Диана Кристиан - ТВОРИМ СОВМЕСТНУЮ ЖИЗНЬ, или Как создать Экопоселение
потенциальных клиентов.
Джон и Патриция искали общину, в которой у членов были бы независимые финансы (т.е. с
экономикой частного типа), в сельской местности, где бы нормы зонирования и градостроительные нормы
были нестрогими или отсутствовали вообще. Они предполагали заплатить от 10000 до 15000 долларов за
вступительный взнос и первоначальный арендный взнос за землю или право на строительство и около 40000
долларов потратить на строительство небольшого дома собственными руками.
Однако после изучения разнообразных альтернативных поселений через Интернет, после
переписки, телефонных звонков и посещения некоторых наиболее привлекательных из них, они глубоко
задумались о том, может ли вообще средний человек, интересующийся этим вопросом, позволить себе
вступить в какую бы то ни было общину.
На одном конце шкалы доступности находилось старое 25-летнее поселение, основатели которого
уже давно расплатились с долгами за землю, построили всю необходимую инфраструктуру и уже не
требовали возмещения своих расходов. Члены общины жили в маленьких деревенских домиках без
водопровода и электричества, питались в общей столовой, а мылись в общем душе в центральном
общественном здании. Община стремилась к тому, чтобы жизнь в поселении не требовала особых затрат,
так чтобы членам не приходилось искать дополнительного заработка за его пределами. Поэтому здесь не
было вступительного взноса, был лишь символический ежемесячный взнос за проживание и питание плюс
требование участия в общественных работах в размере 18 часов в неделю. Для того, чтобы легкомысленно
вступившие новички не затевали строительство и не оставляли при выходе из общины недостроенные дома,
община требовала от вступающих членов, намеревающихся строиться, залог в размере 10000 долларов,
который возвращался по окончании строительства. В случае же выхода участника из общины, его дом
переходил в собственность поселения.
Однако большая часть поселений, которые встретились Патриции и Джону, находились на
противоположном конце шкалы доступности. В одном был вступительный взнос в размере 80000 долларов,
а также ежемесячные платежи на текущие расходы общины. Другое поселение поначалу показалось более
привлекательным. Вступительный взнос в нем был всего 5000 долларов, а ежемесячный платеж на покрытие
ипотечного кредита составлял 250 долларов с человека. Поскольку жители общины питались сообща и
пользовались общим душем в общественном здании, то можно было построить маленький домик без
удобств, который, по расчетам Патриции и Джона, обошелся бы им в 25000 долларов. Однако когда они
сложили вместе вступительный взнос 5000, 25000 на постройку дома, а также ежемесячные 250-долларовые
платежи, то у них получилось, что по истечении 10 лет они заплатят общине 90000, по истечении 15 лет –
120000; 20 лет – 150000 – и все это без права получить хоть что-либо в случае выхода.
Им очень сильно понравилось третье поселение, в котором был скромный вступительный взнос – от
1200 до 2400, ипотечные кредиты были выплачены, ежемесячные взносы составляли от 100 до 150 долларов
с человека и давали право на проживание в одно- или двухкомнатном принадлежащем общине помещении и
пользование общественными удобствами, а также имелся ежемесячный сбор в 600 долларов на питание,
медицинское страхование и прочее обслуживание. Если бы Патриция и Джон поселились в этой общине и
не стали бы строить дом, то они бы платили 1450 долларов в месяц на двоих и имели бы за это и питание, и
медицинскую страховку, и основные бытовые удобства. Однако для получения разрешения на
строительство он должны были заплатить единовременный невозвратный взнос 15000 долларов, который
шел на развитие общественной инфраструктуры – дорог, водопровода и автономной электросети. Вместе со
стоимостью строительных материалов, получалось, что построить дом своими руками составляло около
40000 долларов. Трудовые обязательства в общине составляли 15 часов в неделю.
Однако когда наши искатели взялись за расчеты и подсчитали, что они заплатят за 15 лет жизни в
общине и что получат за эти деньги, посчитали, что бы изменилось, если бы они платили за питание и за
страховку самостоятельно, они пришли к выводу, что весьма высокий объем трудовых обязательств не
позволит им ни быстро построить дом, ни заработать за пределами общины и накопить сбережения. Вкупе с
тем, что в случае выхода из общины они, опять-таки, не получат ничего из своих вложений, этот вариант
явно был неподходящим.
Опыт Патриции и Джона иллюстрирует то, как внутренняя финансовая система вашей общины
может привлекать или, наоборот, отталкивать потенциальных новых членов, благодаря присоединению
которых ваши платежи за землю могли бы стать более посильными. Необходимо подумать о том, как
сохранить баланс между тем, чтобы сделать общины привлекательной и доступной для новых участников, и
тем, чтобы получать от каждого члена достаточное количество денежных средств и труда, чтобы все-таки
выплатить все кредиты и построить необходимую инфраструктуру. И один из важнейших моментов,
влияющих на привлекательность вашего поселения, является возможность для членов получить долю в
общем имуществе и получить компенсацию за вложения в случае выхода.
Таблица 7 иллюстрирует сравнительную легкость вступления в некоторые общины, описанные в
этой книге, в финансовом плане. Вновь вступающие участники Дансинг Рэббит, Щедрого Рассвета и
Этхэвен должны будут принести с собой свое дело или предприятие, чтобы иметь возможность
зарабатывать в сельской местности. Их самыми большими расходами будут единовременные издержки на
строительство собственного дома, которое им придется выполнить за счет собственных сил и средств (или
при помощи займов). Строительство дома в Этхэвен, вероятнее всего, обойдется дороже, поскольку здесь
члены должны будут освобождать участок под застройку от леса, а также обеспечивать себя за собственный
счет источниками автономной электроэнергии. При вступлении в Лост Вэлли, если человек не намеревается
работать в Образовательном Центре, то ему также придется искать самостоятельный заработок в этой
сельской местности.
***
В главах 15 и 16 мы вернемся к важнейшим из инструментов, необходимых для создания общины –
юридическим лицам, которые позволят нам покупать, управлять, финансировать и осваивать землю в
соответствии с нашими ценностями и целями.
ГЛАВА 15.
ВИДЫ ЮРИДИЧЕСКИХ ЛИЦ
ДЛЯ СОВМЕСТНОГО УПРАВЛЕНИЯ ЗЕМЛЕЙ118.
Я надеюсь, что сумела достаточно ясно объяснить, почему необходимо создать юридическое лицо
для совместного владения землей ДО ее поиска и покупки. Для того чтобы выбрать наиболее подходящую
вам организационно-правовую форму юридического лица, нужно оценить каждую форму из списка
возможных с позиции нескольких ключевых вопросов, ответы на которые повлияют на функционирование и
благосостояние общины. Вам потребуется рассмотреть вопросы о том, кто будет юридически считаться
собственником (владельцем) земли, кто будет иметь права на возведенные там постройки и прочее
приращенное имущество, кто и как будет финансировать этот процесс, какова будет ответственность
участников, налогообложение, и насколько привлекательной может быть такая форма для потенциальных
новых участников. Не всякая организационно-правовая форма является идеальной в каждой из этих сфер,
поэтому вам придется проанализировать возможные варианты и найти наилучшее для вас сочетание
преимуществ и недостатков в каждой из областей.
Разумеется, лучше всего для принятия окончательного решения обратиться к юристу, которому вы
доверяете. Целью данной книги не является дать вам юридическую консультацию, но, скорее, описать, как
некоторые общины решали для себя этот вопрос.
АНКЕТА ДЛЯ ВЫБОРА ОРГАНИЗАЦИОННО-ПРАВОВОЙ ФОРМЫ.
118 Глава 15 в настоящем издании приводится с небольшими сокращениями. Основная часть
приводимой здесь информации в равной степени актуальна как для США, так и для России. Это, прежде
всего, касается общих принципов выбора организационно-правовой формы. Что же касается конкретных
форм – обществ с ограниченной ответственностью, корпораций и т.д. – то, несмотря на заметные порой
отличия американского права от российского, приведенный в главе их анализ позволяет гораздо лучше
