Денис Шевчук - Ипотечный кредит: как получить квартиру
– нежилые помещения (офисные и торговые площади)
– жилые дома, таунхаусы, в том числе находящиеся в стадии незавершенного строительства
– квартиры
– комнаты (зарегистрированные как самостоятельный объект права, а не как доля в праве на квартиру)
Жилое помещение должно отвечать следующим требованиям:
а) Жилое помещение подключено к электрическим, паровым или газовым системам отопления, обеспечивающим подачу тепла на всю площадь жилого помещения, либо имеет автономную систему жизнеобеспечения.
б) Жилое помещение обеспеченно горячим (в том числе с использованием автономных систем отопления) и холодным водоснабжением сан.узла и кухни.
в) Жилое помещение имеет исправное состояние сантехнического оборудования, дверей, окон и крыши (для квартир на последних этажах).
г) В жилом помещении отсутствуют самовольные переустройство и (или) перепланировка и (или) переоборудование.
В случае залога Жилых помещений во вновь построенных домах либо в сельской местности допускается отсутствие сантехнического оборудования, внутренней отделки, подключения Жилого помещения к центральным системам водо-, газоснабжения.
Нежилое помещение должно отвечать следующим требованиям:
а) Нежилое помещение имеет отдельный вход из мест общего пользования (вход с улицы, подъезд, лестничная площадка, коридор).
б) В нежилом помещении отсутствуют самовольные переустройство и (или) перепланировка и (или) переоборудование.
Не могут быть предметом ипотеки деревянные дома, объекты с процентом износа более 50% (включительно), а также жилые помещения, расположенные на территории г. Москвы в 1-5 – этажных домах с 1954 до 1979 года постройки включительно.
Здание, в котором расположен предмет залога, должно отвечать следующим условиям и требованиям:
а) не находится в аварийном состоянии;
б) не состоять на учете по постановке на капитальный ремонт;
в) иметь железобетонный, каменный или кирпичный фундамент.
Право собственности на Предмет залога должно быть подтверждено соответствующими документами (свидетельством о регистрации права собственности, зарегистрированным договором купли-продажи жилого помещения, договором мены и т.д.), оформленными в соответствии с требованиями действующего законодательства.
При залоге отдельно стоящего дома (коттеджа для постоянного проживания, сблокированного дома (таунхауса), и т.д.), должно быть оформлено право на земельный участок.
Право собственности на земельный участок должно быть подтверждено документом, оформленным в соответствии с требованиями действующего законодательства. Право аренды на земельный участок должно быть предоставлено залогодателю на срок не менее срока кредита. По условиям договора аренды арендатор должен иметь право безакцептной передачи участка в залог, либо должно быть в наличии согласование залога прав аренды с арендодателем.
Предмет залога должен быть свободен от каких-либо ограничений (обременений) прав на него, в т.ч. прав третьих лиц, за исключением:
– прав членов семьи собственника-залогодателя (для жилых помещений), кроме несовершеннолетних;
– прав арендаторов (для нежилых помещений), при условии, что договор аренды заключен на срок менее 11 месяцев и арендатор соблюдает правила целевого использования занимаемого помещения.
В обязательном порядке залогодателем предоставляется заявление о его (не-) состоянии в браке на момент приобретения прав на передаваемое в залог имущество. В случае передачи в залог недвижимости, приобретенной залогодателем в период брака, в обязательном порядке должно быть предоставлено согласие супруга залогодателя на залог имущества либо брачный контракт (в случае если из условий брачного контракта вытекает, что указанное согласие не требуется).
Стоимость предмета залога и его соответствие вышеуказанным параметрам должны подтверждаться оценкой независимой Оценочной компании, проведенной не ранее, чем за 45 календарных дней до заключения Кредитного договора.
Оценщик должен предоставить подробное описание имущества и оценку его рыночной стоимости, т.е. наиболее вероятной цены, по которой Предмет залога может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Стоимость предмета залога должна соответствовать техническим и иным потребительским свойствам Жилого/Нежилого помещения.
Размер предоставляемого кредита рассчитывается в зависимости от цены Предмета залога (расчет коэффициента К/З) и должен составлять не более 70 % и не менее 10 % от стоимости передаваемой в залог недвижимости.
При залоге отдельно стоящего дома оценка должна проводиться отдельно для дома и для земельного участка. При этом цена земельного участка не может быть ниже нормативной цены земли, установленной в данной местности.
При предоставлении в залог земли сельскохозяйственного назначения, на которой находится строение (коттедж, дом и т.п.), указанное строение рассматривается в качестве предмета залога только в случае соответствия характеристикам жилого помещения (предмета залога), установленным настоящим стандартом.
При предоставлении в залог земли сельскохозяйственного назначения, на которой находится строение (коттедж, дом и т.п.), не удовлетворяющее требованиям настоящего стандарта, или объект незавершенного строительства, размер кредита рассчитывается от стоимости земельного участка без учета стоимости строения.
В любом случае сумма кредита не может быть больше ликвидационной стоимости предмета оценки, если такая сумма указана в Отчете об оценке.
Оценщик предоставляет отчет о результатах оценки, который должен по своему содержанию соответствовать требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ» (№ 135-ФЗ от 29.07.1998 г.) и Стандартам оценки, утверждённым постановлением Правительства РФ № 519 от 06.07.2001 года и составляться по прилагаемой к настоящим Стандартам форме.
Оценщик определяет рыночную стоимость заложенного Жилого помещения на дату проведения оценки, основываясь на анализе всей полученной информации на основе требований действующего российского законодательства в области оценочной деятельности. Оценщик вправе требовать от заказчика доступа в полном объеме к документации, необходимой для осуществления оценки предмета залога. Оценщик обязан отразить в Отчёте об оценке отсутствие необходимой документации и информации или, в случае если отсутствие информации препятствует осуществлению объективной оценки, отказаться от её проведения (см. подробнее Шевчук Д.А., Шевчук В.А. Деньги. Кредит. Банки. Курс лекций в конспективном изложении: Учеб-метод. пособ. – М: Финансы и статистика, 2006)..
Требования к страховому обеспечению ипотечных кредитных сделок.
Страхователем по договорам страхования должен выступать Залогодатель.
Первым выгодоприобретателем по договорам страхования должен являться БАНК, предоставивший ипотечный кредит под залог объекта недвижимости.
Сумма страхового возмещения определяется в соответствии с требованиями кредитного договора и на каждую конкретную дату периода кредитования должна быть не менее размера лимита кредитной линии, увеличенного на десять процентов. Выплата страхового возмещения производится на счета выгодоприобретателя в полном объёме суммы страхового возмещения независимо от размера ущерба объекта страхования.
Срок действия договоров страхования должен быть не менее срока действия кредитной линии плюс один рабочий день.
Страховые взносы могут уплачиваться как разовым платежом за весь срок страхования, так и периодической (ежегодной) уплатой в течение срока действия кредитования плюс один рабочий день.
Страхование осуществляется за счет средств Заемщика.
Комплект документов, регулирующих взаимоотношения сторон при страховании в процессе ипотечного кредитования, должен включать:
– договор (полис) страхования риска утраты и повреждения Жилого помещения – предмета ипотеки;
– договор (полис) страхования титула собственности (риска утраты права собственности).
Может быть использован комплексный договор (полис) страхования, включающий указанные выше виды страхования.
При оформлении конкретной ипотечной сделки применяются формы страховых договоров, согласованные БАНКОМ со страховой компанией.
ПЕРЕЧЕНЬ ДОКУМЕНТОВ,
необходимых для рассмотрения Анкеты на получение ипотечного кредита
* документы, которые должны быть представлены в Банк в следующем виде: копия и оригинал (для сверки и заверения копии сотрудником Банка), либо нотариально заверенные копии (в остальных случаях оригинал документа предоставляется в органы Росрегистрации).
