Сергей Тихоненко - Как купить квартиру выгодно. Потратьте минимум – получите максимум
Непрофессионалы, конечно, сильно дискредитируют профессию риелтора. Но еще больший урон наносят риелторы-мошенники. Их, кстати, не так много, как принято считать, – единицы процентов. Самое распространенное мошенничество – скрытка, скрытая комиссия.
Скрытка – это сумма, которую получает агент сверх «официальной» комиссии, тайком от клиента.
Присмотрели вы квартиру за 6,2 млн руб. На внесении аванса продавец отсутствует. Аванс – 300 000 руб. – принимает агентство продавца, выдавая договор на свое имя. На меньшую сумму аванса агенты не соглашаются, только 300 000! На сделку продавец приходит, подписывает договор, где цена квартиры – 5,9 млн руб. (за вычетом аванса), и получает эти деньги в ячейке. Вы можете и не догадываться, что квартира продавалась за 6 млн, из которых 100 000 – комиссия агентства. Еще 200 000 руб. – скрытка, накрученная агентством тайком от продавца.
Как избежать скрытки?
• Настаивать, чтобы продавец присутствовал на внесении аванса.
• Обязательно проговорить с продавцом сумму – финальную стоимость квартиры. Пусть знает, сколько вы платите.
• Правильно вносить аванс (см. главу «Делаем авансы»).
• Настаивать, чтобы в договоре купли-продажи фигурировала полная стоимость квартиры, включающая все ваши платежи.
Скрытку практикуют именно агенты продавцов, так что не имеет значения, покупаете вы квартиру самостоятельно или с риелтором, – шансы наткнуться на обман одинаковы. Бывает, что агент продавца открыто вымогает деньги. Например, говорит: «Если хотите купить эту квартиру за 6,5 млн (при рыночной цене 7 млн), укажем в договоре только 6 млн, остальное внесете в наше агентство под расписку». По большому счету покупатель ничего не теряет, кроме собственного достоинства. Теряет продавец, и немало. Рекомендуем в такой ситуации все-таки добиться общения с продавцом и рассказать о происходящем. Сделаете доброе дело, а заодно, может быть, уберете из «цепочки» алчное агентство и добьетесь дополнительной скидки за квартиру.
Когда нужно расстаться с риелтором?
С мошенником, обманщиком и непорядочным агентом расставаться надо сразу и без сожаления. Но бывают и другие ситуации. Не сработались. Не нашли общий язык. Нет результата. Риелтор перегружен и не уделяет должного внимания работе с вашей заявкой. Похоже, что пришло время его поменять. Если риелтор работает в агентстве, поговорите с его начальством. Попросите, чтобы вашим делом занимался другой сотрудник. Не стесняйтесь – это обычная рабочая ситуация. Если вы работаете с частным риелтором, ситуация сложнее. Только не переходите в режим игнорирования – это некрасиво. Честно поговорите с агентом, озвучьте свою позицию, расскажите о желании расторгнуть договор.
И кстати. Перед тем как расстаться с риелтором, задумайтесь. Постарайтесь посмотреть на ситуацию со стороны. Может, вы регулярно меняете свои желания? Или сами не определились, что вам нужно? А может, вы ждете от риелтора чуда, но на ваш бюджет на рынке присутствует только неликвид с мутными документами? Или риелтор пытался до вас что-то донести, а вы его не услышали. Возможно, вы изначально негативно настроены к риелтору, поэтому вас не устраивает все, что он делает. А может, вы просто не готовы покупать квартиру, поэтому подсознательно ищете причину оттянуть сделку.
Бывают, конечно, и другие ситуации. Риелтор явно демонстрирует свой непрофессионализм. Грубит. Допускает серьезные ошибки. Не выполняет свою работу. Просто неприятен вам как человек. Не стоит оттягивать неприятный разговор или тайно, за спиной у вашего риелтора заключать договор с другим специалистом. Разрывайте договор. Судьба аванса при этом решается по соглашению сторон.
История, рассказанная ниже, произошла при продаже квартиры. Похожие ситуации случаются и при покупке.
Инна решила продать свою квартиру. Знакомая владелица агентства закрепила за ней риелтора – женщину пенсионного возраста. Инна работала в крупной международной компании, где, как известно, придерживаются жестких корпоративных стандартов. Планирование, письменные отчеты, совещания… По привычке Инна потребовала от риелтора то, с чем привыкла иметь дело на работе, – сканы объявлений с рекламой ее квартиры, отчеты о проделанной работе, о поступивших звонках… Но риелтор не смогла понять Инну, они словно разговаривали на разных языках. Сказались и двухкратная разница в возрасте, и особенности характера. Инна попросила подругу заменить риелтора – сотрудничество, увы, не получалось. С новым риелтором все пошло по-другому, в итоге Инна удачно продала квартиру.
Часть V
Ипотека – друг человека
Рассказывает Анна Моисеева
Глава 1
Как взять ипотеку и не попасть в кабалу
Никто не любит ипотеку, как люблю ее я! Вот все говорят: кабала, рабство, кандалы… А жизнь в чужом доме (у родственников или на съемном жилье) – это не рабство? ЧУЖИЕ монастыри с ЧУЖИМИ уставами, но возможность в любой момент уволиться и валяться на ЧУЖОМ диване – или СВОЙ дом, СВОЯ территория, за которую, да, придется вкалывать какое-то время?
Ипотека – это не кабала, ипотека – это возможность. Возможность получить то, о чем вы иначе и мечтать бы не смогли.
Хороший рекламный текст получился, надо продать какому-нибудь банку.
Вот только пользоваться ипотекой нужно правильно! Люди попадают в кабалу не из-за ипотеки, а из-за неправильного к ней подхода.
Как пользоваться ипотекой, чтобы не попасть в рабство?
Правил всего 7:
1. Посильный платеж;
2. Разумный срок;
3. Адекватные ставки;
4. Досрочные платежи;
5. Подушка безопасности;
6. Удобный банк;
7. Правильная мотивация.
Теперь поговорим о том же самом, но подробнее.
Посильный платеж
Долго ли можно жить на хлебе и воде, работая с утра до ночи? Вообще-то долго – если мотивация соответствующая. Мощнейшая мотивация, сметающая все на своем пути. Но квартира – не та цель, ради которой хочется жертвовать жизнью.
Людям свойственно переоценивать свои возможности. «Если покупать недорогую еду в супермаркете и больше ходить пешком, экономя на бензине, мне хватит на жизнь 5000 руб. в месяц. Остальное можно отдавать за кредит, чтобы расплатиться побыстрее!» Это путь в пропасть. И прежде всего потому, что при таком раскладе ваша мотивация развиваться и достигать большего в жизни падает до нуля!
Вот вы получили зарплату, занесли долю в банк, а осталось – кот наплакал. Все желания, все удовольствия в сторону, миску риса – и опять на галеры. Ну и ради чего тогда все это? Ради чего пахать с утра до ночи, ради чего развиваться и делать карьеру? Все равно все банку отдавать… Жизненный тонус падает, недовольство жизнью растет («Попал в кабалу!»), депрессия, снижение расходов, увольнение, дефолт, потеря квартиры… Приехали.
Итак, это самое главное правило ипотеки. Ипотечный платеж должен быть посильным для вас. Ипотека должна проходить фоном вашей жизни, а не быть предметом ежедневных черных дум. Не нужно платить из последних сил. Не нужно лишать себя отдыха, красивой одежды, ужинов в кафе и отпусков на море. Можно (и нужно) умерить аппетиты и разумно сократить расходы. Но нельзя допускать ощущение, что вы «всю жизнь отдаете этой чертовой ипотеке».
Сколько отдавать банку? Обычно банки допускают максимальный платеж в размере 40 % от ваших подтвержденных доходов. Но есть программы без подтверждения дохода, там размер платежа вы устанавливаете себе сами. На мой взгляд, оптимальный размер кредитного платежа – 30 % от ваших чистых доходов (за вычетом всех обязательных платежей: налогов, алиментов, аренды жилья и т. п.). Если у вас есть другие кредиты, присовокупите платежи по ним к ипотечному – сумма должна составлять те самые 30 %. Платить больше психологически тяжело. Меньше – нецелесообразно, ведь хочется поскорее освободиться от долгов.
Но цифры – вещь условная. Просто оцените – насколько посилен ваш платеж? Сможете ли вы вести приятный образ жизни на оставшиеся деньги? Высыпаться, заниматься любимыми хобби, покупать необходимую одежду и ездить в отпуск хоть пару раз в год? И не забудьте про расходы на ремонт и обстановку новой квартиры – это немало. Хотя урезать привычные расходы все равно придется. Отказаться от ежедневных ужинов в ресторане, поездок на такси и спонтанных покупок за ползарплаты. А никто не говорил, что будет легко.
Разумный срок
Сегодня большинство банков предлагают максимальный срок кредита до 30 лет. Некоторые оригиналы – до 40 лет. По статистике, средняя продолжительность ипотеки в России – 15 лет. (Это срок, на который кредит берут, хотя отдают обычно быстрее.) Так вот. По моему убеждению, кредиты на срок более 10 лет – это и есть та самая кабала, о которой так любят твердить скептики.
