Татьяна Семенистая - Все о недвижимости. Покупка, продажа, налоги, аренда, наследование, дарение
Из-за того, что вы не являетесь гражданином РФ, лишить Вас собственности никто не может.
Право собственности охраняется ст. 35 Конституции РФ: «Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда».
Налог при продаже недвижимости
Являюсь гражданкой РФ, но постоянно проживаю в Германии. В прошлом году продала свою квартиру, находящуюся в Краснодаре, подала декларацию в налоговую, и вдруг узнала, что должна заплатить налог в размере 30 % от суммы, указанной в договоре. Почему я должна платить такой большой налог — 30 %, а не 13 %, ведь я гражданка РФ?
Потому что вы не являетесь налоговым резидентом РФ.
При расчете налога на доход физического лица, полученный при продаже недвижимости, не имеет значения, гражданином какой страны вы являетесь. Важно, являетесь ли вы резидентом.
Согласно п. 2 ст. 207 Налогового кодекса РФ, налоговым резидентом признаются физические лица, фактически находящиеся в РФ не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев. Период нахождения физического лица в РФ не прерывается на периоды его выезда за пределы территории РФ для краткосрочного (менее шести месяцев) лечения и обучения, а также для исполнения трудовых или иных обязанностей, связанных с выполнением работ (оказанием услуг) на морских месторождениях углеводородного сырья.
Так как вы постоянно проживаете за пределами РФ, то не являетесь налоговым резидентом РФ.
Пунктом 1 ст. 224 Налогового кодекса РФ установлена ставка налога на доходы физических лиц в размере 13 % для физических лиц, являющимися налоговыми резидентами РФ.
Пунктом 3 ст. 224 Налогового кодекса РФ установлена налоговая ставка в размере 30 % в отношении всех доходов, полученных физическими лицами, не являющимися налоговыми резидентами РФ.
Таким образом, вам придется заплатить в качестве налога на доходы физических лиц 30 % от суммы, указанной в договоре купли-продажи.
Являюсь гражданином РФ. В течение 2013 года проживал за границей, в то же время пришлось продать квартиру. Сумма сделки 3 000 000 рублей. Каков размер налога, который я должен заплатить и будет ли мне предоставлен налоговый вычет при расчете налога на доход от продажи квартиры, если квартира была приобретена мною в 2011 году?
Сумма налога, подлежащего уплате, составляет 900 000 рублей. Налоговый вычет не предоставляется.
В соответствии с Налоговым кодексом РФ доходы, полученные налогоплательщиком в налоговом периоде от реализации недвижимого имущества, находящегося в РФ, являются объектом налогообложения по налогу на доходы физических лиц.
Также Налоговым кодексом РФ установлено, что налоговым периодом по налогу на доходы физических лиц признается календарный год.
Так как вы в налоговом периоде, в котором продали квартиру и получили доход, не являлись налоговым резидентом, должны будете заплатить налог на доходы физических лиц в размере 30 % от полученного дохода.
Что касается налогового вычета, то его вы получить не можете, то есть не можете уменьшить налогооблагаемую базу.
В соответствии со ст. 210 Налогового кодекса РФ для доходов, облагаемых по налоговой ставке в размере 13 %, налоговая база определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих налогообложению, уменьшенных на сумму полагающихся налогоплательщику налоговых вычетов, предусмотренных ст. 218–221 Налогового кодекса РФ.
Для доходов, в отношении которых предусмотрены иные налоговые ставки, налоговые вычеты не применяются и налоговая база определяется как денежное выражение таких доходов.
Таким образом, физические лица, которые не являются налоговыми резидентами РФ в том налоговом периоде, в котором был получен доход от продажи недвижимого имущества на территории РФ, не имеют права на получение имущественных налоговых вычетов.
Таким образом, размер налога на доход, полученный от продажи квартиры, в денежном выражении для вас составит 900 000 рублей.
Если бы в том налоговом периоде, в котором вами был получен доход от продажи квартиры, вы имели статус налогового резидента РФ, то ваш налог составил бы в денежном выражении:
(3 000 000 (полученный доход от продажи квартиры) - 1 000 000 (налоговый вычет)) × 13 % = 260 000 рублей.
Продаю двухкомнатную квартиру. Квартира принадлежит мне на основании двух документов. 1/2 доли квартиры я купила два года назад у своего брата за 1 400 000 рублей и 1/2 доли квартиры мне подарила мама всего год назад. Квартиру продаю за 3 000 000 рублей. Какой налог мне предстоит заплатить после продажи и как его минимизировать?
Вариант первый — 390 000 рублей.
Вариант второй — 88 000 рублей.
Воспользуйтесь имущественным налоговым вычетом и уменьшением налогооблагаемой базы на сумму, произведенных расходов.
Ставка налога на доходы физических лиц составляет 13 %. Следовательно, сумма, подлежащая уплате, для вас может составить 390 000 рублей.
Чтобы минимизировать налог, подлежащий уплате после продажи квартиры и получения дохода, оформите продажу двумя договорами купли-продажи в один день. По 1/2 доли. В каждом договоре укажите сумму 1 500 000 рублей. А при заполнении налоговой декларации воспользуйтесь возможностью уменьшить налогооблагаемую базу.
Существует два способа расчета уменьшения налогооблагаемой базы при заполнении налоговой декларации: «Вычет» и «Расходы». Суммировать их по одному договору нельзя. Но 1/2 доли квартиры, проданные по отдельным договорам купли-продажи, считаются обособленными объектами.
При продаже объектов недвижимости, находящихся в собственности менее трех лет, вы имеете право при расчете налогооблагаемой базы воспользоваться имущественным налоговым вычетом в размере 1 000 000 рублей.
Одновременно вы можете уменьшить сумму облагаемого налогом дохода, полученного от продажи другой доли, на сумму документально подтвержденных расходов, связанных с ее приобретением.
Расчет суммы налога, подлежащего уплате, по первому договору купли-продажи 1/2 доли, подаренной год назад.
(1 500 000 (доход, полученный от продажи 1/2 доли квартиры) - 1 000 000 (имущественный налоговый вычет)) × 13 % = 75 000 рублей.
Расчет суммы налога, подлежащего уплате, по второму договору купли-продажи 1/2 доли, купленной два года назад за 1 400 000 рублей.
(1 500 000 (доход, полученный от продажи 1/2 доли квартиры) - 1 400 000 (сумма расходов, связанных с приобретением 1/2 доли)) × 13 % = 13 000 рублей.
Всего: 75 000 рублей + 13 000 рублей = 88 000 рублей.
Воспользовавшись имущественным налоговым вычетом и уменьшением доходов на сумму расходов при заполнении декларации, вы должны будете заплатить налог после продажи квартиры и получения дохода в размере 88 000 рублей.
Нас трое наследников. В марте 2014 года вступили в наследство на квартиру, каждый на 1/3 доли квартиры. Спустя два месяца после регистрации права мы продали квартиру за 6 000 000 рублей. Какой налог с продажи необходимо будет заплатить каждому в связи с тем, что квартира находилась в нашей собственности менее трех лет? Все мы постоянно живем и работаем на территории России.
Сумма налога, которую должен заплатить каждый из собственников:
Вариант первый — 216 667 рублей.
Вариант второй — 130 000 рублей.
В том случае, если продажа оформлена тремя разными договорами, налоговый вычет в размере 1000 000 рублей получает каждый собственник.
В случае владения недвижимостью менее трех лет продавец при продаже получает льготу в один миллион рублей, и его налогооблагаемая сумма становится меньше.
Сумма налога на доход от продажи будет зависеть от того, как была оформлена продажа.
Если продажа была оформлена одним договором купли-продажи и в договоре не было указано, кто из собственников какую сумму получает, а была указана общая сумма шесть миллионов рублей, то в этом случае возникнет вычет на 1 000 000 рублей на весь объект недвижимости. И сумма подлежащего уплате налога будет рассчитана так:
6 000 000 рублей (доход, полученный от продажи квартиры) - 1 000 000 рублей (налоговый вычет) = 5 000 000 рублей (сумма, подлежащая налогообложению).
5 000 000 рублей × 13 % = 650 000 рублей (сумма налога на доход, полученный от продажи всей квартиры)
650 000 рублей: 3 (количество собственников) = 216 667 рублей (сумма налога на доход, которую должен уплатить каждый из собственников).
Возможен и второй вариант. Если продажа квартиры была оформлена разными договорами купли-продажи или в одном договоре купли-продажи было расписано, какую сумму получает каждый из собственников. И каждый расписывался только за свою сумму дохода, то расчет подлежащего уплате налога на доходы выгладит так:
