Сергей Тихоненко - Как купить квартиру выгодно. Потратьте минимум – получите максимум
6. Приглашаете оценщика.
7. Оформляете страховку.
8. Получаете от банка отказ или одобрение квартиры.
9. Проводите сделку.
Именно в этом порядке следует действовать. Не стоит искать квартиру до получения одобрения на кредит. Это неэффективно. Без «готовых» денег вы продавцам неинтересны и выгодных условий не получите. Рискуете просто зря потерять свое и чужое время.
Брать ли потребительский кредит?
Иногда под квартиру невозможно взять ипотечный кредит, и покупатель берет кредит потребительский. Отличие потребкредита в том, что он не обеспечен залогом (квартирой), поэтому банк волнует только платежеспособность заемщика. Минусы потребкредита: высокие процентные ставки, ограничения по сумме и сроку. В остальном вариант вполне рабочий.
Некоторые делают еще сложнее. Берут потребкредит на первоначальный взнос по ипотеке, а остальную сумму – в ипотеку. Обычно никакой посильностью кредитов при таком раскладе и не пахнет. Люди загоняют себя в кабалу, а потом жалуются на жадность банкиров. Если это не ваш случай – можете использовать эту схему.
Рассказывает Сергей ТихоненкоВ начале 2006 г. молодая семейная пара А. и М. решила приобрести квартиру. Денег было немного, всего 10 000 долларов (как вы помните, в те годы россияне еще считали сбережения в американских «у.е.»). Выбор пал на подмосковный поселок Красково, граничащий со знаменитой стародачной Малаховкой. Но вот беда – минимальная стоимость однокомнатной квартиры (монолит-кирпич, 40 кв. м) была эквивалентна 30 000 долларов. Как быть, собирать бумаги для получения ипотеки? Процесс займет неопределенное время – пока банк оценит заемщиков, пока проверит объект… А цены растут! По моему совету каждый из супругов взял потребительский кредит на 10 000 долларов, и квартира была куплена. И вовремя, ибо обстановка на рынке недвижимости раскалилась, и к концу года цена взлетела до 80 000 долларов!
Мораль: во время подъема рынка и активного роста цен почти любой кредит выгоден. А вот во время стагнации и спада даже стандартная ипотека без соблюдения вышеупомянутых правил превращается в «кабалу». Переплачиваем в два-три раза, а квартира еще и дешевеет! Есть от чего впасть в уныние.
Какая квартира устроит банк?
У каждого банка свои требования к квартирам. Список требований нужно узнавать в конкретном банке, где вы берете ипотечный кредит. Вот общепринятые критерии:
• Изолированная квартира. Кредит на комнату или долю большинство банков выдает только в одном случае: вы собственник остальной части квартиры. Изредка появляются (а потом исчезают) ипотечные программы и на комнаты, но это исключение из правил. Иногда на столичном рынке можно встретить доли, превращенные в полноценные квартиры. То есть большую квартиру поделили на несколько частей, и для каждой из этих частей устроили отдельный вход, кухонный закуток и санузел. Купить такую квартиру можно (по документам это будет доля со всеми вытекающими недостатками, но жить в ней можно вполне комфортно), взять под нее ипотеку – нельзя. По крайней мере, в большинстве банков.
• Наличие кухни. Это сразу отсекает целый пласт дешевого жилья – «гостинки», бывшие общаги с общей кухней на этаже.
• Железобетонные перекрытия. Большинство банков не дают кредит под квартиру в доме с деревянными или смешанными перекрытиями.
• Размер. Некоторые банки имеют ограничения по метражу – например, от 25 кв. м общей площади. Но не все, так что купить малогабаритку вполне реально.
• Степень износа. Некоторые банки устанавливают предельный процент износа дома. Этот процент зафиксирован в техническом паспорте и отдельно устанавливается независимым оценщиком. Для принятия решения могут использовать самый высокий показатель из двух. В других банках, если квартира имеет большой процент износа, купить ее все равно можно, но нужно получить справку из управы, что дом не предназначен под снос, реконструкцию или капитальный ремонт с отселением. Получение такой справки может занять от двух недель до пары месяцев.
Есть миф, что ипотеку не дают на хрущевки. Дают. Но нужна справка из управы.
Глава 3
Нюансы
Ипотека для безработного
Сегодня все больше банков предлагают ипотечные программы без подтверждения дохода. «Без подтверждения» – значит, совсем без подтверждения. От вас не требуется ни трудовой книжки, ни справки, подписанной директором фирмы. От вас даже не требуется наличия работы. Достаточно любых двух документов (паспорт, права, военный билет) и заявления, заполненного вами. В заявлении вы сами указываете размер зарплаты – ее должно хватать на ежемесячные платежи. Единственное условие таких кредитов – наличие первоначального взноса в размере не менее 35 % от стоимости квартиры. Клиентам, имеющим первоначальный взнос, я рекомендую именно такие программы (даже если клиент работает «по-белому»), поскольку все условия подобных кредитов не отличаются от обычных, а возни с документами гораздо меньше и сроки одобрения короче.
В рублях или иностранной валюте?
Правило предельно простое: если вы не имеете доходов в валюте, достаточных для ежемесячных взносов, берите кредит в рублях, и только в рублях. Я сама в свое время взяла кредит в долларах с приятной ставкой 7,9 %, о чем позднее пожалела. Доллар за последующие годы вырос на 1,5–2 руб., что несущественно увеличило мою переплату (кредит все равно остается выгодным), однако вскрылись другие неудобства. Правда, кредит брался на семь лет и был погашен за четыре года – в такой ситуации можно и рискнуть. А для десятилетних кредитов – только рубли!
Итак, чем плох валютный кредит в России?
• Колебания курсов. Поскольку кредит берется на долгий срок, трудно прогнозировать валютный курс. Точнее, невозможно. Слишком много неизвестных, включая политическую волю нашего Центробанка. Сможете ли вы платить в случае резкого скачка вверх? Рубль тоже преподносит сюрпризы, но в основном приятные. Неизбежная инфляция каждый год снижает ваш ипотечный платеж.
• Необходимость постоянно следить за валютным курсом, забивая свою голову лишней информацией.
• Лишние затраты времени на обмен валюты. При этом либо вы теряете деньги, меняя их где попало, либо теряете время в поисках выгодного курса.
• Потери на валютных операциях. Каждый месяц вы «подкармливаете» обменник.
Хотя, если вы уверены, что какая-то валюта вот-вот рухнет, можно и рискнуть с валютной ипотекой. Как правило, ипотека в долларах на 2–3 % дешевле рублевой, в евро – на 0,5–1,5 % дешевле долларовой, а еще есть ипотека в японских иенах и швейцарских франках. Точнее, была. «Счастливчики», взявшие такую ипотеку по суперставке 6–7 % годовых перед кризисом 2008 г., позднее устраивали многочисленные пикеты и акции протеста, поскольку стоимость иены и франка выросла примерно в два раза. А банк лишь руками разводил: риск обоюдный, это бизнес, ничего личного…
Аннуитетный или дифференцированный?
Кредит с аннуитетными платежами предполагает погашение равными суммами, но доля, идущая на погашение процентов, в первый месяц максимальна и постепенно снижается. А доля, идущая на погашение основного долга, наоборот, сначала минимальна, но постепенно растет.
Кредит с дифференцированными платежами предполагает, что основной долг гасится равными суммами, но к нему прибавляется оплата процентов, которая в первый месяц максимальна, но каждый месяц уменьшается – в результате уменьшается и сам платеж.
При аннуитетной схеме погашения переплата за кредит больше. В том же примере с кредитом 2 млн руб. на 10 лет под 12 % годовых – переплата при аннуитетных платежах составляет 1,44 млн руб., а при дифференцированных – 1,2 млн руб. Разница в 240 000 руб.
Получается, дифференцированный кредит выгоднее? Не совсем:
• Аннуитетный платеж сегодня предлагают все ипотечные банки, дифференцированный – единицы. Соответственно, с аннуитетом ваш выбор гораздо шире.
• По дифференцированной схеме первый платеж больше аннуитетного, соответственно снижается максимальная сумма, которую может предложить вам банк (как мы помним, обычное требование – платеж не более 40 % от ваших подтвержденных доходов).
• Очень неудачная идея – платить максимум в первый год, когда вы наиболее финансово истощены покупкой квартиры, ремонтом, приобретением мебели и т. п. Неоправданные жертвы.
• Ну и самое главное – никто не мешает вам самому превратить аннуитетный кредит в дифференцированный! Просто вносите досрочные платежи, равные разнице между этими двумя вариантами. Тогда и размер переплаты снизится. А если в какой-то месяц заплатить сверх нормы не сможете – ничего страшного, кредитная история не пострадает.
