Джордж Сорос - Первая волна мирового финансового кризиса
Примерно 40% из 7 миллионов выданных и не закрытых в настоящее время субстандартных кредитов подвергнутся дефолту в течение ближайших двух лет. Примерно таким же по объему будет дефолт закладных с опционом по платежам и других ипотечных кредитов с плавающей ставкой, однако здесь он продлится чуть дольше. Эти действия приведут к дальнейшему снижению цен на жилье. Цены, по всей видимости, будут падать ниже уровня долгосрочного тренда, пока не вмешается правительство.
Более чем когда-либо пострадают люди, которых затронул жилищный кризис. Есть серьезные основания полагать, что население старшего возраста подверглось воздействию наиболее циничных кредиторов: неспособность этой группы исполнять обязательства по кредиту непропорционально велика. Необычно широко затронуты и этнические группы. Учитывая, что владение домом является в США основным фактором, определяющим уровень зажиточности и дающим дополнительные возможности, кризис особенно заденет молодых профессионалов из этнических меньшинств. В соответствии с доктриной «общества, основанного на собственности» они направляли свои активы на покупку недвижимости.
Возьмем, к примеру, графство Принс-Джордж в штате Мэриленд, населенное преимущественно афроамериканцами. Это одно из самых преуспевающих графств в стране, однако количество случаев лишения права выкупа заложенного имущества здесь выше, чем где-либо еще в Мэриленде. Данные по Мэриленду показывают, что субстандартные кредиты имеются у 54% афроамериканских домовладельцев (для сравнения: среди испаноязычных домовладельцев доля заемщиков составляет 47%, а среди белых — 18%).
Лишение права выкупа задолженного имущества сокращает ценность и других домов, окружающих объект залога, что приводит к отказу от собственности еще большего количества домовладельцев, так как размер их закладных начинает превышать стоимость домов. В итоге дестабилизация затрагивает целые районы и влияет на развитие событий в других областях жизни, таких как уровень занятости, образование, здравоохранение и забота о детях. Дополнительные политические шаги, о которых я говорил выше, должны фокусироваться на решении таких проблем. Предпринятые в последнее время инициативы администрации Буша носят скорее имиджевый характер. С учетом ограничений, накладываемых действительностью, от этих инициатив практически ничего не останется.
Новый подход должен быть, с одной стороны, системным, а с другой — допускать индивидуальные решения. Если говорить о системном подходе, то мне кажется правильным подход конгрессмена Барни Фрэнка, хотя ему пока не удалось получить поддержку обеих партий. Он выдвигает два предложения, направленных на достижение правильного баланса между возможностью лишения права выкупа и ограничением применения этого права. Заметим, что шаги по установлению баланса должны предприниматься в определенной последовательности.
Во-первых, требуется изменить закон о банкротстве так, чтобы судебные власти имели право изменять условия ипотечного займа в отношении жилья, являющегося основным местом проживания граждан. Это заставит кредиторов добровольно изменять условия ипотечных кредитов, чтобы избежать вынужденного их изменения (так называемого cram down). Республиканцы возражают против такого шага, говоря о том, что его применение нарушит права кредиторов, а следовательно, сделает ипотечные займы более дорогими в будущем. Однако предложение Фрэнка относится лишь к займам, возникшим в период с января 2005 года по июнь 2007 года. Более того, существующий закон о банкротстве уже позволяет изменять условия ипотечных кредитов применительно ко вторым домам, и это не привело к существенному росту их цены.
Во-вторых, Фрэнк предлагает наделить Федеральную жилищную администрацию (Federal Housing Administration, FНА) правом выдачи гарантий, помогающих заемщикам в области субстандартных кредитов рефинансировать свою задолженность на более приемлемых условиях. Держатели первой закладной, получающие гарантии от Федеральной жилищной администрации, должны будут погасить не более чем 85% от текущей справедливой оценки дома. Чтобы компенсировать свои издержки по гарантиям, ФЖА получает в залог вторую закладную на собственность. В случае если заемщик продает свой дом или рефинансирует заем, он платит с суммы полученной при этом прибыли либо единовременный штраф за неустойку в размере 3% от балансовой стоимости первой закладной по данным баланса ФЖА, либо платежи с получаемой прибыли по снижающейся ставке (например, от 100% в первый год до 20% на пятый год и 0% далее). Если продажа дома или рефинансирование займа происходит по истечении пяти лет с момента получения гарантии от ФЖА, применяется только единовременная 3%-ная неустойка.
Добровольный характер действий в рамках предложения Фрэнка является одновременно и плюсом, и минусом. Хорошо то, что предложение сохраняет возможность лишения права выкупа заложенного имущества. Плохо то, что предложение относится лишь к небольшой части проблемных ипотечных кредитов: оно применимо лишь к заемщикам, доход которых в 2,5 раза превышает стоимость обслуживания долга. В то же время организации, выдавшие ипотечный кредит, предпочли бы принять в качестве полного возмещения сумму в размере 85% текущей рыночной стоимости домов и воздержаться от дальнейшей деятельности даже в случае роста их стоимости. Предложение Фрэнка относительно FНА может превратиться в закон еще до окончания президентского срока Буша, однако в существующем виде этот закон вряд ли окажет серьезное влияние на жилищный кризис: для того чтобы он работал, его положения должны быть существенно расширены. Изменения закона о банкротстве могли бы оказать серьезное влияние на улучшение ситуации, однако это предложение сталкивается с несогласием со стороны администрации Буша.
В отрасли ипотечного кредитования имеется множество юридических и практических препятствий, не позволяющих кредитующей стороне изменять условия субстандартных кредитов в условиях просрочки оплаты или дефолта. Кредиторы утверждают, что секьюритизация ипотечных кредитов усложняет контроль над индивидуальными кредитами, а «соглашения о создании пулов и их обслуживании» существенно ограничивают их возможности по пересмотру условий предоставления кредита. Однако основным препятствием является «война траншей». Различные транши даже в пределах одного кредита имеют разные процентные ставки: один транш может ориентироваться на погашение основной суммы долга, а другой — на погашение процентов. Кредиторы возражают против изменения условий ипотечных кредитов, так как одни транши подвергнутся большему удару, чем другие, а ответственность кредиторов по всем траншам одинакова.
Тем не менее в целом растет согласие с тем, что создание пулов и их обслуживание дают большую гибкость по сравнению с прежней ситуацией. Агентство Мооdу's подтверждает, что, несмотря на имеющиеся проблемы секьюритизации, увеличивается количество модифицированных ипотечных договоров, хотя их доля в общем объеме договоров, условия по которым подлежали пересмотру в 2007 году, составляет всего 3,5%. Следует уделять больше внимания качественному разъяснению и документированию преимуществ, создаваемых изменениями в договорах об ипотечном кредитовании: это убедит кредиторов заставить свои службы участвовать в этом процессе.
Заключение
Основная цель, которую я ставил перед собой при написании этой книги, состоит в том, чтобы продемонстрировать важность и применимость понятия рефлексивности. Нынешний момент можно считать крайне благоприятным. Превалирующая парадигма — теория равновесия — и ее политическое следствие, рыночный фундаментализм, не только оказались неспособны объяснить происходящее, но и ввергли нас в хаос. Нам необходима новая парадигма. Однако парадигма, которую предлагаю я, — признание рефлексивности — еще должна доказать свою ценность. До сих пор она не могла соревноваться с теорией равновесия, так как не была способна давать однозначные прогнозы. Вот почему экономисты не воспринимали ее серьезно. Теперь же, когда теория равновесия не смогла ни спрогнозировать ситуацию, ни дать ей объяснения, игровое поле несколько очистилось. Идея о том, что рефлексивность привносит элемент неуверенности в человеческие взаимоотношения в целом и в деятельность финансовых рынков в частности, заслуживает некоторого доверия. Однако теория еще должна показать, на что она способна. Я дал все объяснения, которые только могу. Я применил мою теоретическую концепцию для практических инвестиционных решений. И все равно я считаю, что мог бы сделать больше, если бы, сопоставив мою концепцию со всем моим жизненным опытом, попытался определить, что же ждет нас в будущем. Я заявляю о завершении прежней эры. На что же будет похожа новая эра?
