Денис Шевчук - Ипотечный кредит: как получить квартиру
4. Подбор квартиры и сбор документов
Сбор документов, необходимых для сделки, и оценка объекта сертифицированным оценщиком происходят после того, как банк дал свое согласие на выдачу кредита. На растущем рынке это самый сложный этап, который практически невозможно совершить без профессионала. Дело в том, что банки выдвигают ряд требований к покупаемой квартире: в частности, они не кредитуют панельные пятиэтажки, дома под снос, а также требуют, чтобы квартира была свободной. Большинство квартир, появляющихся в газетах объявлений, которые подходят для ипотеки, оказываются проданными.
Дело в том, что эти объявления еще раньше появляются в профессиональных базах, и если квартира предлагается по приемлемой цене, то уже в тот же день кто-то вносит за нее залог. После этого на помещение необходимо собрать все документы и оценить его как предмет залога с помощью уполномоченного банком оценщика. Если вы ищете квартиру через риелторское агентство, то вам придется внести залог и далее максимально быстро добираться до квартир, которые вам предлагает риелтор. Последний сначала убеждается, что все условия (клиента и банка) выполнены. В случае одобрения клиентом квартиры риелтор вносит аванс за квартиру (часто из денег залога) и собирает на нее документы, которые отправляются на согласование к юристам банка, агентства недвижимости и страховой компании. Как правило, стоимость оценки в размере $150 оплачивает заемщик. Длительность процедуры одобрения и оценки (от недели до месяца) на растущем рынке приводит к тому, что цена квартиры успевает вырасти на $10-15 тыс., и сделка оказывается под угрозой.
5. Подготовка и проведение сделки купли-продажи
Необходимые документы для сделки – кредитный договор и закладная, договор купли-продажи, договор комплексного страхования (заемщика и приобретаемого жилья) – готовятся при взаимодействии всех заинтересованных сторон. К сожалению, клиенты банков практически ничего не могут поправить в кредитном договоре, а там встречаются очень кабальные для них условия, в том числе и по обслуживанию кредита, которые удорожают его (Д. Шевчук. Этапы ипотечной сделки // Финансовая газета, 50 (834)/2007). Самый напряженный этап сделки, который часто оказывается под угрозой, потому что продавец может выдвинуть какие-то дополнительные условия или какие-то документы окажутся оформленными неправильно. Ипотечные сделки удостоверяются нотариусом в обязательном порядке. Важный момент – проведение расчетов между сторонами: как правило, заемщик, подписав кредитный договор, получает средства на свой счет, снимает деньги со счета и в присутствии продавца закладывает их в банковскую ячейку. Продавец получает ключи от ячейки и подписывает договор, что получить доступ к ней он может только с зарегистрированным Регистрационной палатой («Мосжилрегистрация» в столице) договором купли-продажи. Намного реже проводятся сделки по безналичному расчету. Также неизменным атрибутом ипотечной сделки является страхование: жизни и здоровья заемщика, недвижимости от повреждения, титула (страхование от потери права собственности).
6. Передача документов на регистрацию
Как правило, при ипотечных сделках используется ускоренная регистрация за 2 недели, которая в Москве стоит чуть больше 12 тыс. руб. Обычная регистрация длится месяц и обходится дешевле. Покупатель квартиры вынужден оплачивать этот расход, поскольку зачастую это является требованием продавца.
7. Получение зарегистрированных документов и окончательный расчет
Ключи от квартиры, как правило, передаются после подписания акта приема-передачи квартиры, который подписывается после того, как покупатель забирает деньги из ячейки. Все, сделка закончена, можно въезжать в квартиру (Д. Шевчук. Этапы ипотечной сделки // Финансовая газета, 50 (834)/2007).
Государственная программа по ипотечному кредитованию
Ряд банков предоставляет кредит в рамках федеральной программы Агентства по ипотечному жилищному кредитованию.
Условия:
Кредит предоставляется в рублях РФ.
Кредит предоставляется на приобретение недвижимости (квартира, комната, жилой дом с землей) на вторичном рынке в г. Москве, Московской области, иных регионах РФ.
Кредит предоставляется на срок от 1 до 30 лет.
Досрочное погашение кредита – через 6 месяцев после фактического предоставления кредита. Штрафные санкции за досрочное погашение кредита не взимаются.
Процентная ставка – от 10,75% до 14,00% годовых.
Первоначальный взнос составляет не менее 10% от стоимости недвижимости.
Кредит погашается ежемесячно равными платежами.
Обязательным условием при предоставлении ипотечного кредита является страхование жизни и трудоспособности заемщика, страхование приобретаемой недвижимости от рисков повреждения, рисков утраты права собственности на недвижимость. При наступлении страхового случая кредит погашается за счет страховых выплат.
Кредит предоставляется любому платежеспособному гражданину вне зависимости от наличия постоянной регистрации в г. Москве и Московской области.
При определении максимальной суммы кредита рассматривается доход обоих супругов, в том числе: заработная плата по основному и не по основному месту работы, доход в виде стабильных страховых выплат, доход от предпринимательской деятельности, другие доходы.
Pешение о выдаче кредита принимается банком в кратчайшие сроки при наличии полного пакета документов.
Комиссия банка составляет 1,5% от суммы кредита.
Условия ипотечных жилищных кредитов
Копии документов Заемщика/Созаемщика должны быть предоставлены в одном экземпляре при наличии подлинника.
1. Копия паспорта Заемщика/Созаемщика или заменяющий его документ (для военнослужащих) (все страницы, в том числе пустые);
2. Копия паспорта супруга (супруги) Заемщика/Созаемщика (все страницы);
3. Копия свидетельства о заключении брака (свидетельства о расторжении брака), брачный контракт при наличии;
4. Нотариально заверенное заявление (если Заемщик в браке не состоит);
5. Нотариально заверенное согласие супруга(и) на совершение сделки другим супругом ( заключение договора ипотеки);
6. Копии свидетельств о рождении детей (а также копия паспорта, если ребенок достиг 14-ти летнего возраста);
7. Копия страхового свидетельства государственного пенсионного страхования (с двух сторон);
8. Копия свидетельства о постановке на учет в налоговом органе (ИНН);
9. Копии документов об образовании (диплом, аттестат и т.п.);
10. Копия военного билета для лиц мужского пола для призывного возраста (все заполненные страницы, до 28 лет);
11. Копия водительского удостоверения (при наличии) или оригиналы справок из наркологического и психоневрологического диспансера;
12. Копия трудовой книжки (по совместительству – трудовой договор), заверенная работодателем на каждой странице печатью организации и подписью (обязательно с датой заверения и указанием, что работает по настоящее время);
13. Сведения, подтверждающие доходы (для наемных работников):
– Справка о доходах с места работы (по форме 2-НДФЛ или справка в произвольной форме, с обязательным указанием реквизитов организации, подписанная руководителем и гл.бухгалтером, заверенная синей печатью ) за последние 6 месяцев;
– При наличии у заемщика дополнительных доходов, таких как, например, доходы от аренды, дивиденды, проценты, различные виды пенсий, предоставляются копии документов (например, соответствующих договоров) подтверждающие их фактическое получение за последние 12 месяцев. При этом данные виды доходов должны иметь систематический, а не разовый характер.
14. Нотариально заверенные копии разрешений органов опеки и попечительства на передачу квартиры в залог в случае, если:
– в семьях заемщиков есть несовершеннолетние дети, ограниченно дееспособные или недееспособные лица, которые будут иметь долю собственности в квартире, передаваемой в залог (ипотеку),
15. Краткая информация о роде деятельности Заемщиков/Созаемщиков. Резюме организации-работодателя (оригиналы);
16. Копии документов, подтверждающие наличие в собственности имущества (квартиры, дачи, дома, капитального гаража, земельного участка и пр.)
Для лиц, занимающихся предпринимательской деятельностью:
Пункт 10-11 заменить:
1. Копия свидетельства о государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя;
2. Копия лицензии (если деятельность подлежит лицензированию);
3. Копии налоговых деклараций за последние 2 (два) последних полных налоговых периода (с отметкой налоговой инспекции);
