Сергей Тихоненко - Как купить квартиру выгодно. Потратьте минимум – получите максимум
Мы уже не говорим про перспективу вообще остаться без квартиры. Почему не говорим? Читайте ниже.
Риелтор или юрист?
Почему-то считается, что главное, зачем нужен риелтор, – обеспечить «юридическую безопасность», «юридическую чистоту сделки» и прочее. Это не так! Во-первых, изучить юридический механизм покупки и технологию проверки «юридической чистоты» квартиры не так сложно. Вы даже сможете сделать это сами, потратив определенное время. В том числе и благодаря этой книге. Во-вторых, если вы берете ипотеку, вам помогают юрист банка и юрист страховой компании – проверяют документы на квартиру и организуют сделку. В-третьих, можно нанять собственного юриста для проверки документов, и это будет дешевле, чем услуги риелтора.
Хотя юриста лучше не нанимать. Честно. Как показывает практика, юристы обычно так стремятся показать свою нужность клиенту, что забраковывают объекты и срывают сделки из-за всякой ерунды – в ущерб интересам этого самого клиента. Конечно, не все юристы так себя ведут, но довольно многие. В любом случае ни юрист, ни нотариус риелтора вам не заменят.
Основная задача риелтора – подобрать для вас оптимальный объект, с учетом всех ваших обстоятельств, потребностей и возможностей. Самый выгодный, самый комфортный, с наилучшим соотношением затрат и рисков. Именно этот этап самый сложный, и именно его большинство покупателей считают самым легким. Подумаешь, залез в Интернет, нашел объявление, позвонил…
Во-первых, не все объекты есть в Интернете. Точнее, не все объекты продаются. Бывает, что квартиры под ваш запрос нет в базах. Настолько у вас специфические требования. Однако в природе такие квартиры есть? Если да, значит, существуют и собственники, которых надо ненавязчиво подтолкнуть к продаже их объекта вам. И здесь уже – мастерство риелтора. Во-вторых, спектр объектов, доступных риелтору, всегда шире, чем ареал вашего поиска. И дело не только в платных, закрытых базах, но и, в первую очередь, в опыте и поисковых навыках профессионала. Наша книга поможет вам улучшить навыки поиска, но риелтора не заменит.
Что еще полезного может сделать для вас риелтор?
• Отговорит от покупки неликвидного, некачественного варианта.
• Отговорит от покупки сомнительного объекта у сомнительных продавцов.
• Расширит территорию поиска, предложив вариант, который вы ранее не рассматривали. Допустим, вместо двушки – однушку, которую можно перепланировать в двушку. Или малогабаритную трешку. Ваши возможности, таким образом, станут шире.
• Поможет определить и сформулировать ваши потребности и критерии поиска.
• Даст дельные советы по выбору квартиры, но не будет навязывать свое мнение.
• Проведет переговоры с продавцами. Добьется для вас максимальной скидки и наилучших условий покупки.
• Поможет найти выгодный кредит.
• Будет общаться с вашим банком и улаживать все формальности и возникающие трудности.
• Сгладит все острые углы при переговорах с продавцами, погасит конфликты и разногласия.
• Поддержит в минуту слабости, развеет сомнения и страхи. Часто риелтор становится практически личным психологом клиента на время сделки, а иногда и целой семьи. Это не совсем входит в его компетенцию, но, как говорится, издержки профессии.
• Будет защищать ваши интересы на всех этапах сделки.
И многое другое. Но, конечно, риелтор вам для всего этого нужен не какой-нибудь, а хороший. Правильный.
Как найти хорошего риелтора?
Как определить, что риелтор «правильный» и вы сработаетесь? Рекомендуем смотреть на следующие признаки:
• Вы говорите на одном языке и хорошо понимаете друг друга. Нет ощущения, что вы «из разных миров».
• Риелтор подробно отвечает на все ваши вопросы по рынку недвижимости и предстоящей сделке, и по ответам вы чувствуете в нем профессионала.
• Риелтор грамотно говорит и излучает уверенность в себе. Эти качества очень пригодятся на переговорах с продавцом квартиры.
• Риелтор спокойно, но твердо отстаивает свои интересы во взаимоотношениях с вами. На ваше требование снизить комиссии не соглашается, но доброжелательно объясняет, почему его комиссия обоснованна, какие услуги в нее входят и какую пользу он вам в итоге принесет. Впоследствии так же спокойно, но твердо он будет отстаивать ваши интересы в сделке.
• Вместе с тем стоит с подозрением отнестись к специалисту, идущему на откровенный демпинг. Сопровождение покупки в Москве не может стоить 30 000–50 000 руб.! Это работа не одного месяца. Демпингующий агент – либо новичок, либо невостребован как специалист, либо планирует «добрать свое» на скрытой комиссии (об этом ниже), либо будет как в анекдоте: «Вы делаете вид, что платите, а мы делаем вид, что работаем…»
• Риелтор исключительно сдержан и вежлив и, что бы ни случилось, не позволяет себе проявлять негативных эмоций в отношении вас, ваших родственников, контрагентов (продавцов квартиры и их риелтора) и конкурентов. Нервный хам – это не риелтор, а недоразумение.
• Этого риелтора вам рекомендовали люди, чьему мнению вы доверяете. Обязательно спросите их, чем именно им понравилась его работа! Возможно, ваши критерии хорошей работы различаются.
• Вы знаете этого риелтора довольно давно и доверяете ему как человеку и профессионалу.
• Ваш риелтор успешно решил свой собственный квартирный вопрос.
• Ваш риелтор имеет опыт сделок в районе (или небольшом городе), который вам интересен для покупки, и досконально знает эту территорию. Он хорошо ориентируется «на местности», а также в ценах на недвижимость в данном районе (городе) и может дать вам много дельных советов.
• Риелтор приятен и интересен вам как личность. Вам хочется «дружить» с ним.
Честно говоря, таких риелторов примерно один на миллион, но мы же говорим об идеале, правда? Если хотя бы шесть критериев из десяти в наличии – поздравляем, вам удалось найти достойного специалиста!
Где искать?
Вообще риелторов в России и в мире много. Даже слишком. Говорят, что каждый пятый россиянин когда-то пытался работать риелтором. (За точность данных не ручаемся, но похоже на правду.) Большинство – недолго и безуспешно. Но и тех, кто остался в профессии, предостаточно.
Так что мест, где обитают риелторы, немало. Рассмотрим самые основные.
• Крупное агентство недвижимости (АН) с раскрученным брендом. Стоимость услуги в таких АН выше средней по рынку, а качество, как правило, целиком зависит от конкретного агента, который вам попадется. Повезет – не повезет? Можно лишь гарантировать, что совсем от провала вас уберегут, так как у каждого агента в крупной компании есть подстраховка в лице более опытного руководителя. Но нужно учитывать, что некоторые крупные бренды охотно раздают свою «вывеску» почти всем желающим (то есть продают франшизу).
• Среднее агентство недвижимости. Вы просто идете по улице, видите вывеску «АН “Солнышко”» и заходите внутрь. Не самая лучшая стратегия, ведь вы опять покупаете кота в мешке. Успех вашей сделки зависит от профессионализма конкретного агента, а определить этот профессионализм на глазок весьма трудно. Хотя, опять же, наличие офиса и юрлица дает минимальные гарантии, что агент не скроется в тумане и что в трудной ситуации ему на помощь придет юрист или более опытный руководитель офиса.
• Ваш знакомый. Если вы знаете этого человека достаточно хорошо, то без труда поймете, соответствует ли он перечисленным выше критериям. А если вы еще и лично знаете его довольных клиентов… Вам просто повезло.
• Кстати, не рекомендуем просить знакомого риелтора о бесплатных консультациях или услугах. Всякая работа должна быть оплачена – хотя бы для того, чтобы можно было потом «спросить» за качество.
• Рекомендации знакомых. Самый распространенный и один из самых надежных методов поиска. Только нужно обязательно расспросить ваших знакомых, чем именно им приглянулся этот риелтор. Идеально, если они довольны и процессом покупки (быстро, четко, вежливо, комфортно для них), и результатом (купили отличную квартиру и чуть дешевле рыночной цены). Если знакомые рекомендуют вам агента, с которым не работали по покупке жилья (а только, например, по аренде квартиры или по продаже дачи), следует отнестись к этой рекомендации с осторожностью. Есть, конечно, универсальные специалисты, но их немного.
• Форумы, социальные сети. Можно «подружиться» в Интернете с практикующим риелтором и на протяжении определенного времени наблюдать за ним, изучить его личность и подход к работе. Найти возможность пообщаться с его клиентами. И когда ваш квартирный вопрос окончательно созреет, обратиться к этому человеку.
