Питер Спенн - За 7 лет от нищего до мультимиллионера. Магия богатства
— Привезите мне оттуда берет, — попросил я.
Урок
План создания богатства должен содержать три ключевых элемента инвестирования, а именно; рост, доход и низкий уровень риска, однако практически невозможно сочетать все три элемента в одной инвестиции. Все инвестиции предполагают какую-то долю риска. Но если вы не инвестируете, вы никогда не разбогатеете. Поэтому научитесь управлять риском и никогда не инвестируйте, если не понимаете, во что именно.
ГЛАВА 21
В которой я придумываю игру в чехарду
Покупка и продажа недвижимости кое-чему меня научила.
Есть деньги, которые делаются путем добавления ценности. Небольшой ремонт — это ничто иное, как простое косметическое обновление, фактически он означал для меня хорошую прибыль при продаже.
Это было очень просто: я пользовался рычагом ссуды при покупке недвижимости.
Сначала мне приходилось пользоваться деньгами частных кредиторов и платить добавочный процент за ссуду, зато такие кредиторы отличаются гибкостью во взглядах и закрывают глаза на то, что в прошлом у меня случались ситуации, когда я не мог вернуть деньги. В конце концов я смог прибегнуть и к более дешевым способам финансирования своих проектов, когда мой кредитный рейтинг улучшился.
Я тогда добавлял ценность недвижимости, делая ее внешне более привлекательной с помощью косметических средств. Я выбирал такие дома, которые конструктивно были в порядке, но слегка износились. Я красил их, немножко украшал их, руководствуясь собственным вкусом и черпая идеи из книжек и журналов, в которых всегда можно было найти советы, как лучше и дешевле обновить дом. Это, разумеется, привносило уникальность в недвижимость, и мои дома всегда пользовались спросом при продаже.
Теперь пришло время выяснить, пользуются ли они также спросом у жильцов.
Моим первым проектом была квартира в фешенебельном районе города. Я приобрел как можно больше разных модных журналов, чтобы почерпнуть из них идеи декорирования квартир, и хотя в них попадались иногда явно дикие, я понимал, что главное — это то, чтобы они соответствовали вкусу потенциальных покупателей, а не моему собственному.
Квартиру быстренько покрасили, постелили новые ковры, приделали разные блестящие штучки, типа дверных ручек, подновили кое-что в ванной и на кухне — и жилье было готово к операции под названием «Аренда». В те дни я сдавал свою недвижимость сам (пока продолжавшиеся в течение нескольких лет звонки в 3 часа утра от жильцов с жалобами на что-то, что могло подождать 8 утра, не излечили меня от этой привычки). Я надел свой лучший выходной костюм, положил какое-то печенье в духовку, побрызгал лимонной эссенцией в ванной и принялся ждать первых нанимателей.
Сказать, что квартира была нарасхват, значило бы ничего не сказать. В объявлении о сдаче я расхваливал квартиру в самых восторженных выражениях и явно назначил слишком низкую цену (хотя я поднял ее на 50 % по сравнению с прежней ценой, до ремонта), потому что ко мне явились 27 человек и шесть из них заявили, что берут квартиру.
Моя подружка предложила, чтобы я сделал им какой-нибудь подарок, олицетворяющий тепло домашнего очага (я до сих пор делаю это плюс подарки ко дням рождения и на Рождество — чтобы поблагодарить жильцов, за то что они хорошо обращаются с моей собственностью. Не знаю, влияет ли это на что-нибудь, но квартиры, безусловно, остаются дольше в состоянии сдаваемости, чем у большинства моих друзей).
Не могу описать, как я был горд и взволнован тем фактом, что у меня есть свои собственные жильцы. Я даже снялся на фотографии, на которой я вручаю ключи от дома! И даже теперь, когда я владею десятками домов, я по-прежнему иногда сажусь в машину и проезжаю по улицам, только чтобы напомнить себе, каких успехов я добился.
Я не забыл совет, который дал мне мой богатый друг. Он сказал: «Как только получишь деньги или маржу, иди и купи следующий дом». Поэтому, подумал я, настало время оценить мою новенькую квартиру с жильцами в банке.
Ожидал я, без сомнения, чего-то большего. Я тогда помог жильцам отдраить квартиру до блеска. Я даже расставил в разных местах всякие декоративные безделушки (что всегда помогало мне добиться более высокой цены при продаже), затем опять нарядился в выходной костюм и принялся ждать.
Оценщик из банка глянул, не входя внутрь, на мою квартирку и спросил, за сколько я ее сдаю. Я ответил. Он добавил к цифре три нуля — оценка была произведена!
Я поинтересовался, каким образом он мог сделать это так быстро, даже не заходя в квартиру.
— Прямой доход, — сказал он.
— А? — я очень старался не выглядеть полным идиотом.
— Недвижимость стоимостью 100 000 долл. сдается за 100 долл. в неделю, так что, если ваша недвижимость сдается за 250 в неделю, значит, ее стоимость 250 000 долл.
Этому правилу буравчика предстояло с годами принести мне много денег!
(С тех пор после нескольких лет опыта я, разумеется, научился более изощренно влиять на оценку моей недвижимости в мою пользу, так что теперь я уже никогда не позволю оценщику провести столь элементарную процедуру «одним пальцем левой руки». Но тем не менее этот метод лучше, чем оценка «походя», которую практикуют некоторые из виденных мною оценщиков.)
Оценщик дал мне клочок бумаги, который для меня был более ценным, чем любая другая бумага. Его оценка позволяла мне снова пойти в банк и вытащить оттуда маржу, которую я добавил к моей недвижимости с помощью ремонта. Так что банк не только ссудил меня деньгами на покупку этой недвижимости и на ремонт, он также теперь даст мне денег на покупку следующей недвижимости. Как мне нравился этот «рычаг»!
Мой богатый друг однажды заметил, что этот метод похож на детскую игру в чехарду, когда одни прыгают над другими, которые стоят, склонившись, и таким образом оказываются впереди. Я так и назвал свою стратегию: «Чехарда». Вот в чем ее суть.
• Использовать маржу или деньги в качестве первого депозита.
• Обновить недвижимость, чтобы добавить ей ценность (только косметический ремонт).
• Увеличить арендную плату (важно сделать это до переоценки, потому что повышение арендной платы помогает обосновать более высокую оценку, которую вы собираетесь попросить за недвижимость).
• Получить переоценку недвижимости.
• Рефинансировать, чтобы извлечь маржу для следующего депозита.
• Купить следующую недвижимость и сделать в ней косметический ремонт.
«Игра в чехарду» позволяет вам постоянно покупать недвижимость, не детая депозита, до тех пор, пока вы продолжаете обслуживать ссуду (жильцы и налоговики вам в этом помогают, оплачивая большую часть расходов).
