Питер Спенн - За 7 лет от нищего до мультимиллионера. Магия богатства
Например, вы покупаете дом за 200 000 долл., конструктивно крепкий, но немного «побитый временем», и тратите 20 000 долл., чтобы привести его в порядок
Если отремонтированные дома в этом районе продаются за 250 000 долл., вам следует добиться от 250 до 280 долл. арендной платы за ваш дом в неделю, и он будет стоить 250 000 долл.
Это означает, что вы сделали 30 000 долл.! В зависимости от требований по депозиту по вашей ссуде банк позволит вам извлечь определенную часть этой маржи, которой должно быть достаточно для покупки следующей недвижимости. Таким образом, за второй дом вы из собственного кармана ничего не платите.
Ваш процент составит примерно 290 долл. в неделю (исходя из 7 % годовых), и таким образом вам он будет стоить от 10 до 40 долл. в неделю собственных денег.
Если вы правильно составите договор о займе, вы сможете также потребовать снижения налогов. Это еще больше снизит ваши расходы!
А это означает, что вы можете продолжать покупать недвижимость до тех пор, пока в состоянии позволить себе выплачивать 40 долл. в неделю за один дом.
Что делать, если у вас кончились 40 долл. в неделю? Ну, неслишком очевидным ответом будет «зарабатывать больше», но если уж это совсем невозможно, то надо просто подождать…
ИГРА В ЧЕХАРДУ
1-я 2-я 3-я
недвижимость недвижимость недвижимость
Стоимость недвижимости 200 000 долл. 150 000 долл. 250 000 долл.
Ремонт 20 000 долл. 15 000 долл. 20 000 долл.
Минус: денежный депозит 20 000 долл. - -
Итого ссуда 200 000 долл. 165 000 долл. 270 000 долл.
Оценка недвижимости
после ремонта 250 000 долл. 200 000 долл. 320 000 долл.
Прирост капитала 30 000 долл. 35 000 долл. 50 000 долл.
Доход от аренды в неделю 250 долл. 200 долл. 320 долл.
Проценты исходя из 7%
годовых по всей ссуде 269 долл. 222 долл. 363 долл.
Прочие расходы по аренде 20 долл. 20 долл. 20 долл.
Общий расход по недвижи-
мости перед уплатой налогов - 39 долл. -42 долл. - 63 долл.
ДЕСЯТЬ ЛЕТ СПУСТЯ
Оценка недвижимости 500 000 долл. 400 000 долл. 640 000 долл.
Прирост капитала 280 000 долл. 235 000 долл. 370 000 долл.
Доход от аренды в неделю 500 долл. 400 долл. 640 долл.
Процент исходя из 7% годовых
Прочие расходы по аренде 269 долл. 222 долл. 363 долл.
Доход от недвижимости 40 долл. 40 долл. 40 долл.
перед уплатой налогов 191 долл. 138 долл. 237 долл.
Подождать, пока арендная плата поднимется, и недвижимость сама будет платить за себя.
В качестве примера рассмотрим случай, когда вы можете позволить выплачивать 120 долл. в неделю, или 3 дома.
Вы должны найти первый депозит, но с этого момента дальше депозиты будут появляться из возросшей маржи, которую вы получили путем добавления ценности. Это значит, что депозиты за дом 2 и дом 3 вам не нужно будет выплачивать из собственного кармана, и, таким образом, фактически достаются вам бесплатно!
Вы ждете, когда арендная плата поднимется достаточно, чтобы недвижимость стала финансировать саму себя (то есть не было задействовано движение денег). Тогда вы сможете позволить себе еще три дома по 40 долл. в неделю. Откуда берутся депозиты? Из маржи по первым трем!
Потом вы снова ждете. Самое замечательное в следующем «раунде» покупок то, что вы теперь можете позволить себе шесть домов, потому что не только три первых платят за себя, они еще и приносят по 40 долл. прибыли в неделю каждая, поскольку арендная плата должна повыситься, и таким образом ваша покупательная способность возрастает.
Вот в чем вся прелесть рычага. Разумеется, не всегда все работает безупречно, иногда вы получаете чуть меньше, и это означает, что вам придется подождать подольше роста и увеличения арендной платы, а иногда вы получаете чуть больше, и тогда вы можете двигаться чуть быстрее, но что бы ни происходило, вы должны быть далеко впереди.
Теперь мы знаем, что правильно подобранная недвижимость должна удваиваться в стоимости примерно каждые десять лет, так что первоначальная недвижимость, приобретенная десять лет назад, будет стоить 500 000 долл., даже если вы не выплатили ни одного цента ссуды (только проценты), и, таким образом, вы сделали 250 000 долл. из воздуха, только на марже! К этому моменту арендная плата должна возрасти до 500–550 долл. в неделю, что дает вам от 210 до 260 долл. дохода в неделю. Неплохо — и уж точно лучше, чем надрываться за кусок хлеба!
Вскоре я разобрался, как играть в чехарду, и последовал совету моего богатого друга. Как только у меня появлялось достаточно средств для следующего депозита — будь то через накопления или дополнительная прибыль от моего бизнеса, или маржа от добавленной ценности — я покупал очередную недвижимость.
Быстрый прогресс был налицо, и я не мог дождаться возвращения моего богатого друга!
Урок
«Игра в чехарду» позволяет вам постоянно покупать недвижимость без привлечения денег на депозиты, пока вы продолжаете обслуживать ссуды (жильцы и налоговики помогают вам в этом, оплачивая большую часть расходов). Чем больше растут маржа и арендная плата, тем больше недвижимости вы можете приобрести!
