Андрей Воскресенский - Ипотека в лицах (первые лица ипотечного бизнеса о развитии ипотеки в России 1996-2008)
Разговоры о кризисе ипотечного кредитования в России, по меньшей мере, абсурдны. Я был бы счастлив, если бы у нас существовали подобные риски, если бы мы доросли до американского ипотечного кризиса. Наш ипотечный рынок развит очень слабо. Мы все время хвастаемся, что за последние пять-шесть лет объем ипотечного кредитования ежегодно удваивался. Но даже при таких темпах развития объем ипотечных кредитов в России не достигает и 2 % общего объема ВВП. Нас обогнали страны и постсоветские, и постсоциалистические, не говоря уж о государствах Запада.
Мы еще не доросли до кризиса
В США объем ипотечных кредитов в ВВП составляет 64 %, в Голландии – 111 %. Если говорить не в относительных, а в абсолютных цифрах, то они еще более яркие: 6134 на душу населения ипотечных кредитов в нашей стране. Причем по России еще и разброс от 631 на человека в Псковской области до 6190 на человека в Москве. Теперь посмотрим абсолютные цифры на Западе: в США – 6212 000 на человека выданных ипотечных кредитов, что почти в 2000 раз больше нашего среднего уровня, в Швейцарии – 654 000 и т. д. Это к тому, что, с одной стороны, мы вроде довольно сильно продвинулись на пути кредитования, а с другой стороны, это все еще мизерный уровень. Когда есть отставание, измеряемое тысячами единиц, рассуждать о том, нет ли у нас аналогичного риска, смешно. Мы ни до американского, ни до европейского ипотечного кризиса, увы, не дотягиваем в силу ничтожности объемов.
А когда наши власти начинают говорить, что слишком много кредитов выдается и надо бы сократить их объем, потому что в Америке ипотечный кризис, то это напоминает следующую ситуацию. Больной из России в результате длительного недоедания находится в состоянии дистрофии, а другой пациент, из США, имеет серьезные проблемы в связи с ожирением. Власти говорят: «Вот видите, американцу назначили диету – сладости запретить, жирного-острого не давать, поэтому и нашего дистрофика тоже кормить не будем». Но понятно ведь, что применение методов лечения от ожирения может быть губительным для страдающего от дистрофии. Ожирение – плохо, но это совсем другая болезнь. Разница в масштабах ипотечных рынков США и России настолько велика, что нам следует тревожиться по поводу трудностей, которые испытывают сейчас за океаном, прежде всего, в контексте того, что нужно решать проблему дистрофии ипотечного рынка, порожденную дефицитом долгосрочных ресурсов.
Да и разговоры о крахе американского ипотечного рынка сильно преувеличены. Там по-прежнему можно взять ипотечный кредит. Если раньше достаточно было внести первоначальный взнос в размере 10 % стоимости недвижимости и получить кредит в 24 часа, то сейчас нужно оплатить 25 или 30 % и получить кредит тоже практически мгновенно. Да, уже не по такой низкой ставке, как раньше – не под 4 % годовых, а под 8 %. И не на 100 лет, а «всего лишь» на 25. Но выдадут! И иди себе спокойно живи. Я бы очень хотел, чтобы мы были в таком кризисе, когда можно было бы прийти и под 8 % в течение 24 часов получить кредит, внеся всего 30 %. Это было бы так здорово, только мы до этого еще должны дорасти.
Конечно, к рынку ипотечного кредитования нужно применять тщательно продуманные надзорные меры, потому что он несет в себе риски. Но, отечественные риски – это совсем другие риски, которые никак нельзя сравнивать с американскими. Там развитые механизмы секьюритизации ипотечного рынка позволили увеличить объемы кредитования в разы. Американцы умудрились так многослойно секьюритизировать, что появилось много желающих как позаимствовать, так и свою финансово-посредническую услугу предложить. Да, они несколько переборщили, у них возникли проблемы. Но у нас-то другие проблемы – мы в жутком кредитном дефиците, недоедающие и недопивающие.
Их проблемы невозврата ипотечных кредитов отличны от наших проблем невозврата. Когда рынок вырастает до такой степени, что вы в 24 часа можете получить ипотечный кредит, потому что процедура отработана до конвейерного уровня, это, действительно, несет в себе определенные риски. При таком автоматизме возникает стремление еще больше упростить процедуру и снизить планку требований, потому что все больше желающих получить кредит. Все рассчитывают на то, что со временем расплатятся. Но потом, если появляются колебания на финансовых рынках, в одночасье у множества участников возникают проблемы и начинает сыпаться вся конструкция перестраховки с применением инструментов секьюритизации. Так начинается цепная реакция по принципу домино, которая может охватить любой финансовый рынок, если ослаблена система управления рисками и надзор за ними.
Риски невозврата
Вообще, ипотека – один из самых обеспеченных видов кредитования. Залог в виде недвижимости в карман не спрячешь, за границу не увезешь. Он не может мигом испариться, не бывает такого, чтобы он куда-нибудь убежал. Другое дело, когда выстраиваются строительные «пирамиды». Но это уже не имеет к ипотеке никакого отношения. Ипотека – это кредитование покупки недвижимости. Готовой, существующей недвижимости, а не инвестпроектов. Мы ошибочно отождествляем с ипотекой те риски и проблемы, которые у нас возникали с дольщиками при строительстве. Там в сделку закладывались не реально существующие объекты, а зачастую эфемерные проекты. И потом образовывались «дыры», вскрывались обманы и аферы, возникали всплески социальной напряженности. Но это были проблемы другого уровня. Невозврат реальных ипотечных кредитов вообще очень маловероятен, если, конечно, не возникают многослойный пирог перестраховки либо какие-то форс-мажорные обстоятельства.
Ипотека потому и является надежным видом страхования, что в случае невозврата кредита квартиру неплатежеспособного заемщика можно продать и затраты банка возместить. Для этого и существует обеспечение. Правда, недвижимость не имеет мгновенной ликвидности. На ее реализацию требуются определенные сроки. Словом, тут имеется риск потери времени, но его можно заранее просчитать.
Однако, недвижимость может падать в цене. Потому и оценивают ее, когда берут в обеспечение, всегда в разы ниже рыночной стоимости. Но цена недвижимости на средних и тем более длительных промежутках времени всегда растет. На коротких промежутках она может испытывать колебания, может упасть. Ну на год, на полтора, на два. Три – это предел. Все равно цены потом возвращаются на прежний уровень и вырастают. Деньги подвержены инфляции, а недвижимость по своей природе – нет. Деньги – это бумага. А земля и недвижимость первичны, потому что являются главным элементом жизнеобеспечения, откуда уже «произрастает» остальной бизнес. Поэтому никогда не может цена денег опережать цену недвижимости. Возьмите десятилетний или столетний период. Вы увидите, что американская валюта, хоть и имела в отдельные периоды колебания, тем не менее, всегда была достаточно стабильна. Но при этом объект недвижимости, который раньше стоил $100 тыс., сейчас стоит $1 млн, а то, что стоило $1 млн, сейчас стоит в десять раз дороже. Инфляция, реальная переоценка происходят на таких вот серьезных вещах, как недвижимость. В то время как на примере всякой повседневной «дребедени», на которую мы в основном тратим деньги, кажется, что инфляция не столь уж сильна. За десятилетие цены на недвижимость могут измениться в разы, посмотрите на пример Москвы.
Влияние государства
Наши банки в последнее время заметно сокращают объемы кредитования. Но не из-за страха повторения американского сценария, не из-за того, что вдруг поняли высокую рискованность таких кредитов. Причина банальна: проблемы с ликвидностью. Мировые рынки, снабжавшие нас в последнее время длинными и относительно дешевыми деньгами, сейчас оказались для наших банков закрытыми. Собственных длинных ресурсов в нашей стране мало, причем большая их часть изъята из кредитного оборота и находится в иностранных активах. Поэтому российские банки испытывают их острейший дефицит. Конечно, теоретически можно развивать ипотеку за счет перекредитования в тех условиях, которые мы имеем: банк может короткими деньгами кредитовать длинные займы, а потом постоянно перекредитовываться «в короткую». Но банки понимают, что в таком случае они возьмут на себя слишком большие риски. И в большинстве случае они брать на себя такие риски не хотят. И правильно поступают.
Откуда взяться длинным ресурсам в наших банках? Конечно, уже аккумулирован довольно большой объем средств населения – сейчас около 6 трлн рублей. Но практически все вклады населения – это деньги до востребования, размещать их в долгосрочные проекты опасно. Фондовый и страховой рынки очень слабо развиты. Наши социальные фонды микромасштабны, да и то изъяты из оборота. Бюджет не является источником долгосрочного кредитования. Пенсионных средств накоплено недостаточно, да и те, что накоплены, также изъяты из оборота. То есть главные источники в лице страхового и пенсионного рынка отсутствуют. Отсюда и дефицит ресурсов.
