Андрей Воскресенский - Ипотека в лицах (первые лица ипотечного бизнеса о развитии ипотеки в России 1996-2008)
Откуда взяться длинным ресурсам в наших банках? Конечно, уже аккумулирован довольно большой объем средств населения – сейчас около 6 трлн рублей. Но практически все вклады населения – это деньги до востребования, размещать их в долгосрочные проекты опасно. Фондовый и страховой рынки очень слабо развиты. Наши социальные фонды микромасштабны, да и то изъяты из оборота. Бюджет не является источником долгосрочного кредитования. Пенсионных средств накоплено недостаточно, да и те, что накоплены, также изъяты из оборота. То есть главные источники в лице страхового и пенсионного рынка отсутствуют. Отсюда и дефицит ресурсов.
В таких условиях государство обычно создает специальные механизмы, поддерживающие долгосрочные инвестиции, а уж тем более ипотечное кредитование, имеющее для любой страны особую социальную значимость. Так, в 1950-е гг. в Канаде для решения проблем обеспечения жильем малоимущих граждан была создана специальная государственная корпорация по страхованию ипотечных кредитов, которая и взяла на себя риски невозврата процентов и основного тела кредитов. Сделано это было осмысленно, потому что весь механизм регулирования оставался в руках у государства, а недвижимость, как уже отмечалось, никуда испариться не может. Государство не собиралось кого-то одаривать. Было понятно, что оно всегда, в крайнем случае, если заемщик не справится с выплатами, заберет свое. Было посчитано, что, если человек мало зарабатывает, но все-таки зарабатывает и будет продолжать так же работать, он через определенное время выйдет из состояния должника. За 20 лет они решили проблему обеспеченности жильем малоимущих, благодаря тому, что создали механизм, гарантировавший банкам 100 %-й возврат кредитов. Он позволил существенным образом снизить процентную ставку, ведь банкам не надо было страховаться от рисков, принятых на себя государством.
Американский рынок развивался по другой модели. Канада – страна в большей степени социально ориентированная, у американцев же другая ментальность. Там были накоплены огромные частные пенсионные фонды, и большая часть этих средств используется на ипотечном рынке. Там нет государственного обеспечения, но зато есть огромная масса ресурсов. Каждый находит свое решение.
Наше Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) выстроено по аналогии американской модели не гарантирования, но рефинансирования. В последнее время АИЖК несколько ужесточило требования к рефинансируемым кредитам. Как я говорил, риски на нашем рынке гораздо ниже, чем на американском, но это, конечно, не означает, что их нет совсем. Наш народ самый талантливый в мире, и он всегда найдет лазейку. С нашими «талантами» нужно 20 раз перестраховаться. И в этом смысле я и АИЖК, и надзорные органы понимаю. У нас до сих пор не существует механизма внесудебной реализации залога, есть также масса других проблем, от которых правоохранительная и судебная система не в состоянии оградить. Зато система афер работает очень эффективно. Поневоле приходится перестраховываться. Ведь АИЖК так же, как и банки, берет на себя риски ответственности.
Но проблема на самом-то деле в другом. Агентству был выделен слишком небольшой объем средств, и ресурсы быстро заканчиваются. Ассоциация российских банков от лица банковского сообщества не раз ставила перед правительством вопрос об увеличении объемов. Ведь эти средства используются не только для развития ипотечного кредитования, но и для решения социальных задач. Откуда взять деньги? Из госфондов, которые сейчас «запечатаны», из Пенсионного фонда – в первую очередь. И есть специальное поручение Президента, сформулированное еще два года назад по итогам заседания Госсовета, предписывающее «рассмотреть вопрос и принять соответствующие решения по вовлечению в банковский оборот средств пенсионных накоплений граждан, в том числе путем их размещения в ипотечные ценные бумаги». И пусть идея выпуска таких ценных бумаг никого не напрягает, американский кризис не способен дискредитировать идею секьюритизации как таковую. В ней очень много позитива, поскольку механизм при его разумном использовании действительно диверсифицирует риски. Да, получаются иногда длинные цепочки. Но в современном бизнесе сложные инструменты, форварды, фьючерсы становятся неотъемлемой частью кредитного процесса. Мы уже давно ушли от примитивной ростовщической системы – взял, вернул с маржой. Финансовая сфера сейчас немыслима без сложных производных инструментов. При этом никто, понятно, не застрахован от падения на голову метеорита. А в США именно это и произошло: длительное и нерегулируемое накопление серьезных экономических проблем оказалось равнозначным заложенной под фундамент системы бомбе. У нас ситуация принципиально иная. И задача другая – обеспечение ипотечного рынка долгосрочными средствами. Общими усилиями государство и бизнес должны добиться реализации этой задачи в кратчайшие сроки.
ПО СУБСИДИРУЕМОЙ ИПОТЕКЕ У НАС НЕТ НИ ОДНОГО ДЕФОЛТА
Андрей Купцов
Вице-президент ОАО «Транскредитбанк»
Андрей Анатольевич Купцов родился 27 октября 1966 г. В 1988 г. окончил Высшую школу КГБ СССР по специальности «Прикладная математика», в 2002 г. – Финансовую академию при Правительстве РФ по специальности «Финансовый менеджмент». С 1988 по 1997 г. работал в Федеральном агентстве правительственной связи и информации (ФАПСИ). В 1997–1998 г. перешел на работу в АКБ «ДиалогБанк». В 1998–2001 гг. работал в Банке Москвы, последняя должность – начальник Управления пластиковых карт. В августе 2002 г. перешел на работу в ОАО «ТрансКредитБанк» на должность директора Департамента розничного бизнеса. В мае 2004 г. назначен на должность вице-президента. Является членом правления банка. Женат, двое детей. Хобби – нумизматика, путешествия.
ТрансКредитБанк предоставил первые ипотечные кредиты в 2005 г. сотрудникам Московской железной дороги. В течение трех последующих лет ипотечный портфель банка постоянно рос и по состоянию на 1 октября 2008 г. превысил $1 млрд. По объемным показателям мы уверенно входим в десятку крупнейших ипотечных банков России. Но при этом ТрансКредитБанк не является специализированным ипотечным банком. Мы рассматриваем этот вид кредитования как одно из многих направлений нашего бизнеса.
Социальный аспект
Примерно 92–93 % объема портфеля ипотечных кредитов ТрансКредитБанка – это кредиты, выданные по специальным социальным программам сотрудникам наших корпоративных клиентов (остальные 7–8 % – это кредиты клиентам «со стороны», предоставленные преимущественно в последние полтора года).
Согласно типовым условиям корпоративных программ, для работника компании, имеющего право на получение социального кредита, его стоимость составляет разницу между ставкой рефинансирования Центробанка и кредитной ставкой банка. Ставку рефинансирования Центробанка возмещает предприятие-работодатель. Понятно, что с учетом специфики данного продукта банк не может установить высокие ставки кредитования – необходимо сделать ипотеку доступной для максимально широкого круга заемщиков.
Первым помощь в получении ипотечных кредитов в ТрансКредитБанке по льготным ставкам своим работникам начало предоставлять ОАО «Российские железные дороги» (РЖД) – наш основной акционер и самый крупный клиент. Позже к железнодорожникам присоединились другие крупные корпоративные клиенты – предприятия транспортной отрасли, машиностроения, металлургии и энергетики. Но и сейчас самая большая доля ипотечного портфеля – около 60–70 % сохраняется за ОАО «РЖД». Необходимо отметить, что в этом очень большая заслуга самой компании. Они были первыми, кто разработал и принял все необходимые решения по запуску механизма субсидированной ипотеки еще задолго до того, как Президент России Дмитрий Медведев летом 2008 г. призвал крупный бизнес в рамках решения жилищной проблемы взять на себя социальную нагрузку путем субсидирования своим работникам процентных ставок по ипотеке.
Всего к настоящему времени ТрансКредитБанк выдал уже около 13 тыс. кредитов с субсидированной ставкой. Начали мы с конечной ставки для получателя кредита в 2 % годовых, к середине 2008 г. из-за ситуации на финансовых рынках она немного подросла, однако все равно остается в четыре-пять раз ниже, чем типовые рыночные ставки по ипотечным кредитам.
Необходимо отметить, что сейчас ОАО «РЖД» предоставляет субсидию не всем своим работникам. В компании трудится более 1 млн человек, а на субсидии по процентной ставке могут рассчитывать пока только очередники, не получавшие жилье ранее. Речь идет по разным оценкам о 40–50 тыс. сотрудников. Это, в общем-то, немного для такой корпорации, особенно с учетом истории вопроса. Министерство путей сообщения СССР (а потом России) финансировало и само осуществляло строительство жилья с целью сделать его дешевле для своих сотрудников. Затем квартиры предоставлялись железнодорожникам с оплатой в рассрочку. Сейчас значительная часть расходов по приобретению жилья легла на самих сотрудников компании. Но тем, кто не в состоянии купить его по рыночным ценам и является очередником, ОАО «РЖД» субсидирует ипотеку. При этом выгоду получает не только работник, но и сама компания – появляется возможность поддержать и «закрепить» на рабочем месте ценных кадровых сотрудников.
