Сергей Тихоненко - Как купить квартиру выгодно. Потратьте минимум – получите максимум
Разумный срок
Сегодня большинство банков предлагают максимальный срок кредита до 30 лет. Некоторые оригиналы – до 40 лет. По статистике, средняя продолжительность ипотеки в России – 15 лет. (Это срок, на который кредит берут, хотя отдают обычно быстрее.) Так вот. По моему убеждению, кредиты на срок более 10 лет – это и есть та самая кабала, о которой так любят твердить скептики.
Десять лет – это очень много. Мы не знаем, что случится с нами за это время. Если пожар или смерть – это еще ладно, стандартная страховка погасит долг. А что, если нам до чертиков надоест эта квартира? Квартира уже не радует, а платить за нее еще 10, 15, 20 лет… Да от одной этой мысли можно впасть в хандру! К тому же 10 лет – это переплата порядка 70 %. К примеру, если вы берете в кредит 1 млн под 12 % годовых, то вернуть придется в общей сложности 1,7 млн. Вроде терпимо. А 15 лет – это уже переплата 100 %. Берем миллион, возвращаем два. Ну а 20 лет – переплата 140 %. Берем миллион – возвращаем два с половиной! А про 30 лет хотите узнать? Переплата 200 %. Утраиваем наш миллион для банка… Поэтому лично я считаю оптимальным срок 7 лет (переплата 46 %), на крайний случай – 10.
«Ага, конечно, легко ей говорить! – возмутится читатель. – Я бы и рад платить поменьше, а расплатиться побыстрее, но тогда мне просто не хватит на квартиру!»
Ну что ж, придется немного умерить свои желания. Нельзя получить все и сразу, особенно когда речь идет о московских квартирах. Просто начните с малого – с такого жилья, кредит на которое будет для вас посильным и комфортным. А уж потом можно обменять его на лучшее, а потом на еще лучшее… Жизнь – это движение.
Пример. У вас есть 1 млн руб. первоначального взноса, и еще 4 млн вы решили взять в кредит, чтобы купить однокомнатную квартиру у станции «Выхино». Казалось бы, ну что может быть хуже однушки в Выхино? Дальше падать просто некуда. Не будем спешить с выводами…
Допустим, ваши с женой чистые доходы составляют 135 000 руб. в месяц. Давайте считать. 4 млн на 10 лет под 12 % годовых – это 57 000 руб. ежемесячно. Многовато. А если придерживаться «правила 30 %» и платить в месяц по 40 500 руб., тогда срок получается… 37 лет! Нет уж, спасибо.
Что же делать? Неужели отказаться от заветной мечты о зелененьких занавесочках? Не надо. Просто посчитаем, какую сумму вы действительно можете себе позволить без ущерба для жизни и психики. Чтобы платить в месяц 40 500 руб. в течение 10 лет под 12 % годовых, сумма кредита должна составлять 2,85 млн руб. Добавим имеющийся миллион и получим 3,85 млн. Что можно купить за эту сумму? Малогабаритку в Москве или хорошую однушку в Люберцах. Хороший город, кстати: до Выхино недалеко, и метро скоро построят. Пожив пять лет в Люберцах и погасив кредит досрочно, вы сможете перебраться в Москву, в квартиру побольше.
А если на квартиру при посильном кредите вообще не хватает? Ни на какую! Можно рассмотреть вариант покупки комнаты (подробнее о покупке комнат – в главе «Комнаты и доли: маленькая, но своя!»), а можно – подумать над способами увеличения вашего дохода. Все в наших руках! А если и не все, то гораздо больше, чем нам кажется. Итак, правило № 2 – срок кредита не должен превышать 10 лет.
Адекватная ставка
«Да какие адекватные ставки, о чем вы! – возопит возмущенный читатель. – У нас в России вообще ипотека грабительская. То ли дело в Швейцарии, там вообще под 2 % можно кредит получить».
Ну, во-первых, под 2 % – это все-таки преуменьшение, не надо верить всему, что пишут в прессе, да еще и с предлогом «от». Во-вторых, мы живем не в Швейцарии, и в этом есть как минусы, так и плюсы. А в-третьих, странно надеяться на ипотечную ставку ниже инфляции, а инфляция в России составляет в последние годы 10–11 %.
Поэтому адекватной я называю такую ставку, при которой переплата по кредиту не переходит «психологическую грань», за которой ипотека превращается в кабалу. Конечно, у каждого эта грань своя, но лучше все же исходить не из мечтаний о Швейцарии, а из наших российских реалий.
Лично для меня такая психологическая грань – переплата более 100 % от суммы кредита. Ставка 12–13 % годовых в рублях на 10–12 лет этим условиям удовлетворяет, больше – уже нет. Если вам нужен кредит на короткий срок (один год – пять лет), можно взять и более дорогой кредит, ведь переплата все равно будет небольшой.
В этой главе я во всех примерах использую ставку 12 % – будем считать ее «адекватной» и при этом реальной. Найдете кредит дешевле – замечательно. Я помню времена рублевых кредитов под 8–9 % годовых, но сейчас – увы…
Если выберете кредит дороже – это совсем не значит, что вы в проигрыше. Вдруг вам попался суперобъект, а другие банки отказали? Тогда хватаем, что дают! Просто, чтобы потом избежать ощущения «кабалы», «грабежа», надо четко понимать, зачем, ради чего вы подписываетесь на такие условия.
От чего зависит величина ставки?
• От срока кредита: чем меньше срок, тем меньше процент. Еще и поэтому, кстати, я не рекомендую брать длинные кредиты. Лучше несколько коротких, с последовательным обменом квартиры на большую, лучшую и т. п.
• От валюты кредита. Кредит в долларах или евро обычно дешевле на несколько процентов.
• От страховки. С недавних пор комплексное страхование при оформлении ипотеки не обязательно, но кредит при отсутствии страховки – на 2–3 % дороже, так что лучше застраховаться.
• От способа подтверждения дохода. Обычно для подтверждения дохода используется справка о доходах физического лица по форме 2-НДФЛ или справка по форме банка, подписанная начальником и бухгалтером (если доходы «серые»). Кредит по справке 2-НДФЛ обычно дешевле на 0,5–1 %, чем по справке по форме банка. А если в данном банке у вас «зарплатный проект» (то есть зарплату перечисляют на карточку этого банка), можно получить дополнительную скидку и другие преференции.
Досрочные платежи
Еще один принцип «правильной» ипотеки – досрочное погашение. Но тоже не абы какое, а «правильное». Как я уже говорила, средний срок, на который оформляется ипотека в России, – 15 лет. А средний срок погашения – семь! Россияне ужасно торопятся поскорее избавиться от «ярма». В США и Европе подход другой. Там не принято при каждой возможности вносить досрочные платежи, заемщики платят ровно столько, сколько необходимо.
Чем выгодны досрочные платежи? Они гасят только «тело кредита», то есть основной долг, что сразу снижает сумму процентов и позволяет сэкономить на переплате. Если, допустим, у вас кредит на 2 млн руб. под 12 % годовых на 10 лет и на третий месяц вы внесли досрочный платеж 50 000 руб., общая переплата снизилась на 107 000 руб.! То есть и основной долг снизился на 50 000, и еще 107 000 «процентов» сэкономлено.
А если положить те же 50 000 руб. на депозит под 12 % годовых (а такие депозиты есть) на 10 лет с капитализацией? Эта сумма вырастет до 157 000 руб. То есть выгода абсолютно такая же, но вы уже не опасаетесь, что банк лопнет или что вы сорветесь и потратите эти деньги. Поэтому я рекомендую по возможности гасить ипотеку досрочно. Благо с недавних пор все ограничения, моратории и штрафы за досрочное погашение законодательно отменены, и гасить можно с любого момента и практически любыми суммами.
Однако при досрочном погашении важно соблюдать наш главный принцип – принцип посильности платежа. Не нужно гасить кредит любой ценой, отказывая себе в необходимом и переходя из режима нормальной жизни в режим «ожидания нормальной жизни». Если же вы, наоборот, расточительны и не можете заставить себя нести кровное в банк, поможет финансовое планирование. Рассчитали доходы и необходимые расходы, определили, какую сумму можете выделить на досрочное погашение, – и покорно вносите эту сумму сразу после получения зарплаты. А что поделать…
Еще один важный момент. Досрочное погашение эффективно лишь в первой половине кредита, а максимально эффективно – в первые пару лет. Чем позже вы вносите досрочный платеж, чем меньше ваш выигрыш. Например, если те же 50 000 внести на третий месяц шестого года, переплата снизится всего на 37 000 руб. Стоит ли напрягаться ради такой выгоды? За оставшиеся пять лет инфляция и так «съест» ваш платеж, сделав его почти незаметным для вас. Так что совет простой: гасите кредит досрочно в первую половину срока, а после «экватора» расслабляйтесь и направляйте свободные деньги на что-то более полезное. Например, на инвестиции.
С уменьшением срока или платежа?
Есть два типа досрочного погашения: в первом случае уменьшается срок кредита, во втором – сумма ежемесячного платежа. Как выгоднее? Погашение с уменьшением срока сильнее сокращает вашу переплату. Когда я приводила пример про досрочный платеж 50 000 руб., то расписывала цифры как раз для погашения первого типа (с уменьшением срока). Тогда переплата снижается на 107 000 руб., а срок кредита – на пять с половиной месяцев. Если внести такую же сумму с уменьшением платежа – переплата снизится всего на 35 000 руб., а ежемесячный платеж – на 700 руб. (срок останется прежним – 10 лет).
