Андрей Воскресенский - Ипотека в лицах (первые лица ипотечного бизнеса о развитии ипотеки в России 1996-2008)
Национальный проект «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» по-прежнему является самым главным рычагом для решения жилищной проблемы россиян. Подходит к концу первый этап его реализации. Для более эффективной работы на следующем необходимо учесть накопленный опыт, принять во внимание достигнутые результаты.
Первый шаг
Законодательная база для создания национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» была заложена в конце 2004 г. Она состояла из 25 законов, в том числе Жилищного кодекса, Градостроительного кодекса и законов по развитию рынка доступного жилья. Взяв их за основу, правительство разработало еще четыре перечня документов, теперь уже направленных на выполнение этих законов, поскольку сами они подразумевали разработку постановлений правительства, правил и дополнительных методических указаний. Это был действительно исторический момент в развитии жилищной сферы, потому что данный пакет документов заложил правовые основы для ее перевода на рыночные рельсы. Позднее были определены механизмы и финансовые источники, для того чтобы обеспечивать население доступным жильем. В данном ключе нацпроект формировался на базе новой редакции федеральной целевой программы (ФЦП) «Жилище» и включал четыре направления.
1. Увеличение объемов жилищного строительства.
Самая главная и тяжелая задача. Ни для кого не секрет, что дефицит жилья является основным препятствием к тому, чтобы сделать его доступным. Впрочем, за последние несколько лет динамика по объемам ввода жилья была отличной. В 2006 г. построено 50,6 млн, в минувшем – 61 млн кв. м, что, в принципе, стало рекордным показателем (темпы роста в 2008 г. снизились, но об этом я скажу чуть позже). Определенную роль в данном случае сыграли две подпрограммы ФЦП «Жилище», направленные на формирование инфраструктуры и модернизацию объектов ЖКХ.
2. Повышение доступности жилья.
Эта задача решалась в рамках подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей» путем предоставления жилья семьям, в которых возраст родителей не превышал 30 лет, и государственных субсидий в размере 40 % стоимости квартиры.
3. Развитие ипотечного жилищного кредитования. Развитие жилищной ипотеки государство поддерживало через Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), причем двумя путями: напрямую – финансовыми вложениями в уставный капитал и предоставлением госгарантий по заимствованиям АИЖК на поддержку системы рефинансирования ипотечного жилищного кредитования. Таким образом, появилась возможность вывести на рынок не только крупные, но и местные банки. Без сотрудничества с АИЖК у них не было возможности предоставлять ипотечные кредиты на длительный срок.
4. Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем отдельных категорий граждан.
Если решение задачи по обеспечению жильем молодых семей осуществляется на уровне Правительства России, то льготные категории граждан подпадают под действие федеральных законов. В данном случае имеются в виду увольняемые и уволенные военнослужащие, вынужденные переселенцы, пострадавшие в Чернобыле и др. В нацпроекте к этим категориям присоединились также ветераны и инвалиды, в том числе участники Великой Отечественной войны.
Такой была структура нацпроекта на протяжении 2006–2007 гг., в 2008 г. принято решение о продолжении реализации нацпроекта, но за его рамки вынесли подпрограмму выполнения государственных обязательств, осуществление которой по-прежнему происходит в рамках ФЦП «Жилище».
Если говорить о регионах, то обязательным условием их участия в нацпроекте является наличие соответствующих подпрограмм на уровне субъектов Федерации, в которых отражаются не только организационные вопросы, но и определенный уровень софинансирования со стороны региональных и местных бюджетов. В 2006–2008 гг. такая работа на местах была проведена и принята Минрегионом России.
Как сделать жилье еще более доступным
Принципиально ответ выглядит очень просто: необходимо направить навстречу друг другу два процесса – повышение платежеспособности населения при покупке жилья и снижение цен на рынке жилья.
Повышение платежеспособности в рыночных условиях – это, прежде всего, развитие ипотечного жилищного кредитования с оказанием поддержки отдельным категориям граждан.
В настоящее время в соответствии с поручением Президента Российской Федерации в рамках разработки национального проекта на 2009–2012 гг. прорабатываются вопросы об оказании господдержки некоторым категориям действительно нуждающихся граждан путем субсидирования первоначального взноса либо процентной ставки ипотечного жилищного кредита.
Если говорить о господдержке молодых семей, которым предоставляется льготная ипотека, то региональные власти поступают по-разному. Одни субсидируют процентную ставку, другие – первоначальный взнос.
На мой взгляд, в данном случае целесообразно предоставлять субсидии именно на первоначальный взнос. Ипотека – дело долгое, а местные администрации назначаются на срок четыре года максимум. И если я как руководитель администрации принимаю на себя сегодня обязательства по субсидированию процентной ставки на протяжении всего кредита, то эту ответственность я перекладываю и на все последующие администрации. А мало ли как изменятся обстоятельства, рынок... Это очень рискованный подход.
Кроме того, у молодого специалиста, в котором нуждается государство, попросту нет ни накоплений, ни собственной недвижимости, которую можно заложить. Поэтому, каким бы ни был низким процент, молодой специалист не сможет взять ипотеку из-за отсутствия первоначального взноса. Но даже если допустить, что он получил кредит, и ему в течение 20 лет компенсируется ставка, то это неразумно, потому что уже через пять-десять лет он сделает карьеру, поднимется на ноги, и, по сути, господдержка ему будет не нужна.
Вот почему в рамках ФЦП «Жилище» для молодых семей субсидируется первоначальный взнос.
Выполняя поручение Президента России, с учетом возможностей федерального и региональных бюджетов предстоит отобрать иные категории действительно нуждающихся граждан, а также разработать соответствующие механизмы их поддержки при получении ипотечного жилищного кредита.
Стройку поддерживать фондами
В сложившейся рыночной ситуации одной лишь ипотекой, другими мерами по повышению возможностей граждан приобретать жилье на рынке не обойдешься. Можно развивать ипотеку, строительно-сберегательные кассы, обеспечивать федеральную и региональную поддержку малоимущих граждан при получении ипотечного кредита, но нельзя закрывать глаза на тот факт, что чем больше мы пытаемся помогать населению, тем быстрее застройщики поднимают цены.
Сейчас, когда рынок более или менее насытился, созданы все предпосылки для стабилизации, а то и снижения цен. Но для того чтобы этот процесс шел безболезненно и нормальные застройщики не разорялись, необходима господдержка строителей как с точки зрения предоставления новых, более экономичных технологий строительства, так и с точки зрения решения проблемы предоставления земельных участков с подготовленной инфраструктурой.
И в этой связи правительство вынесло решение о формировании двух фондов: первый – фонд содействия реформированию ЖКХ, второй – фонд содействия развитию жилищного строительства.
Первый успешно начал свою работу и при выполнении определенных условий обеспечивает значительную финансовую поддержку субъектов Российской Федерации (в объеме 240 млрд рублей в 2008–2011 гг.) при решении двух острейших задач – проведении капитального ремонта существующего жилищного фонда, а также переселении граждан из аварийного жилья. Очевидно, что и та, и другая задачи в конечном счете решаются строителями.
Если говорить о втором, то, согласно принятому Федеральному закону «О содействии развитию жилищного строительства», фонд создается без ограничения срока деятельности. Его управлением будет заниматься попечительский совет из 11 членов, состав которого был утвержден совсем недавно Правительством России. Имущество фонда формируется за счет взноса РФ в виде находящихся в федеральной собственности земельных участков, в том числе с расположенными на них объектами недвижимости. В задачи специально созданной Правительственной комиссии будет входить разрешение споров, которые могут возникнуть при решении вопроса о передаче участков в фонд.
Фонд будет содействовать развитию жилищного строительства по различным направлениям. В частности, оказывать поддержку в формировании инфраструктуры для комфортной жизни, в подготовке необходимой документации и схем территориального планирования. Кроме того, предполагается, что фонд создаст условия для массового использования в строительстве энергоэффективных, экологически чистых технологий и материалов. В частности, внедрение малоэтажного строительства с применением сборных домов, таунхаусов. По данным Минрегиона, сегодня под фонд зарезервировано порядка 30 тыс. земельных участков. Только неиспользуемых сельхозземель насчитывается порядка 370 тыс. га. Это, в основном, земли, прилегающие к городам или находящиеся в их черте.
