Борис Бирюков - Полный юридический справочник владельца квартиры, агента по недвижимости, покупателя жилья
В отличие от других государств, где спрос напрямую зависит от уровня доходов населения, в России эта зависимость однозначно не прослеживается. Дело в том, что Россия – страна «серых» зарплат и миллиардов долларов, «спрятанных под подушками», следовательно, никем не учтенных. Реальная денежная масса намного лучше объясняет динамику цен жилья, чем доходы населения, – считают эксперты. Сколько бы государство ни пыталось «стерилизовать» нефтяные сверхдоходы, они все равно вливаются в экономику, денежная масса растет и спрос увеличивается.
Высокие цены привлекают людей, обладающих свободными капиталами и желающих их выгодно вложить, то есть не тех, кто действительно нуждается в жилье, а инвесторов. Купленное ими жилье так и называется – инвестиционное. Оно сдается внаем или в аренду или просто стоит незаселенное. Доля «инвестиционных» квартир в Москве, приобретенных за последние три года, достигает 30 %, в Санкт-Петербурге – около 20 %. Эксперты считают, что к концу 2011 г. их будет еще больше.
Снизить цены сегодня мешает монополизм в строительстве, в коммунальном секторе и распределении земель. Невооруженным взглядом виден сговор между застройщиками, местной администрацией и коммунальщиками, отсутствуют правила регулирования землепользования и планирования поселений. Нет инфраструктуры.
Будет на рынке много жилья – оно подешевеет, нет – цены будут неадекватно высоки.
Предложение
В последние годы предложение новых квартир на рынке, по сути, не менялось, а в ближайшей перспективе оно будет снижаться.
Доля коммерческого жилья в Москве с каждым годом будет уменьшаться: растет количество муниципальных новостроек, увеличивается количество квартир, предназначенных для очередников, расселяемых из пятиэтажек и коммуналок. Мэрия стремится обеспечить жильем в первую очередь эту категорию москвичей.
Уменьшится количество площадок, предназначенных для строительства. Отныне будут строить на свободных пространствах, освобождаемых из-под массовых застроек хрущевских времен, или в бывших промзонах. Площади сократятся и за счет границ парков: теперь строительным компаниям не будут выдаваться разрешения на строительство в этих местах.
Все это существенно снизит возможности возведения коммерческого жилья в г. Москве. При этом количество желающих приобрести жилье не уменьшится.
Объем предложения жилья ограничен и жестко контролируется всеми участниками рынка. Московские чиновники, как и все другие российские чиновники, широко используют монопольное право распоряжения земельными участками и различного рода допусками и разрешениями. Федеральные власти не всегда принимают эффективные решения. Например, принятие Закона «О долевом участии в строительстве жилья» снизило объем предложения в сегменте новостроек почти на 30 %. Чем меньше строится квартир, тем выше их стоимость.
Чиновники и коммунальщики также приложили усилия: по всей стране широко практикуются так называемые «отчисления на инфраструктуру». Что это такое, в законах не прописано. Что-то похожее на оброк: в новом доме одну-две квартиры забирают электрики – за «техусловия на подключение», еще несколько квартир – коммунальщики за подключение к канализации, примерно треть жилплощади достается муниципалитетам – как без них землю получить? Кто оплачивает все это? Конечно, покупатели.
Сохраняющийся спрос и сужающееся предложение неизбежно приведут к дефициту, а следовательно – к новому витку подорожания. Дефицит жилья, по мнению экспертов, выгоден всем, кроме простых граждан: застройщики благодаря этому получают с каждого построенного метра дополнительно не менее $100, риелторы – еще $50. Это официально, а неофициально – гораздо больше. Чиновники – управляют процессом и получают откаты.
В общем, пузырь на рынке недвижимости дружно надувают со всех сторон, не думая о последствиях.
Себестоимость
По данным экспертов, цены на жилье давно оторвались от себестоимости строительства жилья. По расчетам специалистов, полная себестоимость строительства жилья экономкласса составляет около $700, среднего – около $1400, элитного – не более $3000. Цены же, как правило, в 2–3 раза больше.
Нормальная наценка, которую делают строители, должна укладываться в $200–300. На практике эта цифра как минимум завышена в 1,5 раза, потому что в процессе строительства возникают все новые и новые обременения.
Может ли быть справедливой цена в рыночной экономике? Оказывается, такое понятие есть. Ученые-теоретики считают, что при создании на рынке условий, при которых спрос равен предложению, справедливая рыночная цена равна себестоимости строительства плюс средний предпринимательский доход. Причем средний предпринимательский доход не должен превышать 15 % себестоимости.
По мнению Федеральной антимонопольной службы, справедливая цена за квадратный метр жилья в столице не должна быть больше $ 1300. Некоторые эксперты определяют ее на уровне 30–35 тыс. руб. за квадратный метр.
Прогноз цен на ближайшую перспективу
Специалисты считают, что средняя цена квадратного метра жилья в Москве (около $5000) – еще не предел, сравнивая ее с ценами на квартиры в Нью-Йорке, Лондоне, Париже. Так, в Берлине средняя цена за квадратный метр – около 6000 евро, в Лондоне и Нью-Йорке – около 10 тыс. евро.
Прогнозы относительно дальнейшей динамики цен, как всегда, противоречивы: одни аналитики рынка ждут обвала, другие, наоборот, предрекают еще больший рост цен. Те и другие приводят в обоснование своей позиции целый ряд доказательств. Рассматривать их не будем. Отмечу только несколько важных, на мой взгляд, моментов.
Многое зависит от тех шагов, которые предпримет Правительство РФ для реализации национального проекта «Доступное жилье». Здесь, как было отмечено, есть обнадеживающие сдвиги.
Цены могут подняться еще выше, если власти форсируют реализацию проекта «Доступное жилье», направив средства на развитие ипотеки и других форм кредитования населения, ничего не сделав при этом для увеличения объемов строительства.
Цены могут если не снижаться, то хотя бы не расти, если власти приложат максимум усилий и сумеют быстро нарастить объемы строительства.
В Москве показатели вводимого жилья в течение последних нескольких лет держатся на уровне 4,5–5 млн м2. За 2006 г. столица впервые преодолела пятимиллионную отметку – построено 5,3 млн м2 квартир. Однако абсолютный прирост составляет менее 0,5 м2 на человека, а ежегодные темпы прироста жилья в Москве незначительны. Напомню, что в обеспеченной жильем Европе ежегодный прирост составляет более 1 м2 на человека.
Риелторские агентства на рынке недвижимости
Во всем цивилизованном мире сделками с недвижимостью занимаются специалисты – риелторы, поскольку для грамотного совершения сделок на таком сложном и дорогостоящем рынке требуются специальные знания и определенный опыт. В пользу привлечения опытного риелтора можно привести несколько аргументов.
Во-первых, часто клиент не знает, чего он хочет. Опытный агент быстро вникнет в суть проблем и поможет подобрать подходящий вариант. Опытный специалист обязательно поинтересуется составом семьи, где учатся дети, где работают взрослые, где находится дача. Все это учитывается при выборе места жительства.
Во-вторых, клиент обычно не имеет доступа к актуальной базе недвижимости, обращающейся на рынке. Для получения такого доступа требуются время и деньги.
В-третьих, клиент, как правило, не владеет достоверной информацией о рынке недвижимости: не знает конъюнктуры, величины цен и их динамики, не умеет получать правильную информацию из объявлений о продаже квартир, не умеет правильно расспрашивать продавцов квартир (или покупателей), не сможет грамотно подойти к выбору и осмотру квартир. В результате человек «устанет» уже после 2-3-го осмотра. При подключении к делу агента количество просмотров сокращается, поскольку профессионал буквально «читает между строк».
В-четвертых, получается реальная экономия времени на проведение сделки. Как справедливо уверяют риелторы, для самостоятельного совершения сделки вам придется бросить работу и некоторое время, иногда достаточно длительное, заниматься исключительно решением жилищного вопроса.
В-пятых, самостоятельно собрать необходимые документы, проверить законность сделки, юридическую чистоту квартиры, зарегистрировать договор и право собственности на квартиру неопытному человеку бывает довольно сложно, а иногда и очень опасно. Это чревато потерей денег, квартиры и, как правило, здоровья.
Кроме того, если предполагается воспользоваться ипотечным кредитом, обращение в риелторские компании, сотрудничающие с данным банком, позволяет максимально быстро и комфортно осуществить поиск квартиры и юридически грамотно провести сделку купли-продажи. Это обеспечивает высокие гарантии того, что в дальнейшем не будет причин для расторжения договора, а банк не откажется от данной квартиры в качестве залога под кредит. Специалисты риелторской компании подберут квартиру с учетом требований банка, проведут переговоры с продавцом квартиры по технике заключения сделки, правильно оформят аванс за приобретаемую квартиру, соберут и представят в юридический департамент банка пакет документов на квартиру, организуют и проведут сделку купли-продажи вплоть до получения документов о собственности с государственной регистрацией.
