Андрей Воскресенский - Ипотека в лицах (первые лица ипотечного бизнеса о развитии ипотеки в России 1996-2008)
Необходимо отметить, что сейчас ОАО «РЖД» предоставляет субсидию не всем своим работникам. В компании трудится более 1 млн человек, а на субсидии по процентной ставке могут рассчитывать пока только очередники, не получавшие жилье ранее. Речь идет по разным оценкам о 40–50 тыс. сотрудников. Это, в общем-то, немного для такой корпорации, особенно с учетом истории вопроса. Министерство путей сообщения СССР (а потом России) финансировало и само осуществляло строительство жилья с целью сделать его дешевле для своих сотрудников. Затем квартиры предоставлялись железнодорожникам с оплатой в рассрочку. Сейчас значительная часть расходов по приобретению жилья легла на самих сотрудников компании. Но тем, кто не в состоянии купить его по рыночным ценам и является очередником, ОАО «РЖД» субсидирует ипотеку. При этом выгоду получает не только работник, но и сама компания – появляется возможность поддержать и «закрепить» на рабочем месте ценных кадровых сотрудников.
По социальным кредитам для железнодорожников существует ряд ограничений. ОАО «РЖД» субсидирует кредиты на срок не более десяти лет и только по социальным нормам жилья. То есть, если работнику захочется приобрести 80 кв. м, а по социальным нормам ему полагается только 65, компания будет компенсировать кредитную ставку только на 65 кв. м, а на остальные 15 работнику придется брать кредит на обычных рыночных условиях.
В 2007 г. на пике падения ставок возможный максимальный размер социального кредита в ТрансКредитБанке достиг 100 % стоимости жилья. Правда, такой кредит без первоначального взноса можно было получить только при покупке квартир на первичном рынке недвижимости и у тех строительных компаний, заказчиком строительства для которых выступает ОАО «РЖД» или его дочерние структуры. Последнее обстоятельство, собственно, и позволяет ОАО «РЖД» обеспечить своим сотрудникам возможность приобрести жилье по ценам ниже рыночных. Оно же определяет тот факт, что большинство субсидируемого жилья приобретается железнодорожниками на первичном рынке недвижимости (строящееся жилье). Ипотеку на вторичном рынке ОАО «РЖД» также субсидирует, но в гораздо меньших объемах.
Итогом трехлетнего участия ТрансКредитБанка в ипотечной программе ОАО «РЖД» стал портфель субсидируемых кредитов работникам компании на сумму свыше 15 млрд рублей. При этом мы не единственный банк, который участвует в данной программе и никаких особых преференций, кроме желания работать, у нас не было и нет. В перечне уполномоченных ОАО «РЖД» банков по программе социальной ипотеки есть Газпромбанк, банк «Возрождение» и ряд других уважаемых кредитных организаций.
Что касается развития ипотеки «на улицу», то она предлагается клиентам ТрансКредитБанка с 2007 г. как один из традиционных рыночных инструментов в общей линейке банковских продуктов. ТрансКредитБанк – серьезный участник рынка розничных банковских услуг, у нас обслуживается более 2 млн физических лиц, и мы считаем, что обязаны предоставлять своим клиентам максимально широкий набор банковских продуктов.
Главной же задачей, повторюсь, в последние три года было развивать социальную ипотеку для наших крупных корпоративных клиентов, помогать обеспечивать жильем как можно большее число их сотрудников.
Особенности корпоративной ипотеки
Корпоративная ипотека, безусловно, создает некоторый комфорт для банка. У нас на обслуживании корпоративные счета, зарплатные банковские карты. Все это позволяет отслеживать платежеспособность заемщиков в постоянном режиме. За три года ОАО «РЖД» ни разу не допустило невыполнения или просрочки своих обязательств по субсидированию процентных ставок, а клиенты-заемщики – неплатежей по кредитам. По субсидируемой ипотеке ни одного дефолтного заемщика у нас нет. Ни один коммерческий банк, а также государственная корпорация АИЖК не могут похвастаться таким качеством ипотечного портфеля. При этом необходимо отметить, что АИЖК ставит перед собой цели по максимальному увеличению объемов выданной ипотеки, поэтому ее ипотечный портфель в принципе не может быть наилучшего качества.
Однако социальная ипотечная программа вовсе не означает, что мы работаем в режиме «собеса», кредитуем абсолютно всех рекомендуемых нашими корпоративными клиентами сотрудников. Крупная компания – это сложная система, где, как правило, есть несколько центров принятия решений по социальным вопросам. Например, профсоюзы, заинтересованные в том, чтобы решить жилищные проблемы работника предприятия, часто не задумываются о его поведении как заемщика, о его способности рассчитаться по взятому кредиту.
Наши клиенты, как и везде, проходят андеррайтинг, хотя он не такой жесткий, как в других ипотечных банках. Количество параметров оценки клиента, которое в других банках иногда достигает 50–80, у нас в два раза меньше. С кредитными заявками клиентов так же, как и везде, работают риск-менеджеры. Отказы по выдаче ипотечных кредитов составляют около 5-10 % от объема заявок. Это меньше, чем у других банков, но достаточно с точки зрения поддержания качества нашего ипотечного портфеля.
Высокое качество кредитов важно, в том числе потому, что через год-полтора банк планирует рефинансировать часть ипотечного кредитного портфеля. Сейчас объем собственного капитала и связанных с ним значений обязательных нормативов Центробанка позволяют держать весь объем ипотечных кредитов на своем балансе. Кроме того, у банка есть в необходимом объеме долгосрочные финансовые ресурсы, полученные через механизмы синдицированного кредитования, размещение еврооблигаций и рублевых облигационных займов. Но к 2010 г. ипотечный портфель станет слишком большим, чтобы продолжать дальше обслуживать его самостоятельно.
При этом мы не можем продать наши ипотечные кредиты АИЖК, наши продукты не соответствуют стандартам Агентства. Кредиты с субсидированной кредитной ставкой или кредиты без первоначального взноса АИЖК рефинансировать не будет. Хорошей возможностью может стать секьюритизация портфеля и выпуск ипотечных облигаций. Конечно, для этого нам придется добиваться поручительства от ОАО «РЖД» по данным обязательствам, иначе в силу своей невысокой доходности они не будут интересны потенциальным инвесторам. Несмотря на то, что это будет нелегко, компания уже несколько лет не дает поручительств в виде финансовых обязательств, мы рассчитываем на это. Поручительство такой мощной корпорации как ОАО «РЖД» с международным рейтингом, равным суверенному, способно побудить инвесторов, включая многие отраслевые структуры, к вложениям в наши ипотечные ценные бумаги. Нулевой уровень дефолтов по ипотечным кредитам – явление на рынке довольно редкое.
Тенденции
В нынешней ситуации значительного роста кредитных ставок, когда разрыв между субсидируемой и рыночной процентной ставками увеличивается, нельзя не ожидать уменьшения роста объемов ипотечного кредитования. Когда межбанковские кредиты в кризисные дни доходят до 20 % годовых, выдавать кредиты на 25 лет по ставке 12 % годовых – нереально. И хотя «турбулентность» рынка снизилась, до сих пор непонятно, каким будет новый уровень кредитных ставок. Для его установления необходимо, чтобы рынок полностью успокоился. Ясно одно – таким, каким он был до сентября 2008 г., в ближайшие год-полтора он уже не станет.
При выросшей стоимости кредитов ипотека многим заемщикам будет менее недоступна. Развивать в таких условиях это направление розничного бизнеса как основное, «ударное» – нет смысла. К тому же ипотека – не самый высокодоходный банковский инструмент. Он стабильный, но малодоходный. В банковском бизнесе нормальной считается маржа в 4–6 %. Сегодня такая маржа для ипотеки, тем более социальной, не получается. В связи с этим можно уверенно констатировать, что ипотека не будет в ближайший год хитом наших продаж кредитных розничных продуктов.
Ипотека и рынок жилья
Нормальному развитию ипотеки мешают две фундаментальные проблемы – отсутствие механизмов рефинансирования (долгосрочного фондирования) и дефицит жилья. Реального доступа к российским длинным ресурсам—средствам Пенсионного или Стабилизационного фонда – банки пока не получили. Займы на мировых финансовых рынках сейчас существенно осложнились. Сделок по секьюритизации ипотечных активов было всего несколько, да и то их «рыночность» под большим вопросом. Что касается рынка доступного жилья, то, несмотря на многочисленность программ и громогласных заявлений, его как не было, так и нет. В регионах цены в текущем году росли так, как это было три-пять лет назад в Москве, то есть каждый день новые цены. К сожалению, наши строительные компании пока не научились строить быстро, много и качественно. Без большого объема нового предложения, жилье всегда будет оставаться в дефиците, а цены – высокими. Возможно, определенные коррективы в этот прогноз может внести надвигающийся кризис рынка недвижимости, который с большой долей вероятности явится следствием текущего кризиса на финансовых рынках, правда, какие коррективы – сейчас предсказать не берусь.
