Сергей Тихоненко - Как купить квартиру выгодно. Потратьте минимум – получите максимум
• Форумы, социальные сети. Можно «подружиться» в Интернете с практикующим риелтором и на протяжении определенного времени наблюдать за ним, изучить его личность и подход к работе. Найти возможность пообщаться с его клиентами. И когда ваш квартирный вопрос окончательно созреет, обратиться к этому человеку.
Глава 2
Посредник по средствам!
Сколько платить риелтору?
Расценки на рынке сегодня встречаются самые разные. Одни берут фиксированную плату (например, 120 000 руб. за простую покупку, 150 000 – за покупку с ипотекой), другие – процент от стоимости покупаемой квартиры. Разброс просто огромный: от 1 до 6 % от цены квартиры. Если приобретается новостройка, комиссия обычно ниже средней: 1–2 %. Средняя комиссия для вторичного рынка – 3–4 %, и лично мы считаем эти цифры оптимальными и адекватными. Адекватными чему? Трудозатратам, рискам, ответственности и высокой квалификации хорошего риелтора. А также той пользе, которую он в итоге приносит клиенту.
Но это же грабеж средь бела дня!
На чужом огороде всегда трава зеленее. Очень многие люди, купив или продав квартиру с помощью риелтора, решают: да это же так просто! А деньги хорошие. И сами идут в риелторы. Потом четыре из пяти возвращаются обратно. На родной огород.
Впрочем, есть несколько способов сэкономить на оплате риелтора. О них – ниже.
Когда платить риелтору?
Основная сумма комиссионных платится по факту выполненной работы. В Московском регионе распространены два способа:
1. При закладке денег за жилье в банковскую ячейку комиссия риелтора кладется в отдельную ячейку. Риелтор получает право доступа к своей ячейке после того, как договор купли-продажи недвижимости пройдет регистрацию в Регистрационной палате. Дело сделано – гонорар получен. Подробнее про расчеты с применением банковских ячеек читайте в главе «Самый волнующий момент. Финансовые расчеты».
2. Вы получаете свидетельство о собственности на свою свежекупленную квартиру и расплачиваетесь с риелтором.
Первый способ более надежный, второй применяется, если риелтор вас хорошо знает (например, вы его друг или постоянный клиент) и доверяет вам.
Кроме того, вполне резонно требование агента заплатить небольшой аванс при заключении договора (10–20 % от суммы комиссионных). Аванс страхует риелтора от очень распространенной ситуации: идет поиск квартиры, риелтор честно выполняет свои задачи, и вдруг клиент «передумывает». Решает отложить покупку до лучших времен. Или вообще отменить. Или купить, но нечто совершенно другое. (Например, не квартиру, а дом, и не в Москве, а в Испании.) Время и труд риелтора, потраченные на передумавшего клиента, должны быть хоть частично оплачены.
Некоторые работают без договора. На честном слове. Если риелтор – ваш близкий знакомый, такая схема возможна. В остальных случаях нужно обязательно заключать договор. Часто в договоре прописывается максимальное количество показов. Например, если риелтор показал клиенту десять квартир, подходящих под заявленные параметры, и клиент ничего не выбрал, обязательства агентства считаются выполненными. Если критерии поиска сразу были четко сформулированы (а это задача риелтора – помочь вам сформулировать основные критерии), то десяти просмотренных квартир более чем достаточно, чтобы принять решение. Разумеется, если эти квартиры действительно подходят под все критерии, в том числе и по состоянию документов. Но если вы склонны к долгим раздумьям и «переборчивости», требуйте увеличения этой цифры хотя бы до 15. Больше уж точно не понадобится.
Как сэкономить на риелторе?
Способ 1. Можно договориться с агентом, что на просмотры вы ездите сами, а он уже приезжает на выбранную вами квартиру и высказывает свой вердикт. Или не приезжает, а ведет все переговоры по выбранной вами квартире по телефону. А появляется только на подписании документов. Тогда можно обсуждать скидку 10–25 % на риелторскую услугу.
Способ 2. Если вы хотите сэкономить и готовы найти квартиру сами, можно нанять риелтора только для оформления сделки. Не слишком разумно, на наш взгляд, так как ценность риелтора более всего проявляется на этапе поисков и переговоров. Именно в этот период риелтор приносит покупателю наибольшую финансовую выгоду. Но тоже вариант. Нанятый вами специалист будет защищать на сделке ваши интересы. При этом он будет иметь опыт именно по сделкам с жильем (в отличие от юристов, которые зачастую занимаются всем подряд: и разводами, и заливами квартир, и незаконными увольнениями, и недвижимостью заодно – куда позовут). И стоить это будет дешевле, чем полный объем работ – с подбором объектов, показами. На сегодня цена такой услуги в Москве колеблется в диапазоне 50 000–150 000 руб., в зависимости от величины агентства, опыта риелтора, сложности объекта.
Способ 3. Внесите предоплату.
Почему риелторы просят так много? Да потому, что их доходы совершенно не гарантированы! Юристы и консультанты берут предоплату. Риелтор получает гонорар только по факту сделки. А сделка может не состояться по сотне причин, не зависящих от риелтора. Знаете, как обидно? Работаешь, тратишь время, а потом покупатель «передумывает» покупать. Или «кидает» риелтора, не платит за работу – такое тоже бывает.
Как мы расскажем ниже, минимальная предоплата при работе с риелтором обязательна. Но почему бы не заплатить больше? Если вы доверяете вашему специалисту и твердо уверены в своем намерении купить квартиру, предложите риелтору 50-процентную предоплату и попросите о скидке в 30–50 % от комиссионных. Скорее всего, он охотно согласится. Иметь «синицу в руке» – приятнее, чем трудиться несколько месяцев ради потенциально возможного «журавля».
И, кстати, если решите подсчитать доходы «обнаглевших риелторов» (хотя считать чужие доходы – занятие неконструктивное), имейте в виду, что огромный пласт работы риелтор выполняет… совершенно бесплатно. Продвигает свои услуги, набирает клиентскую базу (развитие сайта, визитки, реклама – все требует времени и денег). Учится, повышает квалификацию (хороший риелтор посещает несколько профессиональных семинаров и тренингов в год, а это тоже стоит денег). А главное, работает над сделками, которые никогда не состоятся – не по его вине. Вот и приходится клиенту платить «за себя и за того парня». Не хотите платить «за парня»? Платите вперед.
Способ 4. Предложите риелтору «информационное сотрудничество». В России такой формат работы не распространен. Но имеет право на существование. Суть в том, что клиент сам ищет квартиру, ездит на просмотры, заключает сделку. А риелтор всегда на связи в качестве консультанта и советчика. По телефону и скайпу он отвечает на вопросы, объясняет, предостерегает и успокаивает, по почте – отправляет необходимые документы. Вдумчиво прочитав эту книгу, вы сможете пройти все этапы покупки квартиры самостоятельно. Но иметь на связи опытного специалиста все равно полезно. У меня (Анны) был опыт такого дистанционного взаимодействия с покупателем – успешный. Услуга стоила примерно 20 % от стандартного «тарифа». Разумеется, при таком формате необходима 100-процентная предоплата.
Как избежать мошенничества?
К сожалению, среди московских риелторов очень много непрофессиональных и некомпетентных людей (предполагаем, что и в других регионах ситуация не лучше). Откуда они берутся? А очень просто.
Сидит безработный, грустно читает объявления о вакансиях. Всем нужен опыт, профильное образование… Или зарплата копеечная. И вдруг откуда ни возьмись… «Набираем агентов недвижимости. Возраст и пол – любые. Опыт не нужен! Образование не обязательно. Желательно знать русский язык. Зарплата от 300 000 руб.». Приходит безработный в агентство недвижимости, пятиминутное собеседование, недельное обучение – и вперед, на баррикады!
Оклада в агентстве нет, только процент со сделок. Поэтому и отсев минимальный – берут всех. Принесет человек деньги – молодец. Не сможет заработать – сам отсеется после месяцев безденежья. Так происходит, конечно, не во всех агентствах недвижимости, но во многих.
А дальше – все зависит от человека. От его личных качеств, трудолюбия, способностей и мотивации. Большинство уходит из профессии в первый же год. Некоторые постепенно становятся профессионалами. А многие остаются в профессии, но вверх не стремятся. Работают худо-бедно, заключают какие-то сделки, на хлеб с маслом хватает. Опыт у таких агентов, конечно, имеется. Но также имеется и серьезный недостаток знаний, образования, воспитания… душевных качеств, в конце концов. И таких среди столичных риелторов – довольно много. (Хотя, если подумать, а в какой сфере профи преобладают? Да ни в какой!)
