М Шмырёв - Всё о недвижимости. Подводные камни сделок с жильем
По истечении десяти месяцев объявился собственник и потребовал с нанимателя деньги за восемь месяцев проживания. Наниматель предъявил собственнику расписки, сообщил, что оплату производил доверенному лицу, на что собственник ответил, что действие доверенности прекратилось восемь месяцев назад, а значит, оснований отдавать плату за аренду кому-либо, кроме собственника, у нанимателя не было. В результате наймодатель в судебном порядке взыскал с нанимателя денежные средства за восемь месяцев, а незадачливый жилец, в свою очередь, подал в суд на экс- доверенное лицо.
Подводя итоги, можно сказать, что в судебных спорах немаловажную роль играет договор найма, все приложения к договору найма, дополнительные соглашения, любая переписка между сторонами, документы, подтверждающие выплаты по договору найма, любые письменные уведомления сторон. Поэтому из-за отсутствия или присутствия юридически значимого документа решения судов по судебным спорам в одинаковых ситуациях (например, досрочное расторжение договора найма по инициативе наймодателя) могут значительно различаться.
Если дело дойдет до суда
В отличие от описанных выше ситуаций, когда наймодатель и наниматель самостоятельно отстаивали свои права в суде, клиенты «ИНКОМ-недвижимости» могут рассчитывать на помощь Корпорации. В зависимости от ситуации представители компании «ИНКОМ-недвижимость» принимают участие в судебных спорах как третьи лица в качестве экспертов, консультируют клиента в рамках законодательства. В некоторых случаях интересы клиента помогают отстаивать юристы компании.
Приведем пример рассмотрения в суде спора нанимателя и наймодателя с участием «ИНКОМ-недвижимости» в качестве третьего лица. Спор заключался в следующем: хозяин квартиры устно попросил жильца освободить жилое помещение досрочно в связи с тем, что он заболел и не имел больше возможности проживать за городом. Жилец согласился, но так как такая просьба является нарушением принятых наймодателем обязательств, последствия неисполнения которых предусмотрены договором найма, поставил следующие условия: он освободит жилое помещение не раньше чем через месяц и хозяин выплатит ему все денежные средства за неиспользованный срок, а также неустойку в размере месячной арендной платы. Однако собственник отказался производить какие-либо выплаты и потребовал от жильца освободить жилое помещение в течение трех дней. Наниматель обратился в суд с исковыми требованиями взыскать с хозяина квартиры вышеуказанные платежи в связи с нарушением обязательств по договору найма. В процессе судебного разбирательства наймодатель подтвердил, что действительно потребовал от жильца освободить квартиру в течение трех дней, что и легло в основу судебного решения. Исковые требования нанимателя были удовлетворены в полном объеме.
Если рассматривать аналогичное дело и исключить факт подтверждения наймодателем своих намерений досрочного выселения жильца, то решение суда могло бы быть в корне противоположным. Наймодатель вполне мог заявить, что никого не выселял и никаких устных уведомлений или предупреждений нанимателю не представлял.
Что касается клиентов, которые обращаются в судебные органы с исками к компании, то происходит это крайне редко. Как правило, такие споры связаны с ошибочным пониманием людьми юридической стороны их правоотношений с агентством недвижимости и второй стороной договора найма. Компания не может нести ответственность за действия или бездействия сторон но договору найма, поскольку не является участником этих правоотношений. Проблемы, связанные с досрочным расторжением договора найма или противоправных действий (например, невыплатой арендной платы, порчей имущества или конфликтами на бытовой почве), находятся вне обязательств компании и не могут быть истолкованы как ненадлежащее исполнение ее договора на оказание услуг. Как правило, претензии клиентов к работе Корпорации решаются путем досудебного урегулирования преимущественно в пользу клиента. Необходимо учесть, что компания, в свою очередь, оставляет за собой право обратиться в суд в случае, когда клиенты уклоняются от оплаты оказанных им услуг.
Нарочно не придумаешь: курьезные и просто необычные истории из риелторской практики
Новогодняя сделка
Однажды к нам обратился клиент из далекого северного края — мужчина лет пятидесяти. Получил он в наследство квартиру в Москве и приехал ее продавать. Квартирка была хорошая, в тихом районе, комнаты большие, только был необходим ремонт. А поскольку московских цен на квартиры он не знал, то решил обратиться в агентство — чтобы не попасться на удочку черных маклеров и не продешевить. Мы с ним обсудили все условия, и вскоре нашла я покупателя квартиры — женщину в годах, которая наконец решила пожить в тишине и спокойствии, без детей и внуков. Посмотрели квартиру, оценили, сторговались. Сходили к нотариусу, все оформили как положено.
Дело тем временем подошло к Новому году, освобождение квартиры назначили на 30 декабря. Ну и, соответственно, подписание актов, передачу денег. В условленный день, условленный час я подготовила все бумаги, все проверила, жду своих клиентов. Жду полчаса, час — нет их. Ни одного, ни второго. Начала беспокоиться, не случилось ли что с ними. И как потом выяснилось, случилось...
Пришли они наконец к нам в отделение, оба веселые, с шампанским. Сидят с таинственным видом, такие загадочные... Агенты наши думают: ну все, похоже, не собираются они сделку до конца доводить — может, подешевле услуги нашли, а может, и вовсе меж собой сторговались. Но нет, все вроде бы нормально.
Потом поехали каждый по своим делам: он — квартиру освобождать, она — за своими вещами. А после выяснилось, что приехала она к нему в квартиру — да так и осталась там Новый год встречать. И в новогоднюю ночь, под бой курантов, решили они сочетаться законным браком. А после все удивлялись: и как они раньше друг друга не разглядели — ведь встречались и на просмотре квартиры, и у нотариуса...
Конечно, я за них была рада — все-таки немолодые уже люди так неожиданно нашли свое счастье... А с другой стороны, мысль о сделке потихоньку зудит — как же она состоится, если у них теперь одна семья будет?
Но они решили, что раз все так замечательно получилось из-за этой квартиры, то надо сделку до конца довести, чтобы жить в квартире вместе до конца дней своих. Все подписали и комиссионные щедрые заплатили.
И Новый год у моих клиентов счастливый, свадебный получился, и отгуляли они его как следует — за остальными документами на свою новую квартиру ко мне только 10 января пришли.
Так что вот какие чудеса, бывает, случаются...
Светлана Ивановна Папилина, начальник отдела подразделения вторичного жилья «ИНКОМ- Тургеневское»Клиент из полыньи
На 23 февраля любят армейские байки рассказывать — прошедшее вспомнить и молодежь уму-разуму поучить, чтобы слушали да мотали на ус. Вот и мне припомнилась история необычная, даже, можно сказать, героическая...
Пришел в наш офис клиент — квартиру покупать. Сидим, обсуждаем детали. И вдруг, гляжу, у клиента брови наверх поползли и глаза на меня выпучились. И хрипит изумленно-радостно: «Мишанька, ты!!!» «Я», — отвечаю. И тут осенило: «Майор! Сколько зим, сколько лет». И припомнил я обстоятельства нашего знакомства.
Середина марта 1989 года выдалась холодная. На Верхне-Царицынских прудах было безлюдно. Только на спасательной станции скучала дежурная вахта: водолаз Смеркалов по прозвищу Бык, «фершал» Лева, изгнанный из мединститута, бывший капитан дальнего плавания Дима и дежурный водолаз Раздольский по прозвищу Морской свинк. Спирт, предназначенный для дезинфекции снаряжения, еще не был израсходован по назначению, и вся вахта с нетерпением ожидала окончания дежурства.
И тут дикий вопль выбросил нас на улицу. В самом центре пруда в большой полынье барахталось что-то темное.
— По-мо-ги-те! Мать вашу так и перетак! Спасатели поганые! — неслось надо льдами.
Спасатели бросились на выручку, но лед выдержал только тщедушного Леву и приземистого Диму. Добежав до полыньи, наши мелкие товарищи подали утопающим (двум совершенно пьяным военным) багор, но вот вытянуть их на лед никак не удавалось — военные в длинных мокрых шинелях, огромные, тяжелые.
— Придется, Мишанька, тебе одеваться, — сказал Бык.
В несколько прыжков я добежал до станции, ввинтился в гидрокомбинезон и «включился» в акваланг. В это время Бык уже поставил на лед легкую пластиковую лодку. Он обвязал меня за пояс прочным линем, и я багром стал подтягивать себя вместе с лодкой к полынье. Как только я добрался, четыре красные руки вцепились в борт, оба военных подтянулись, и лодка перевернулась. Не зря я напяливал на себя громоздкое снаряжение. От холода оно меня не спасало, но акваланг работал исправно. Обхватил я левой рукой одного, а правой — другого офицера, они, в свою очередь, вцепились в меня, как кошки в мышку, — известное дело, пехота, «крупа». Сережа-Бык прицепил мой линек к вороту лебедки, с помощью которой обычно вытаскивают на берег большие спасательные боты. Наяривая рукоятью лебедки, он вопил на всю акваторию:
