Диана Кристиан - ТВОРИМ СОВМЕСТНУЮ ЖИЗНЬ, или Как создать Экопоселение
отличия американского права от российского, приведенный в главе их анализ позволяет гораздо лучше
понять сами по себе принципы выбора оптимальной для общины организационно-правовой формы, моменты,
на которые имеет смысл обращать внимание. Большая часть американских организационно-правовых форм
юридических лиц имеет более или менее близкие аналоги в российском законодательстве. Отдельные
детали, касающиеся специфических для США организационно-правовых форм, при переводе опущены.
Места таких пропусков обозначены знаком «<…>». – прим. перев.
Вот список вопросов для выбора подходящей вам формы юридического лица (составленный на
основе анкеты, предложенной Дэйвом Хенсоном, основателем Круга Сеятелей ( Sowing Circle)):
1. Кто и на каком праве в вашей общине будет владеть землей? Кто будет считаться официальным
собственником (правообладателем)? Насколько рассматриваемая форма позволяет это осуществить?
2. Позволяет ли данная форма (и соответствующие ей права на землю) выбирать тех, кто станут
новыми участниками общины? Или новым участником может стать любой, кто готов заплатить
соответствующую сумму?
3. Предлагает ли данная форма ограничение имущественной ответственности?119 Для группы в
целом? Для каждого отдельного участника?
4. Позволяет ли данная форма участникам общины делать вклады в общее имущество и получать их
стоимость обратно – полностью или частично – в случае выхода из общины?
5. Как повлияет данная форма на готовность банков и других потенциальных кредиторов выдавать
ипотечные кредиты или кредиты на строительство? Общине в целом? Отдельным участникам?
6. Позволяет ли данная форма устанавливать общине свою собственную процедуру принятия общих
решений и круг ее участников? (см. ниже.)
7. Позволяет ли данная форма устанавливать соответствие между финансовым вкладом каждого
участника и его имущественными правами? Между его вкладом и степенью участия в принятии общих
решений?
8. Каким образом ваша община будет собирать имущественные вложения от участников
(вступительные взносы, арендная плата за земельные участки, периодические платежи)? Каковы будут
расходы общины (проценты по ипотечным кредитам, налоги на имущество, страховка имущества,
содержание инфраструктуры, капитальные вложения)? Каким образом данная форма позволяет
организовать эти доходы и расходы, а также их налогообложение?
9. Будут ли члены вашей общины получать долю от ее доходов? Если да, то каков будет источник
этих доходов – общий бизнес, заработки общинников на работе за пределами общины, еще что-то? Какая
часть расходов отдельных членов будет покрываться за счет средств общины? Каким образом при той или
иной организационно-правовой форме будет осуществляться налогообложение вашего распределяемого
дохода?
10. Насколько легко данная форма может быть учреждена и насколько обременительно ее
поддержание и управление? Насколько она уязвима для изменений в законодательстве и для контроля со
стороны Налоговой службы или других государственных органов? Каковы регистрационные и ежегодные
сборы для данной формы юридического лица?
11. Насколько сложна процедура внесения изменений в учредительные документы юридического
лица данного вида и процедура приема и выхода участников (учредителей, вкладчиков)?
12. Будет ли данная форма ограничивать права вашей общины в области политической и
общественной деятельности?
Хотя эти вопросы могут показаться чисто техническими, ответы на них, так или иначе, отражают
базовые ценности вашей группы. Поэтому самые главные вопросы, лежащие в основе всех
вышеперечисленных, таковы: Отражает ли данная организационно-правовая форма образ, миссию и
ценности вашей общины? Поддерживает ли она вашу структуру управления, финансирования и
имущественных прав?
Давайте исследуем некоторые из этих вопросов подробнее.
КАК ОРГАНИЗОВАТЬ И ОФОРМИТЬ ПРАВА НА ЗЕМЛЮ.
Способов организации отношений по поводу владения, пользования и распоряжения землей, а
также финансирования строительства домов в общинах, вероятно, существует столько же, сколько
существует общин. И правильнее всего продумать эти вопросы сейчас, перед покупкой земли, потому что
ваш способ организации и внутреннего финансирования напрямую взаимосвязан с организационно-
119 Суть ограничения ответственности заключается в том, что имущество общины как целого
обособляется от имущества отдельных ее членов, и ответственность общины как целого по ее долгам не
может превышать размер имеющегося у нее собственного имущества. Это необходимо для того, чтобы
община в целом не могла быть разорена из-за личных долгов отдельных ее членов, равно как и отдельные
члены не могли быть разорены из-за долгов общины как целого. Конечно, если долги общины превысят ее
активы и встанет вопрос о ее банкротстве и ликвидации, участники общины, заинтересованные в ее
существовании, могут спасти ее, оплатив ее долги за счет своих личных средств. Но обязанности делать это
закон на них не возлагает. Если общинники решат, что средств спасти общину у них нет, община как
юридическое лицо будет ликвидирована, но, во всяком случае, люди сохранят свое собственное имущество.
– прим. перев.
правовой формой юридического лица, которую вы выберете, и в рамках различных форм эти вопросы
решаются по-разному. Вот несколько примеров, как это может быть сделано:
При покупке чистой (незастроенной) земли:
- Как Дансинг Рэббит ( Dancing Rabbit), вы можете купить большой участок земли и предоставлять
своим членам индивидуальные участки в аренду за ежеквартальные или ежегодные взносы. Или, как
Этхэвен ( Earthaven), вы можете заключать с каждым членом договор долгосрочной аренды на 99 лет (с
единовременным вступительным платежом), права по которому могут передаваться другому лицу почти как
при купле-продаже.
- Вы можете предоставлять участки членам общины без всякой аренды, на основе вклада каждого в
первоначальную покупку земли. К примеру, 10 семей вложили по 30.000 долларов в покупку 50 акров земли
за 300.000, и вы поделили общий участок на индивидуальные наделы по 5 акров каждой семье. Или, если вы
брали заем или кредит в банке на покупку недвижимости, вы можете так же поделить участок и назначить
каждому равную долю в выплачивании кредита и процентов по нему.
В обоих из приведенных сценариев, возможны варианты, когда:
- каждый из членов общины строит себе дом за счет собственных средств, после чего получает
право собственности на дом, но не на землю под ним.
- община берет на себя расходы на строительство домов на участках, и они остаются в
собственности общины и в аренде у ее членов до тех пор, пока те не возместят общине затраты на
строительство плюс процент, после чего становятся собственниками домов, но не земли под ними.
Во всех перечисленных случаях, если участник общины выходит из нее, он может продать весь дом
или выкупленную им долю вновь вступающему члену.
- Как предполагает поступить Мидоуданс, община может оплатить расходы и построить дома для
своих участников, которые, в свою очередь, трудятся в общем бизнесе общины, получая при этом
небольшую стипендию на личные нужды. Участники при этом не получают право собственности на
построенные дома – ими владеет община.
- Каждый вступающий участник может давать общине заем, который тратится на коллективную
постройку домов, становящихся собственностью общины. После этого в течение нескольких лет этот заем с
процентами зачитывается в счет арендной платы за занимаемый участником дом. Когда же заем погашен,
владелец дома начинает платить общине арендную плату.
- Вы можете разделить вашу землю на отдельные участки и продать их членам общины, так, что они
становятся их собственниками. Если, к примеру, 10 семей купили 50 акров земли, вы можете разделить ее на
10 участков по 5 акров каждый или же на 10 индивидуальных участков по 3 акра, а остальные 20 акров
сделать общей собственностью.
- В тех же обстоятельствах вы можете создать домовладельческую общину, где каждый член будет
иметь право собственности на свой дом и прилегающий участок, а остальная земля и общая инфраструктура
находятся в собственности общины как юридического лица.
