М Шмырёв - Всё о недвижимости. Подводные камни сделок с жильем
Черные маклеры: гарантия не распространяется
Для начала определимся с термином. Черными маклерами называют работающих нелегально риелторов-одиночек. Они не являются представителями компаний и предлагают услуги посредников при поиске квартиры или квартирантов, по юридически (в отличие от агентств, где подписывается договор о предоставлении услуг) не имеют перед своими клиентами никаких обязательств. Стоит оговориться, что бывают случаи откровенного подлога, когда клиентам показывают поддельные беджи и используют печати известных компаний. Черные маклеры не лучший вариант по следующим причинам: они работают самостоятельно, при этом мало кто из них имеет юридическое образование или располагает рекламными ресурсами. Тем не менее за услугу сомнительного качества «свободные» посредники требуют сумму немногим меньшую, чем легальные компании. Черный маклер — преступник уже потому, что занимается предпринимательской деятельностью, но не платит налогов. Отсюда возникает вполне резонный вопрос — если человеку ничего не стоит обмануть государство, где гарантия, что он не обманет своего клиента? Как правило, взаимоотношения с черными маклерами действительно заканчиваются печально. При относительно благополучном исходе сделки наниматель или наймодатель найдут друг друга, но случись в дальнейшем между ними трения, свои проблемы они будут решать самостоятельно. Но, как всем известно, в случаях, когда у каждой стороны «своя правда», договориться без «третейского судьи» проблематично.
На протяжении долгих лет формирования рынка ситуация менялась, черные маклеры то затихали, то эпидемия захватывала направление аренды с новой силой. По мнению руководителя Управления аренды квартир «ИНКОМ-недвижимости» Галины Юрьевны Киселевой, последний всплеск активности черных маклеров и откровенных мошенников наблюдался во время экономического кризиса 2008-2009 годов: «В самый разгар кризиса какой-то весьма неглупый человек повторил фразу профессора Преображенского: "Кризис у нас в головах!" Эти слова булгаковского персонажа сразу же подхватила общественность и начала цитировать налево и направо, не вдумываясь в смысл. А между тем они очень точно передают суть теперешней, посткризисной ситуации. Экономический кризис миновал — нам вновь повышают зарплаты, рынок труда пополняется вакансиями — но кризис в головах продолжается, там все еще по инерции щелкает: "экономь, экономь, экономь". И если бы мы анализировали последствия своих действий с такой же регулярностью, с которой повторяем чужие фразы, то наверняка бы рано или поздно смогли понять, на чем стоит экономить и сколько порой стоит безоглядная "экономия".
Виной тому, что участились случаи мошенничества, стали наши стереотипы, которые создают для жуликов благо приятную "среду обитания". Вот простой пример. Человеку снижают зарплату, а цепы на продукты в супермаркете не изменяются. Что предпримет среднестатистический гражданин? Пойдет на рынок, поскольку еще в незапамятные времена слышал, что там все дешевле, хотя на самом деле это может быть и не так... Но вернемся к недвижимости. Если бы наниматель мог прийти напрямую к собственнику, возможно, он бы сумел избежать необходимости платить агенту комиссию, а если еще пофантазировать, то даже сумел бы сбавить выставленную цену вдвое или вообще растрогать владельца так, что тот пустил бы его пожить бесплатно. Но в реальности этой возможности нет, поскольку прямой путь к собственнику перекрыт не столько официальными агентствами, сколько черными маклерами, которые действительно могут предлагать дешевые услуги и дешевые квартиры. Но так же, как и продавцы на рынке, они ограничиваются одними обещаниями — уже на показе выясняется, что и квартира стоит дороже, чем было заявлено в объявлении, и процент комиссии агента выше. Такая реклама незаконна, но срабатывает даже тогда, когда оказывается, что реальная цена аренды ничуть не ниже среднерыночной. Почему такая обманная схема продолжает работать? Потому что черных маклеров никто не контролирует, напротив, их деятельность даже поощряется обращениями доверчивых людей».
Как избежать мошенничества? «Сейчас в Интернете появилось огромное количество открытых информационных ресурсов, где можно свободно размещать объявления о сдаче квартир, — продолжает Галина Юрьевна. — Эти ресурсы активно используют наниматели. Важно помнить, что ни одна из виртуальных площадок не является агентством недвижимости, занимающимся проведением сделок. Объявления на них размещают в основном черные маклеры, обычно с заведомо ложной информацией. Заниженные цены на квартиры, минимальная комиссия посредника — это привлекательная реклама, рассчитанная на жаждущих экономии и попадающая точно в цель. А на просмотре удивленный хозяин не понимает — откуда взялись 25 тысяч рублей, когда он уже два года сдает за 30 тысяч? При публикации объявления на сайте маклер указывает только номер мобильного телефона, что, разумеется, не оставляет надежды найти конкретного человека, ведь сим-карта в наше время меняется, как носовой платок. Да и кто станет искать? Разумеется, брать на себя функцию контролера владельцу такого сайта невыгодно, хлопотно, да и зачем — ведь он не обязан нести ответственность за достоверность данных, которые предоставляют другие люди. В Московской ассоциации риелторов уже не раз поднимался вопрос о необходимости создания единых баз по объектам недвижимости в Москве как для направления аренды, так и для рынка вторичного жилья и загородной недвижимости. Увы, такой системы по-прежнему нет. Хотя теоретически это единственная реальная возможность пойти по пути "отбеливания рынка", когда черные маклеры были бы вынуждены работать легально. Только в случае официальной регистрации на сайтах с выставленными объектами недвижимости информация в объявлениях соответствовала бы истине, а в случае размещения заведомо ложных сведений виновник мог бы быть подвергнут административному взысканию. В противном случае мы имеем то, что имеем, — граждане охотно клюют на заманчивые предложения, в итоге либо впустую тратят время, либо рискуют, заключая сделки без каких-либо гарантий и обязательств со стороны посредника. В "ИНКОМ- недвижимости" есть своя достаточно обширная база — ее мы стараемся содержать в идеальном состоянии — следим, чтобы информация была достоверной, полной и постоянно обновлялась. Но главное наше преимущество перед другими агентствами, не говоря уже о черных маклерах, состоит к том, что мы предоставляем возможность заключить договор с компанией на "абонентское обслуживание". Это значит, что если наниматель не по своей вине лишается жилья, мы бесплатно подбираем ему новое.
Что происходит, когда человек невнимательно подходит к процессу оформления отношений с агентством? Во-первых, ему могут представиться кем угодно и даже показать визитку компании "ИНКОМ-недвижимость". Дает ли это какие-либо гарантии? Конечно, нет. Первое, что должен сделать наш будущий клиент, — это позвонить в подразделение аренды и проверить — а действительно ли такой сотрудник есть в штате. Во-вторых, предметом повышенного внимания должен стать сам договор на обслуживание, который всегда заключается между физическим лицом и компанией "ИНКОМ-недвижимость". Приведу пример. Мне звонит женщина и требует бесплатно подобрать ей жилье, поскольку всего месяц назад заплатила нашему агенту комиссию, а теперь хозяин ее выселяет. Наша ли это проблема? Разумеется, наша, если договор заключен с компанией "ИНКОМ-недвижимость". Но на просьбу предъявить соответствующий документ слышу печальную историю: агент предложил пострадавшей подобрать жилье вдвое дешевле, не заключая официальный договор на оказание услуг. Естественно, желая сэкономить, дама согласилась. А теперь представьте — вы пришли в магазин покупать телевизор. Продавец отвел вас в сторонку и предложил пройти с ним через дорогу в его гараж и купить у него с рук телевизор за полцены. Вы соглашаетесь, приобретаете технику, а через день она ломается. Неужели вы пойдете жаловаться в магазин, не имея товарного чека? Да и продавец, вероятно, к этому моменту уже окажется уволенным — нечистоплотность пресекается не только в солидных агентствах недвижимости. Что тут можно посоветовать клиенту? Если хотите получить гарантии по договору, заключайте его с компанией в лице руководителя подразделения и не верьте тем, кто предлагает "бесплатный сыр"».
На чужих ошибках...
Несколько историй из жизни
Прежде чем рассказать несколько интересных случаев, произошедших в реальной жизни с реальными людьми, нужно оговориться, что помимо мошенничества в чистом виде на рынке аренды случаются инциденты, которые с юридической точки зрения должны быть классифицированы не как уголовные преступления, а как гражданско-правовые отношения. Но поскольку для обычного гражданина последствия оказываются одинаково печальными, рассмотрим и те и другие ситуации.
