Диана Кристиан - ТВОРИМ СОВМЕСТНУЮ ЖИЗНЬ, или Как создать Экопоселение
находятся в собственности общины как юридического лица.
При покупке застроенной земли:
- Как в Круге Сеятелей ( Sowing Circle), вы можете все жить в уже имеющемся общем здании
(зданиях), выплачивая общине ежемесячные взносы.
- Как в Лост Вэлли ( Lost Valley), вы можете снимать в общине уже построенное жилье за деньги,
заработанные за пределами общины или путем участия в общем бизнесе.
- Как в Щедром Рассвете ( Abundant Dawn), вы можете снять уже построенное и принадлежащее
общине жилье или построить свое, получив на него право собственности (но не на землю под ним).
- Как в Мидоуданс ( Meadowdance) (в настоящее время), вы можете все вместе жить в доме,
принадлежащем общине и трудиться на общем бизнесе.
- Как в Марипоза Гроув ( Mariposa Grove), вы можете создать жилищный кооператив, который
владеет всей недвижимостью, и где каждый участник имеет вклад (долю) в общем имуществе и право
пользования конкретной единицей жилья (домом или частью дома).
- Вы можете придумать свой способ, скомбинировав элементы перечисленных.
То, как вы организуете владение, пользование и распоряжение вашей недвижимостью и права
участников в отношении нее, влияет на то, насколько привлекательной ваша община может быть для
потенциальных новых членов, на способы финансирования строительства, на степень возможного контроля
за процессом приема/выхода членов общины.
ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТЬ ДЛЯ ПОТЕНЦИАЛЬНЫХ УЧАСТНИКОВ.
То, как вы организуете владение землей и права участников в отношении нее, повлияет на решение
вопроса о том, смогут ли (и, если да, то как) члены общины получить всю или часть своей имущественной
доли при выходе из общины или в случае ее ликвидации. Если вы выберете схему, при которой достаточно
просто получить компенсацию за, скажем, уплаченные взносы или расходы на строительство, вам будет
гораздо легче привлечь новых участников. Сделать же это проще при одних организационно-правовых
формах и сложнее при других.
ВОЗМОЖНОСТЬ СТРОИТЕЛЬСТВА
Ваш выбор организационно-правовой формы и прав на землю также будет влиять на то, насколько
доступным будет для ваших членов строительство жилья, если им придется его строить. К примеру, если
участники общины имеют отдельно оформленные права и правоустанавливающие документы на свои
участки, они смогут получить в банке целевой кредит на строительство или ипотечный кредит. Если же
земля принадлежит общине как юридическому лицу, то участникам придется строиться либо из своего
кармана, либо брать займы у частных лиц, используя в качестве залога иное имущество.
КОНТРОЛЬ ЗА ПРОЦЕССОМ ПРИЕМА И ВЫХОДА ЧЛЕНОВ,
ВОЗМОЖНОСТЬ ВЫБИРАТЬ СОСЕДЕЙ.
Избранная организационно-правовая форма также неизбежно повлияет на степень контроля,
которую будет иметь ваша община в вопросе выбора ваших будущих соседей. Если каждый член общины
имеет отдельное право на свой участок земли и, соответственно, новый человек становится членом общины
путем купли-продажи такого участка, то по закону вы должны будете продать участок любому
заинтересованному покупателю, который согласен принять ваши условия. И тогда получается, что вы
имеете весьма малую степень влияния на то, кто станет вашим будущим соседом и членом общины. Даже
если человек, покидающий ваше поселение, не намерен выставлять свой участок на свободную продажу, а
желает продать его лишь тому, кто вступит в вашу общину с соблюдением всей процедуры приема новых
членов, правительство может расценить такой поступок как неправомерный. Существует Федеральный Акт
против дискриминации на рынке жилья ( Federal Fair Housing Act), призванный защищать покупателей от
дискриминации. Он запрещает продавцам отказывать в продаже жилья покупателям, принимающим
заявленные условия продажи, по мотивам расы, пола, возраста, религии или происхождения. Если вы
откажетесь продать ваш дом в экопоселении принимающему ваши условия продавцу на том основании, что
он не является членом общины, признает ли суд, что вы нарушаете этот закон? Несколько юристов,
специализирующихся на сделках с недвижимостью, сказали мне, что санкции за нарушение этого закона и
даже за покушение на его нарушение, настолько суровы, что они бы не советовали проверять это на
практике.
С другой стороны, как обнаружили многие активисты кохаузинга, среди покупателей
недвижимости, расположенной на территории общин, как правило, действует самоотбор. Относительно
редко обычные граждане интересуются покупкой домов в живых жилищных сообществах; обычно вновь
вступающие участники, покупающие дома выходящих из общины членов, как раз заинтересованы в такой,
альтернативной форме жилищной самоорганизации, и поэтому успешно вливаются в коллектив. Однако так
бывает не всегда, и если механизм самоотбора не сработал – тут уже община не в силах что-то изменить.
Как видите, вопрос о том, принадлежит ли земля общине в целом как юридическому лицу или же
отдельным участникам – это палка о двух концах, на одном из которых лежит такое преимущество, как
более доступное финансирование жилищного строительства, а на другом – возможность выбирать себе
соседей. Таким образом, вам следует хорошо подумать над тем, что вы выберете – с тем, чтобы
максимально удовлетворить именно ваши ключевые интересы.
ОРГАНИЗАЦИОННАЯ ГИБКОСТЬ.
Организационно-правовая форма, которую вы выберете, также повлияет на ваши внутренние
соглашения по вопросам финансовых, управленческих и иных взаимных прав и обязанностей. К примеру,
если участники делают разные финансовые вклады в общее имущество, будут ли они также иметь разные
права и обязательства в таких вопросах, как уплата налогов и налоговые льготы, взносы на содержание и
ремонт общей инфраструктуры, ответственность по долгам общины, возможность пользования общей
землей и выбора места для строительства своего жилья, участие в управлении и принятии общих решений?
То, какую организационно-правовую форму вы выберете, неизбежно повлияет на степень вашей
свободы в определении этих моментов по своему усмотрению. К примеру, такая форма, как общество с
ограниченной ответственностью (ООО)120 позволяет организовывать эти вопросы любым способом по
вашему усмотрению – так, как вы напишите в ваших учредительных документах при регистрации компании.
Что же касается различных видов корпораций, то, как правило, в законодательстве штатов содержатся более
строгие нормы на этот счет, хотя в некоторых случаях вы можете заключать внутренние соглашения,
решающие те или иные вопросы иначе, чем предлагают диспозитивные нормы законодательства вашего
штата.
ВОПРОСЫ НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ.
То, как вы организуете внутренние финансы вашей общины, повлияет на формы дохода, которые вы
будете получать. А это, в свою очередь, окажет влияние на то, какие налоги вам придется платить, и этот
вопрос также напрямую связан с организационно-правовой формой, которую вы выберете. Поскольку
община, как правило, не является коммерческим предприятием, возникает вопрос, какие «доходы» общины
могут стать объектами налогообложения?
1. Взимаемые с членов взносы на содержание, обслуживание и ремонт общественной земли и
инфраструктуры; собственные доходы общинников (подоходный налог, социальное страхование); земля и
постройки (земельный налог и налог на имущество).
2. Взносы, взимаемые с членов на выплату ипотечных и иных кредитов и процентов по ним.
3. Взносы, собираемые с членов на долгосрочные цели (скажем, на капитальные улучшения) или
будущие проекты и хранящиеся на балансе общины более года.
4. Арендная плата, которую получает община за предоставление в пользование своей земли и
строений – как членам общины, так и третьим лицам (эти два вида арендной платы могут облагаться по-
разному).
5. Доход от продажи продукции, такой как строительный лес, дрова, продукты сельского хозяйства,
или от предоставления в пользование своих ресурсов (вода, полезные ископаемые, лесные угодья).
6. Проценты на займы, выдаваемые общиной ее членам, в том числе в случаях рассрочки платежей
за пользование принадлежащими общине землей или недвижимостью.
В связи с этим было бы разумно заранее попытаться прикинуть, каковы будут вероятные источники
