Андрей Воскресенский - Ипотека в лицах (первые лица ипотечного бизнеса о развитии ипотеки в России 1996-2008)
Иными словами: ипотека – один из инструментов, позволяющих решать жилищную проблему. Но для ее успешного развития регулировать спрос уже недостаточно, нужно формировать объемное и разнообразное предложение на рынке жилья.
Я УВЕРЕН, ЖИЛЬЕ В РОССИИ СТАНЕТ ДОСТУПНЫМ
Валерий Казейкин
Первый вице-президент Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования (МАИФ)
Валерий Семенович Казейкин родился в 1956 г. С отличием окончил Военную академию им. С. М. Кирова. Работал в НИИ, занимался проблемами авиации и космонавтики. Лауреат премии Ленинского комсомола. Занимал должность исполнительного директора Отраслевого фонда ипотечного жилищного кредитования Минатома России. Занимался разработкой и реализацией первой в России отраслевой программы жилищного строительства и ипотечного кредитования для работников предприятий системы Минатома России. В настоящее время занимает должность первого вице-президента Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования. Заместитель председателя экспертного совета комиссии Совета Федерации по законодательному обеспечению развития рынка доступного жилья, заместитель руководителя рабочей группы Генерального совета всероссийской политической партии «Единая Россия» по разработке и реализации государственной политики в области малоэтажного жилищного строительства «Свой дом». Член общественного совета по рынку доступного жилья при министре регионального развития РФ, первый вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости (МАИН). Автор более 200 книг и статей по развитию рынка недвижимости и системы ипотечного кредитования. Женат, воспитывает сына.
С точки зрения потребителя, можно говорить о том, что ипотека в России существует уже десять лет: это тот срок, в течение которого расплатились с кредитом первые длинные (для конца 1990-х гг.) заемщики. С точки зрения государства, правильнее говорить: только десять лет. За этот небольшой для истории срок ипотека не только начала работать и стала инструментом решения жилищной проблемы для большого количества людей, но и позволила решать задачи капитального строительства в масштабе всей страны.
С чего начиналась ипотека в России
В конце 1997 г. по инициативе российских депутатов и конгрессменов США в Госдуме была создана комиссия по развитию ипотечного кредитования в России. Тогда американцы поставили вопрос о необходимости принятия закона «Об ипотеке». И только в этом случае в конгрессе США возможно было рассмотрение вопроса о выделении кредитной линии размером $5 млрд на развитие российской жилищной ипотеки. До того существовал закон «О Залоге», а в 1994 г. вышел Указ Президента РФ Б. Н. Ельцина «О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищного строительства», согласно которому в регионах начали формироваться местные внебюджетные фонды. Перед ними были поставлены задачи по созданию условий для привлечения внебюджетных источников финансирования жилищной сферы, эффективному использованию средств инвесторов на формирование рынка жилья, содействию развитию производственной базы домостроения.
Комиссия Государственной думы каждые две-три недели проводила заседания, конференции, парламентские слушания и в результате получила поддержку практически от всех губернаторов. Эта работа привела к тому, что в июле 1998 г. подавляющим большинством депутатов Госдумы было преодолено вето президента на закон «Об ипотеке». Суть возражений Бориса Ельцина сводилась к тому, что нельзя говорить об ипотеке при отсутствии собственности на землю и, в первую очередь, на сельскохозяйственные земли. Пришлось настоять на том, что принять закон необходимо уже сейчас, а после его вступления в силу сразу же начать доработку. Впоследствии поправки в закон «Об ипотеке» вносились несколько раз.
На первоначальном этапе российская банковская система была еще очень слаба для развития ипотечного рынка, поэтому внедрять ипотечные продукты начали внебанковские структуры. В 1998–2002 гг. в регионах шло интенсивное формирование фондов жилищного строительства, ипотечных корпораций и ипотечных агентств. Наиболее успешными стали фонды жилищного строительства при президентах республики Татарстан и Башкортостан. Начали активно работать фонды Самарской, Кемеровской, Волгоградской, Смоленской, Белгородской, Ростовской, Астраханской и других областей. Одновременно при нашем участии стали создаваться фонды жилищного строительства Министерства по атомной энергии, концерна Росэнергоатом, Московской железной дороги, позднее был создан фонд «Газпромипотека». Фонды не имели права предоставлять кредиты, но весьма интенсивно выдавали займы, а также строили и продавали по другим схемам, например, по договорам купли-продажи с рассрочкой платежа и оформлением ипотеки в силу закона. Тогда уже была создана основа для того, чтобы консолидировать рынок.
В 2000 г. по инициативе депутатов Государственной думы и операторов ипотечного рынка была учреждена Международная ассоциация фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования (МАИФ). Президентом МАИФ по уставу является действующий депутат Государственной думы. В настоящее время президентом МАИФ является автор закона «Об эмиссионных ипотечных ценных бумагах», депутат Государственной думы, доктор экономических наук, профессор, академик Международной академии ипотеки и недвижимости Валерий Зубов. Главная задача МАИФ – обеспечивать взаимодействие с властями всех уровней в целях участия своих членов в формировании и проведении государственной политики в области развития рынка доступного жилья. Кроме того, МАИФ регулирует работу всех участников объединения: разрабатывает внутренние стандарты работы схем альтернативного финансирования сделок, координирует общую политику и осуществляет контроль над соблюдением принятых в Ассоциации норм. Сейчас членами МАИФ являются 130 организаций, реализующих ипотечные и накопительные схемы приобретения жилья в 60 регионах России.
В 2002 г. начало активно работать Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Годом позже были приняты первые консолидированные стандарты, позволившие объединить рынок, создавая региональных операторов. С 2002–2003 гг. началось формирование цивилизованного ипотечного рынка. Члены МАИФ составляют 60 % всех региональных и отраслевых операторов, заключивших трехсторонние соглашения с АИЖК. К 2006 г. окончательно сформировалась вертикальная структура АИЖК, тогда же возникло понимание на официальном уровне, что ипотека в России состоялась.
Ипотечный кризис США пошел нам на пользу
До прошлого года наблюдался практически двукратный ежегодный рост объемов ипотечного кредитования, пока не разразился кризис ликвидности, инициированный, в первую очередь, крупными игроками-операторами в США. Поскольку у них самая большая денежная масса в ипотеке, ситуация отразилась и на европейских банках. До нас же кризис докатился спустя восемь месяцев, да и то в весьма ослабленном виде. Единственное, на чем серьезно отразился кризис в России, – это рост процентных ставок по кредитам, в том числе по ипотеке. Ставки выросли примерно на 1,5–2 %. Но это явление временное, потому что процессы на рынке имеет свою цикличность. Вы думаете, ипотечный кризис впервые случился в Штатах? Нет. Аналогичный произошел в конце 1960-х – начале 1970-х гг. Тогда он был успешно преодолен, и сейчас ситуация выправится. В последние месяцы темпы продаж жилья в Америке стали расти. Произошла санация недобросовестных заемщиков, потому что вся недвижимость, которая была в залоге, так и осталась у кредитных организаций.
В России этот кризис привел к временному отрезвлению, повышению качества работы ипотечных операторов и банков с клиентами. Но и сами заемщики становятся умнее. Как только пройдет несколько десятков или сотен выселений, люди начнут более ответственно относиться к своим обязательствам.
Кроме того, я вижу положительную тенденцию и с другой стороны. Средний и мелкий бизнес все больше уходит от «серых» зарплат, особенно после того как была введена упрощенная система налогообложения. Это значительно расширило круг потенциальных заемщиков. Повышение минимальной оплаты труда и доведение ее до уровня прожиточного минимума опять же способствует росту доходов населения.
Действительно, кризис ликвидности привел к существенному сокращению объемов ипотечного кредитования, но я не считаю, что развитие ипотеки в опасности. Предпосылки для положительной динамики есть. Ведь главная причина недоступности ипотеки сегодня – это высокие цены на жилье, связанные с недостатком предложения на рынке. Между тем цена квадратного метра постепенно стабилизируется. Уменьшается также воздействие отложенного спроса (то есть спроса, не реализованного в прошлом году в связи с надеждами граждан на снижение цен).
