Андрей Воскресенский - Ипотека в лицах (первые лица ипотечного бизнеса о развитии ипотеки в России 1996-2008)
Фонд будет содействовать развитию жилищного строительства по различным направлениям. В частности, оказывать поддержку в формировании инфраструктуры для комфортной жизни, в подготовке необходимой документации и схем территориального планирования. Кроме того, предполагается, что фонд создаст условия для массового использования в строительстве энергоэффективных, экологически чистых технологий и материалов. В частности, внедрение малоэтажного строительства с применением сборных домов, таунхаусов. По данным Минрегиона, сегодня под фонд зарезервировано порядка 30 тыс. земельных участков. Только неиспользуемых сельхозземель насчитывается порядка 370 тыс. га. Это, в основном, земли, прилегающие к городам или находящиеся в их черте.
В связи с созданием данного фонда впервые за последние годы реально ставится вопрос о формировании фонда социального жилья. К решению этой задачи планируется приступить с 2010 г., когда закончится бесплатная приватизация. Новым «очередникам» жилье будет предоставляться, главным образом, не в собственность, а по найму.
Регионы должны получать по заслугам
Что касается субсидирования для развития инфраструктуры, то существовавшая до недавнего времени методика выделения федеральных средств на конкретные региональные объекты при увеличении объемов средств стала тормозить реализацию Национального проекта, потому что подразумевала организацию и проведение все более и более громоздких конкурсных процедур.
В настоящее время по инициативе Министерства регионального развития мы переходим на новую систему субсидирования регионов. В мае этого года было принято постановление Правительства Российской Федерации № 232, которым утверждены единые Правила формирования и распределения субсидий из федерального бюджета бюджетам субъектов Федерации, в том числе и на развитие инфраструктуры. Финансирование будет осуществляться с учетом реальных потребностей, бюджетной обеспеченности региона, а с 2010 г. и с учетом эффективности реализации ранее выделенных средств.
Главная задача первого этапа приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» заключалась в формировании рынка жилья.
Теперь на новом этапе проекта необходимо жилищный рынок развивать. Но возложить эту обязанность, на мой взгляд, следует, главным образом, на созданные в ходе реализации проекта рыночные структуры – фонды содействия реформированию ЖКХ и жилищному строительству, а также АИЖК. Это – два локомотива, которые сформировало государство, наделив их первоначальным капиталом и госгарантиями, в дальнейшем они смогут окупать себя сами, а также приносить доход в казну.
Государство же, реализуя нацпроект, должно, на мой взгляд, сосредоточить усилия на том, чтобы сделать жилье доступным, поддерживая субсидиями и госгарантиями льготные категории населения, молодежь, а также развить инфраструктуру и ипотеку.
Таким образом, незыблемой остается позиция, в соответствии с которой государство должно поддерживать человека и вкладывать средства в инфраструктуру, а стройка прокормит себя сама.
МЫ РЕГУЛИРУЕМ СПРОС, А НУЖНО ФОРМИРОВАТЬ ПРЕДЛОЖЕНИЕ
Александр Коган
Депутат Государственной думы, заместитель председателя Комитета по бюджету и налогам
Александр Борисович Коган родился 26 февраля 1969 г. в городе Орске Оренбургской области. В 1994 г. окончил Оренбургский политехнический институт. В 2008 г. окончил Российскую академию государственной службы при Президенте РФ по специальности «Государственное и муниципальное управление» (специализация «Управление развитием региона»). В 1992 г. стал одним из основателей компании «КомИнКом», генеральным директором и председателем правления которой он являлся с 1994 по 2003 г. В 1996 г. по результатам социальной работы Оренбургский городской совет присвоил ему звание «Человек года города Оренбурга». В 1997 г. Министерством народного образования России за успешную деятельность в социальной сфере ему присвоено звание «Отличник образования России». С 1998 по 2002 г. являлся депутатом Законодательного собрания Оренбургской области второго созыва. 7 декабря 2003 г. Избран депутатом Государственной думы Федерального Собрания Российской Федерации четвертого созыва от одномандатного избирательного округа № 132. 2 декабря 2007 г. избран депутатом Государственной думы по списку партии «Единая Россия». Увлечения – футбол, хоккей. Мастер спорта по вольной борьбе. Входит в состав сборной парламента России по футболу. Женат. Двое детей.
Есть три направления, по которым государство работает с бизнесом для решения жилищных проблем. Первое – предоставление в наем социального жилья, то есть фактически раздача бесплатной жилплощади. Второе – помощь и доплаты различным категориям льготников. Наконец, третье направление – ипотека. Здесь роль государства очень значительна. Законы, принятые четыре года назад, придали мощный импульс ипотечному кредитованию.
Социальный наем и льготы
Государство обязано строить для граждан с невысокими доходами жилье абсолютно бесплатно и предоставлять его в социальный наем. Это закреплено законом Российской Федерации, и сегодня подобные полномочия переданы муниципальным образованиям, которые, в свою очередь, определяют критерии отбора граждан, имеющих право на получение жилья.
Таких критериев два: обеспеченность жильем (исходя из социальных норм жилплощади) и уровень дохода семьи. Причем регионы имеют право увеличивать социальную норму (например, не 18, а 20 кв. м на человека), но не могут ее уменьшать. Если позволяют возможности бюджета, устанавливайте хоть 40 кв. м на члена семьи. Кроме того, имеет значение состав семьи или семей. Например, если в квартире живет одна многодетная семья, ей предоставляется жилье большей площади, а если две семьи, то одной из них предоставляется новая квартира.
Это направление работы существует и будет существовать в дальнейшем, но все упирается в возможности финансирования. Понятно, что с данной проблемой муниципальные образования сами не справятся, потому что в 95 % из них бюджеты не сбалансированы, то есть у них доходы гораздо ниже расходов.
Источником финансирования жилищных проектов мог бы стать налог на недвижимость для физических лиц. Сегодня он достаточно дифференцирован: 0,01-2 % базовой стоимости недвижимости. Разница в 200 раз – казалось бы, можно справедливо устанавливать налоги, чтобы обитатели панельной «двушки» платили в сотни раз меньше, чем владельцы роскошного особняка.
Но весь вопрос в том, как считать базовую стоимость. При нынешней методике оценки ставьте хоть максимальные 2 % – суммы будут мизерными. Не во всех регионах ведется и кадастровый учет земельных участков. В итоге можно сделать единый налог на имущество (землю и недвижимость), при этом дать методику массовой оценки земельного и имущественного комплекса.
Сейчас работа над этим идет, и по ее завершении налоговая база и доходы муниципального образования возрастут на порядок. Тогда проще будет решать вопросы, связанные со строительством муниципального жилья, инфраструктуры и всего остального. При этом налог должен быть справедливым в отношении тех квартир, которые относятся к массовому сектору, речь о панельных многоквартирных домах. Их нужно относить к экономклассу и сделать так, чтобы налог ни на копейку не увеличился. Другое дело – отдельно стоящие элитные дома большой площади. Сейчас владелец виллы площадью 500 кв. м платит налог в размере 500-1000 рублей в год, и при этом только за коммунальные услуги в организованном коттеджном поселке он отдает в сотни раз больше. Для него 2 % реальной рыночной стоимости особняка – небольшие деньги, а для муниципального образования в сумме получится огромное увеличение доходов. Вот вам конкретный пример: в Оренбурге налог на землю и имущество сейчас составляет 200–250 млн рублей в год. Мы посчитали для примера рыночную стоимость коттеджных поселков (это нетрудно сделать просто с помощью газеты частных объявлений) и получилось, что 2 % составят от 1 до 1,5 млрд. И это только поселки, не считая элитных квартир в городе. На эти деньги можно было бы построить дома экономкласса более 50 тыс. кв. м!
Льготники и рынок
Как уже было сказано, второе направление – это частичная помощь государства. В масштабах страны, в том числе и в муниципальных образованиях, существует несколько программ для различных категорий граждан: военнослужащих и сотрудников МВД, чернобыльцев, молодых семей, молодых специалистов, переселенцев с северных территорий и т. д. В силу закона государство обязано частично субсидировать покупку жилья для этих граждан. Здесь тоже имеет значение состав семьи. Допустим, я бывший военнослужащий и у меня семья из трех человек, соответственно, я имею право на квартиру площадью 54 кв. м. Мне выдают сертификат на это количество квадратных метров исходя из стоимости, установленной регионом. В Москве это может быть 40 тыс. рублей за квадратный метр, а например, в Калуге – 30 тыс. рублей. Сертификаты – это только те обязательства, которые государство на себя взяло в соответствии с социальными нормами. Понятно, что рыночная цена выше и разницу льготник доплачивает уже сам. Если у него не хватает собственных накоплений, он может получить ипотечный кредит. Многие банки работают по таким программам. Фактически сертификат составляет его первый взнос за квартиру, который учитывается при выдаче кредита.
