покупателя жилья
♦ на первичном рынке – десятки тысяч обманутых вкладчиков;
♦ на вторичном рынке права на приобретенную вами недвижимость могут оказаться у третьих лиц, не выявленных на этапе экспертизы объекта купли-продажи, и покупка недвижимости может привести к затяжному судебному процессу с весьма неясным исходом, а в худшем случае – к потере квартиры или денег.
Суд вправе аннулировать сделку, даже если все эти неприятности возникли не с той квартирой, которую купили вы, а с той, в которую перебрался ваш партнер по сделке, или проблемы возникли в предыдущих сделках с квартирой, к которой ни вы, ни продавец не имели никакого отношения.
Подобно живому организму, рынок недвижимости развивается, постоянно совершенствуется его законодательная база, определяющая правила игры в этой области. Корректировка действующих законов, выход в свет новых нормативных правовых актов – все это в идеале делается для того, чтобы подвести к жизненным реалиям юридическую базу, зачастую не учитывающую истинного положения дел.
Операции на рынке жилья
Основными операциями являются покупка, продажа жилья на первичном или вторичном рынках жилья; постройка и регистрация дома, квартиры; покупка жилья у города или муниципальной власти; наем (поднаем) или аренда жилья; обмен жилья; дарение; получение жилья в наследство и др.
Особенно часто на рынке недвижимости совершаются сделки купли и продажи жилья, в том числе альтернативные сделки, при которых продажа квартиры производится с целью покупки другой (большей) или наоборот. Такие сделки до сих пор составляют львиную долю договоров купли-продажи квартир на вторичном рынке жилья.
Подобные сделки начинаются с того, что граждане, желающие изменить жилищные условия, выставляют свою квартиру на продажу. В это же время ведется поиск подходящего жилья. Когда покупатель на квартиру найден, подобран вариант для покупки и оговорены финансовые вопросы (доплата, форма передачи денег и др.), проводятся одновременно две коммерческие сделки купли-продажи. Поскольку обе сделки проводятся одновременно, обеспечивается гарантия того, что гражданин, продавший жилье, не останется без квартиры. По данным риелторов, в столице до 80 % сделок на рынке недвижимости – это альтернативные операции (их также называют операциями обмена). Многие хотят продать старую квартиру и, доплатив, купить более качественное жилье в новостройке, обращаясь к банкам за ипотечным кредитом.
Практика показывает, что самый большой процент альтернативных сделок приходится на желающих разъехаться. Как правило, продают одну квартиру и покупают две или три новых. Часто встречаются альтернативные сделки, когда клиент желает продать старую квартиру и купить новую в готовой новостройке или строящемся доме.
Не всегда покупка новой квартиры большей площади является основным мотивом альтернативной сделки. Часто главная причина – смена района проживания. Наконец, редко встречается съезд, когда несколько старых квартир продаются с целью приобретения одной новой.
Участники рынка
Граждане (физические лица) и различные организации (юридические лица)
Самыми многочисленными участниками на рынке жилья являются граждане (физические лица) и различные организации (юридические лица), права и обязанности которых определены ст. 17–65 ГК РФ.
Граждане могут иметь имущество на праве собственности; наследовать и завещать имущество; заниматься предпринимательской и любой иной не запрещенной законом деятельностью; создавать юридические лица самостоятельно или совместно с другими гражданами и юридическими лицами; совершать любые не противоречащие закону сделки и участвовать в обязательствах; избирать место жительства; иметь права авторов произведений науки, литературы и искусства, изобретений и иных охраняемых законом результатов интеллектуальной деятельности; иметь иные имущественные и личные неимущественные права.
Способность иметь гражданские права и нести обязанности (гражданская правоспособность) признается в равной мере за всеми гражданами. Правоспособность гражданина возникает в момент его рождения и прекращается смертью (ст. 17, 18 ГК).
Юридическим лицом признается организация, которая имеет в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении обособленное имущество и отвечает по своим обязательствам этим имуществом, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде (ст. 48 ГК).
Юридическое лицо может иметь гражданские права, соответствующие целям деятельности, предусмотренным в его учредительных документах, и нести связанные с этой деятельностью обязанности.
Коммерческие организации, за исключением унитарных предприятий и иных видов организаций, предусмотренных законом, могут иметь гражданские права и нести гражданские обязанности, необходимые для осуществления любых видов деятельности, не запрещенных законом.
Отдельными видами деятельности, перечень которых определяется законом, юридическое лицо может заниматься только на основании специального разрешения (лицензии).
Юридическое лицо может быть ограничено в правах лишь в случаях и в порядке, предусмотренных законом. Правоспособность юридического лица возникает в момент его создания и прекращается в момент внесения записи о его исключении из единого государственного реестра юридических лиц.
Право юридического лица осуществлять деятельность, на занятие которой необходимо получение лицензии, возникает с момента получения такой лицензии или в указанный в ней срок и прекращается по истечении срока ее действия, если иное не установлено законом или иными правовыми актами (ст. 49 ГК).
Власть
Важнейшими участниками рынка жилья являются органы государственной власти субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления.
В соответствии с законодательством РФ органы государственной власти и органы местного самоуправления осуществляют основные распорядительные функции в области градостроительной деятельности.
Например, в соответствии с Градостроительным кодексом к полномочиям органов государственной власти Российской Федерации в области градостроительной деятельности относятся:
♦ подготовка и утверждение документов территориального планирования Российской Федерации (ст. 6);
♦ техническое регулирование в области градостроительной деятельности (ст. 6);
♦ подготовка и утверждение схем территориального планирования
Российской Федерации (ст. 11);
♦ подготовка и утверждение документов территориального планирования муниципальных образований, в том числе генеральных планов поселений и городских округов (ст. 18);
♦ утверждение правил землепользования и застройки (ст. 30) и градостроительных регламентов (ст. 36);
♦ утверждение градостроительных планов земельных участков (ст. 44);
♦ выдача разрешений на строительство (ст. 51), выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (ст. 55);
♦ осуществление строительного контроля (ст. 53), государственного строительного надзора (ст. 54);
♦ целый ряд других важнейших функций.
Выделение земельных участков для строительства жилья также является прерогативой местной власти (ст. 30 Земельного кодекса).
Кроме того, такие рычаги, как подключение к энергосетям (электричество, газ, тепло), водоснабжение, канализация, прокладка коммуникаций и т. д., – также в руках местных властей.
Таким образом, регулирование рынка новостроек в городах, поселках, сельской местности полностью находится в руках местных властей.
Рынок новостроек – это миллиарды долларов США капиталовложений, это многие миллионы прибылей, откатов, «благодарностей», «оплаты услуг». Какой же чиновник добровольно откажется от возможности управлять этим процессом.
Попытки сделать процесс управления рынком жилья более открытым, эффективным и прозрачным пока не приносят заметных результатов. Однако похоже, что власти всерьез озабочены этим вопросом и прилагают немалые усилия для его решения, особенно в год предвыборных обещаний. Есть надежда, что путь эффективного решения жилищных проблем будет наконец найден.
Власти зачастую становятся активным участником рынка жилья, выступая инвестором, покупателем или продавцом жилья. Например, департамент экономической политики и развития г. Москвы при формировании адресной инвестиционной программы города предусматривает средства на приобретение жилых помещений на рынке недвижимости с целью их последующего использования для реализации городских жилищных программ.
СМИ рынка недвижимости
Во-первых, это печатные издания (газеты и журналы):
♦ газеты «Из рук в руки», «Квартира. Дача. Офис», московская жилищная газета «Квартирный ряд», «Столичная недвижимость», «Экстра-М» и др.;
