Андрей Воскресенский - Ипотека в лицах (первые лица ипотечного бизнеса о развитии ипотеки в России 1996-2008)
Еще одной серьезной проблемой для ипотеки может стать отмена обязательного страхования жизни заемщика, за которую ратуют некоторые популисты. Если это произойдет, то любой здравомыслящий банк повысит ставку, в нынешней ситуации – минимум на 1–1,5 % годовых. Кроме того, ипотечные кредиты будет сложно секьюритизировать или продать: все институты, которые занимаются секьюритизацией или рефинансированием ипотечных портфелей, требуют страхования жизни заемщика, а не только объекта недвижимости (а еще и титула собственности, если сделка осуществляется на вторичном рынке).
Основные риски ипотеки
Сегодня многие боятся наступления в России кризиса, подобного американскому кризису subprime. Но столь «плохих» кредитов у нас пока нет, по крайней мере, они не выдаются в массовом порядке. Subprime-кредиты могут появиться при массовом переходе на плавающую ставку, которая в Америке является основной. В этом случае, если процентные ставки, привязанные к индикаторам рынка, начнут расти, заемщики в силу увеличившихся ежемесячных платежей не всегда смогут продолжать рассчитываться по кредиту. Но пока в России такие кредиты не получили сколько-нибудь массового распространения. Парадоксально, но пример Америки показывает, что другой стороной решения проблемы доступного жилья (то есть когда его будет много) также может стать масштабный ипотечный кризис. Но при имеющемся у нас дефиците кризис, подобный американскому, мы увидим еще не скоро...
ЧАСТЬ III
Ипотека как составляющая рынка недвижимости
ИПОТЕКА НАБРАЛА КРЕЙСЕРСКУЮ СКОРОСТЬ
Григорий Куликов
Председатель совета директоров холдинга «МИЭЛЬ»
Григорий Львович Куликов родился в Москве в 1962 г. Окончил Московский институт электронного машиностроения по специальности «прикладная математика». Второе высшее образование получил в Московской государственной юридической академии. Прошел профессиональное обучение и стажировку в Канаде (1995), Швеции (1996), Венгрии (1997), Германии (1998). В 2007 г. завершил обучение по программе Executive MBA в Высшей школе экономики. В 1990 г. Основал компанию «МИЭЛЬ». В 1993 г. компания была преобразована в агентство недвижимости и начала активно осваивать все сегменты рынка недвижимости. Сегодня она успешно работает в области инвестиций, девелопмента, брокериджа, консалтинга и управления активами. Наиболее значимое достижение последних лет – преобразование компании «МИЭЛЬ» в холдинг. Это потребовало организационных изменений, а также развития корпоративной культуры, отвечающей реалиям современных бизнес-процессов и отражающей ценности новой философии бизнеса. Цель такой масштабной трансформации – обеспечение наиболее благоприятных условий для создания инновационных технологий, формирования эффективных команд специалистов, способных реализовать персональные схемы взаимодействия с клиентами. Григорий Львович Куликов – человек с широкими культурными и социальными связями. При его личной поддержке опубликовано более 100 альбомов известных исполнителей в жанре авторской песни.
Первые сделки с квартирами в рассрочку пришлись на 1994 г. Конечно, как все мы сейчас понимаем, назвать это ипотекой было нельзя. Во-первых, срок так называемого кредита под покупку жилья был сравнительно небольшим: до пяти лет, а в среднем два-три года. Во-вторых, сама схема сделки вызывала серьезные сомнения у клиентов, и даже при пристальном изучении казалась рискованной. Квартиры банк оформлял на аффинированные структуры, у которых клиент и выкупал приобретаемое в рассрочку жилье. До погашения всей задолженности об оформлении квартиры в собственность не могло быть и речи.
Финансовая зебра
Ипотека в ее классическом понимании – передача недвижимости в собственность под залог – пришла в Россию только после кризиса 1998 г. Именно тогда стали появляться необходимые законы (об ипотеке, о залоге), давшие возможность, наконец, применить на российском рынке столь распространенный на Западе финансовый инструмент. Первые ипотечные программы банки стали предлагать в 1999 г., но тогда они еще не были рассчитаны на массового клиента. И первые три-четыре года отношение менеджмента банков к ипотечным заемщикам очень сильно напоминало отношение продавцов советского промтоварного магазина, в который была завезена партия импортных джинсов, к толпящимся у прилавков покупателям. Число ипотечных кредитов было ограничено, а желающих их получить – огромное количество. Выдавали как бы из-под полы и избранным.
Реально ипотечные программы пришли в массы только в 2004 г. Конечно, нельзя не признать, что сегодня ипотека набрала так называемую крейсерскую скорость. За восемь месяцев 2008 г. из 3700 тыс. сделок по новостройкам, закрытых компанией «МИЭЛЬ», около 30 % было проведено с привлечением ипотечного кредита. По нашим объектам-новостройкам, финансирование которых вела «МИЭЛЬ», доля ипотечных сделок достигла 43 % от общего числа реализованных квартир. Но потенциал рынка существенно больше.
«Жизнь» ипотеки, как и жизнь человека, похожа на зебру. Белая или черная полоса зависит от того, как обстоят дела на финансовых рынках. Когда после кризиса в 1998 г. банки пришли в этот сегмент, они боялись всего – самих заемщиков, невозвратов кредитов. Затем, распробовав «блюдо» под названием «ипотека», они стали все сильнее увлекаться процессом. Разрабатывались новые программы, совершенствовалась технология работы с клиентами. Параллельно пошло снижение процентных ставок – от 15 % годовых в валюте в 1999 г. до 9 % в июне 2008 г. Цены на рынке жилой недвижимости поползли вверх, и желающих воспользоваться ипотечным кредитом становилось все больше и больше. Время, когда банки особенно расслабились и предоставляли кредиты чуть ли не людям с улицы, пришлось на 2006 г. Именно тогда и сформировался российский subprime. Конечно, по объемам он не сопоставим с американским и является практически мизерным, но все-таки присутствует. Что удивительно: сейчас, когда кажется, что почти каждый покупает или купил квартиру по ипотеке, оказывается, что из общего количества московских квартир, а их число приближается к 4 млн, только 5 % находится под ипотекой.
Временная остановка
Наш опыт показывает, что банковское сообщество в России очень нервное и осторожное. Именно поэтому нередки случаи, когда из-за отношения к клиенту риелтор и банк оказываются по разные стороны баррикад. Особенно это ощущается сейчас в период кризиса. Почти половина российских банков приостановила рассмотрение новых заявок на получение ипотечных кредитов. Плохо это или хорошо? Предсказуемо, скажу я. Нормальное желание пересмотреть свою политику и подстраховаться. Причем явление это временное. Как и всякий психоз, оно не может длиться долго, иначе придется признать, что рынок тяжело и неизлечимо болен, и обычной терапией здесь уже не обойтись. Некоторые банки ужесточили требования к заемщикам, ставки по валютным кредитам выросли до 13–14 %.
Если опустить тему кризиса, за прошедшие годы очень сильно изменились и усовершенствовались технологии работы банков в сегменте ипотечного кредитования. Сегодня на оформление сделки уйдет не больше часа. Если раньше проводилась просто проверка заемщика, то сейчас осуществляется квалифицированный андеррайтинг, многие банки пользуются так называемым скорингом. Потенциальный клиент проверяется по ряду стоп-факторов, и если они отсутствуют, ему выдается кредит. Все это повлияло на скорость рассмотрения заявок: вместо нескольких недель вы можете получить одобрение на выдачу кредита за один день. Это особенно ценно в условиях быстрорастущего рынка, каким он был в 2006 г., когда от быстроты принятия решения зависела окончательная цена вопроса. Несмотря на все бесспорные плюсы и улучшения, в сегменте ипотечного кредитования, в отличие от тех же потребительских кредитов, практически не работает система коллекторов, что, безусловно, осложняет работу с должниками.
Конечно, за последние несколько лет ипотечное кредитование в России получило большой толчок к развитию. Этого нельзя не признать. Но если сравнивать наш опыт с опытом стран Прибалтики, где ипотека стала развиваться в те же годы, что и у нас, – отставание налицо. Основным фактором, тормозящим лавинообразный рост ипотеки в России, является слабая информированность людей о возможностях этого продукта. Есть примерное понимание, что ипотека – это когда дают деньги на квартиру, но на каких условиях, под какой процент и какие риски присущи этому финансовому инструменту, обычный россиянин представляет плохо. Люди просто не знают ни реальных ценностей, ни угроз ипотеки. Брать же на себя обязанность по продвижению ипотеки в массы пока никто особо не хочет. За рубежом уровень информированности населения гораздо выше, и как следствие, выше показатели покрытия ипотеки. И здесь заслуга банков, риелторов, а также средств массовой информации. Люди не просто не боятся, они понимают, что ипотека – очень удобный и современный способ реализовать свои мечты.
