Сергей Тихоненко - Как купить квартиру выгодно. Потратьте минимум – получите максимум
Если вы планируете покупать квартиру в ипотеку, имейте в виду, что размер первоначального взноса по ипотеке в московских банках начинается от 10 %. Для этого взноса придется собрать наличные деньги, не прибегая к МК. Затем обращаемся в банк и оформляем ипотеку. Помним, что Пенсионный фонд переводит деньги только после того, как квартира будет оформлена в собственность. При этом банк ссужает сумму маткапитала не по своей обычной ставке, а по ставке рефинансирования (8,25 % по состоянию на лето 2013 г.). После совершения сделки и оформления квартиры в собственность пишем заявление в Пенсионный фонд, и сумма МК направляется в банк для погашения части вашего долга.
Если вы уже платите ипотеку, действуем по той же схеме. Относим в банк сертификат, а в Пенсионный фонд – документы по квартире и кредиту. Часть долга погашается бюджетными средствами.
Если вы хотите купить новостройку, использовать МК можно только для покупки квартиры в соответствии с Федеральным законом № 214, то есть с заключением договора долевого участия или с помощью жилищно-строительного кооператива. Все прочие кривые схемы остаются за бортом. При этом сначала заключается ДДУ, затем он проходит госрегистрацию, и только потом возможно перечисление денег. Но как же тогда платить застройщику? Необходимо использовать рассрочку, чтобы часть суммы оставалась непогашенной (ее погасит МК).
Если вы хотите купить квартиру на вторичном рынке без кредита, необходимо найти такого продавца, который будет согласен получить основную часть суммы сразу, а часть – через несколько месяцев, по безналичному расчету от Пенсионного фонда. Ведь вам необходимо предъявить в ПФР зарегистрированный договор купли-продажи и Свидетельство о собственности, и только потом, если повезет, будут выплачены деньги.
Также с помощью МК можно построить свой собственный загородный дом, но процедура получения денег еще сложнее и хлопотнее.
Вывод. Для решения жилищного вопроса материнский капитал может стать хорошим подспорьем, хотя процедура его получения и использования пока недостаточно хорошо продумана.
Как обналичить материнский капитал?
Приведем цитату с сайта Пенсионного фонда: «Средства материнского капитала можно получить только по безналичному расчету. Любые схемы обналичивания этих средств являются незаконными. При этом владелец сертификата на материнский капитал, который соглашается принять участие в схемах обналичивания, идет на совершение противоправного акта и может быть признан соучастником преступления».
Между тем, если вы введете в поисковик слово «обналичить», первая выданная фраза будет «обналичить материнский капитал». Многие фирмы действительно предлагают мутные и небезопасные схемы обналичивания МК с комиссией 30–40 %, но связываться с ними категорически не рекомендуется. Единственный почти легальный способ получить наличные – фиктивная сделка с родственниками по продаже их жилья (или доли в нем) владельцу сертификата. Но и эту лазейку, вероятно, вот-вот прикроют.
«Жилье молодой семье»
По федеральной программе «Жилище», в подпрограмме «Обеспечение жильем молодых семей на 2011–2015 гг.» установлены льготы молодым семьям на покупку жилья.
Основные условия участия:
• Возраст одного из супругов не превышает 35 лет.
• Семья признана нуждающейся в улучшении жилищных условий (стоит в очереди на улучшение жилищных условий).
• Семья должна иметь достаточно денег, чтобы оплачивать ипотеку сверх того, что будет предоставлено по субсидии.
• Субсидией можно воспользоваться только один раз.
Размеры субсидии:
• 30 % от стоимости жилья – для молодых семей без детей;
• 35 % – для имеющих одного ребенка и более (а также для неполных молодых семей, состоящих из одного родителя и ребенка/детей).
Субсидия полагается не на любую квартиру, а только на определенную площадь, соответствующую так называемой социальной норме: два человека – 42 м; три и более – по 18 м на каждого.
Важно, что формирование списков претендентов на субсидию ведут местные муниципальные образования. Сроки получения субсидии по программе «Жилище» зависят от количества претендентов и объема средств, выделенных для региона из федерального бюджета.
Порядок получения и использования субсидии – читайте ниже, в главе «Государственные жилищные сертификаты».
Многодетные семьи
В соответствии с Законом г. Москвы от 14.06.2006 № 29 многодетным семьям, состоящим на учете как нуждающиеся в жилье и имеющим трех и более несовершеннолетних детей, «может быть предоставлена субсидия в размере нормативной стоимости жилого помещения».
Таким образом, многодетные семьи могут получить бесплатно… квартиру? Увы, нет. Нормативная стоимость отличается от рыночной. Подробнее об этом читайте в главе «Государственные жилищные сертификаты».
Глава 3
Льготные кредиты от АИЖК
Говоря о льготных кредитах, невозможно не рассказать про АИЖК. Итак, Агентство по ипотечному и жилищному кредитованию было создано еще в 1997 г. в соответствии с Постановлением правительства Российской Федерации от 26 августа 1996 г. № 1010. Его основная функция – «реализация государственной политики по повышению доступности жилья для населения России».
Были разработаны специальные кредитные программы.
«Военная ипотека»
Предназначена для участников накопительно-ипотечной системы (НИС) для военнослужащих. По этой программе можно получить до 2 350 000 руб. на покупку жилья. Собственный первоначальный взнос – не менее 10 %. Срок кредита – от 36 месяцев до достижения возраста 45 лет. Погашение кредита осуществляется за счет федерального бюджета.
Для начала нужно стать участником НИС. Это возможно для офицеров, заключивших первый контракт о прохождении воинской службы после 1 января 2005 г., сержантов, старшин, выпускников высших военно-учебных заведений и ряда других категорий граждан. Порядок простой. Пишется рапорт командиру военной части, и в личном деле военнослужащего заводится карточка участника НИС. Позднее через Минобороны каждому участнику НИС присваивается 20-значный номер, который уже не меняется независимо от места службы.
После этого на личный банковский счет участника государство ежегодно переводит деньги (в 2013 г. сумма составила 222 000 руб.). Через три года и более военнослужащий имеет право получить сертификат и воспользоваться программой. Первоначальный взнос уже накоплен – на счету более 600 000 руб.
Некоторые цифры. По данным ФГКУ «Росвоенипотека», по состоянию на лето 2013 г. 260 000 военнослужащих являются участниками программы НИС. Из них 59 000 уже приобрели квартиры.
К сожалению, система НИС пока далека до идеала. Процесс перечисления денег оказывается затянутым. И продавцы квартир, и риелторы не любят связываться с покупателями по «военной ипотеке». Тем не менее вопрос решаем, есть риелторы, которые специализируются именно на сделках с военными.
Можно ли обналичить «военную ипотеку»? Легального способа нет. Есть небезопасная, но рабочая схема. По договоренности с продавцом квартиры ее сумма по договору завышается. После сделки продавец возвращает покупателю дополнительную сумму наличными. Естественно, для продавца это не очень удобно, и неудобство нужно компенсировать – предложив за квартиру более высокую цену, чем конкуренты.
Андрей продавал квартиру в Самаре за 2,8 млн руб. Быстро нашлись покупатели с «военной ипотекой». Квартира идеально подошла под их нужды и требования банка. Сделка намечалась небыстрая, но Андрей не спешил. Тем более что клиенты предложили ему на 50 000 руб. больше. По просьбе покупателей сумма в договоре была завышена – 3,1 млн. Эту сумму Андрей и получил наличными от банка. Как честный человек, он вернул лишние 250 000 руб. покупателям, хотя имел законное право оставить деньги себе. На эту сумму покупатели написали расписку, которая пригодится Андрею, если вдруг сделка будет отменена (хотя шансы на это минимальны). «Обналичивальщики» сильно рисковали, но все закончилось благополучно.
Ипотека для молодых ученых
Программа призвана помочь молодым ученым – научным работникам академий наук и университетов России. Ставка 10–10,5 % годовых. Предусмотрены специальный график платежей, а также снижение ежемесячных выплат после рождения ребенка. Можно использовать совместно с материнским капиталом и ГЖС.
Главное условие – ограничение по возрасту. Возраст участника программы не должен на момент заключения кредитного договора превышать 35 лет, для докторов наук – 40 лет (включительно). Минимальный первоначальный взнос – 10 %.
Программа относительно новая – по данным АИЖК, подано всего 1200 заявок, выданы кредиты 350 участникам. И, честно говоря, программа не слишком выгодная. Круг возможных участников узок, да и процентная ставка довольно высока.
