Борис Бирюков - Полный юридический справочник владельца квартиры, агента по недвижимости, покупателя жилья
Другие кредитные организации
Кроме банков, на жилищном рынке работает целый ряд кредитных учреждений, целью деятельности которых является оказание кредитных услуг, продвижение ипотечных продуктов населению, оказание информационно-консультационных и юридических услуг всем участникам ипотечного рынка. Это, например, Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), Дом ипотеки, ипотечная компания «Мой Дом» и др.
Более полный список кредитных организаций, работающих на рынке жилья, можно найти на сайте www.sob.ru и других поисковых порталах.
Страховые компании
Страховые компании являются непременными участниками рынка жилья. Они страхуют вашу жизнь (жизнь заемщика), квартиру и права собственности при покупке вторичного жилья, риски при покупке жилья на первичном рынке и т. д.
Особое значение страхование приобретает в случае ипотеки. Здесь оно практически становится обязательным условием сделки.
Страховка дает уверенность банку в том, что если клиент потеряет трудоспособность, то банку не придется выселять его из квартиры, потому что в этом случае кредит будут оплачивать страховщики. В случае смерти заемщика квартира останется его наследникам, а страховая компания погасит задолженность перед банком. Гражданам страхование дает стабильность положения и уверенность в завтрашнем дне.
Ипотечное страхование не является обязательным, но без договора со страховщиками получить кредит не удастся. Таково требование банков. Так банкиры страхуют себя от клиентских невыплат и утраты собственности. В страховку, как правило, входят три пункта:
♦ страхование жизни и нетрудоспособности;
♦ порча имущества;
♦ страхование утраты права собственности (титульное страхование).
Общие затраты на все виды страхования составляют в среднем около 1,5 % от суммы кредита.
Страховка дает уверенность в том, что в случае болезни или утраты трудоспособности или в случае смерти заемщика его семья не будет иметь задолженности перед банком. За кредит расплатятся страховщики, а семья останется жить в купленной ипотечной квартире. Однако следует иметь в виду, что страховщики очень неохотно производят выплаты, обычно в очень крайних случаях – например, если заемщик умер или получил инвалидность I или II группы из-за несчастного случая. Если инвалидность была получена по другой причине или «тянет» только на III группу, страховые выплаты произведены не будут.
При заключении договора страхования необходимо внимательно изучить условия, вникая во все детали. Можно просить страховую компанию расширить страховое покрытие, включив в него временную утрату трудоспособности (III группу), а также утрату трудоспособности по любой причине.
Часто возникает вопрос: можно ли купить квартиру по ипотеке без риска потерять в будущем права собственности? Для этого существует страхование утраты права собственности (титульное страхование).
Такая страховка подразумевает финансовую ответственность страховой компании, если суд вынесет решение аннулировать сделку
Как получить гарантии, что, пока будет оформляться кредит, выбранная квартира не будет продана и не подорожает? Для этого нужно заключить с компанией договор, по условиям которого квартира будет снята с продажи, а ее стоимость зафиксирована.
Титульное страхование – это страхование риска утраты права собственности на недвижимое имущество. Это обязательный элемент ипотечного страхования, включающего также страхование самой недвижимости, жизни и трудоспособности заемщика кредита.
Страхование титула будет полезно и всем остальным владельцам недвижимости, которые не очень давно (в пределах 10–12 лет) приобрели ее путем совершения сделки купли-продажи. Дело в том, что, как бы тщательно риелтор, нотариус или регистратор, оформляющие сделку, ни проверяли ее юридическую чистоту, полной гарантии того, что сделка будет когда-либо оспорена бывшими хозяевами, все же нет.
Например, в России не существует информационных баз данных, в которых бы фиксировались родственные отношения, поэтому выявить круг наследников практически невозможно.
По действующему гражданскому законодательству РФ любой наследник может заявить о своих правах тогда, когда он узнал об открытии наследства. Узнать об открытии наследства он может и через год, и через 5, и через 10 лет после того, как вы приобрели недвижимость, которую продавец получил по наследству.
Это далеко не полный перечень случаев, когда право покупателя может быть оспорено через суд. Поэтому ни один покупатель квартиры не застрахован от того, что однажды на его пороге окажется вполне законный претендент на купленную квартиру.
Многие полагают, что если в течение трех лет после покупки квартиры прежние владельцы не предъявляли претензий, значит, бояться нечего. Это не так. На основании ст. 205 ГК срок исковой давности можно восстановить. В любое время человек, узнавший о вновь открывшихся обстоятельствах, может подать соответствующее заявление. Закон это время не ограничивает.
По статистике, в Москве в судебном порядке оспаривается каждая 40-я сделка с недвижимостью частных лиц, а лишается своих прав на приобретенную недвижимость по не зависящим от него причинам каждый 100-й владелец.
Во многих странах мира титульное страхование является обязательным. В европейских странах, Австралии и Канаде государство регистрирует право собственности на недвижимость и выдает владельцу имущества сертификат, который гарантирует, что, в случае если сделка была совершена незаконно, ущерб пострадавшей стороне будет возмещен.
В России государство регистрирует только саму сделку и возникшее право на объект недвижимости и не принимает на себя никаких обязательств по возмещению убытков в случае конфискации зарегистрированной недвижимости.
Получается, что прав был великий комбинатор: «гарантии дает только страховой полис». Защитить себя от этих рисков в нашей стране возможно только одним способом: застраховавшись от данных рисков путем титульного страхования. Если в течение срока действия договора страхования исковое заявление будет подано в суд, страховая компания не только возьмет на себя защиту покупателя недвижимости, но и произведет страховую выплату, если по решению суда купленная недвижимость будет у покупателя изъята.
Не скупитесь: стоимость титульного страхования несопоставима со стоимостью квартиры. Как правило, годовая страховка права собственности на квартиру обойдется от 0,2 до 0,35 % от рыночной стоимости жилья: при цене квартиры $100 тыс. стоимость страховки составит $200–350.
Другие участники
Контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда Российской Федерации, соответствием жилых помещений данного фонда установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства, государственное регулирование, контроль и надзор в области строительства жилья осуществляют органы власти в соответствии с их компетенцией, определенной ст. 12–14 ЖК и законодательством РФ.
Непременными участниками рынка недвижимости являются правоохранительные органы, суд, прокуратура и другие заинтересованные организации.
Себестоимость строительства и цены на жилье
За последние годы цены на жилье значительно выросли и достигли недосягаемого для простых граждан уровня.
На начало 2011 г. в Москве средняя цена за 1 м2 составила около $4700, в панельных домах – около $4300, в кирпичных – около $5400. Стоимость элитного жилья зашкаливает за $16 тыс. за квадратный метр.
Какой-то остряк-риелтор подметил, что если 1 м2 жилой площади плотно без просветов выложить 50-долларовыми купюрами, то это и будет его средняя цена.
С 2000 г. она выросла с $600 до 4700 и продолжает увеличиваться в полном отрыве от себестоимости и возможностей основной массы населения. Причем рост присущ большинству регионов России. Иными словами, Московский регион не является исключением из общего правила.
Некоторые ретивые администраторы решили, что рост цен – это результат сговора строительных корпораций, и обратились в Федеральную антимонопольную службу (ФАС) с соответствующим запросом. ФАС заговора не обнаружила, но установила, что цена, по которой квартиры предлагаются покупателям, существенно превышает себестоимость квадратного метра и среднюю стоимость жилья по России. Таков результат проверки, проведенной на рынке жилья, возводимого на территории Москвы, Московской области и Санкт-Петербурга.
Факторы роста цен
Ситуация на рынке определяется уровнем платежеспособности населения: квадратный метр стоит столько, сколько за него дает покупатель, – это азбука рыночной экономики. Теперь это понимают почти все: и специалисты, и политики.
На цену жилья заметнее всего влияет спрос, который зашкаливает. Ведь жилье в столице стремятся купить не только москвичи с высокими доходами, но и жители других городов и регионов РФ, а также граждане стран СНГ.
