Андрей Воскресенский - Ипотека в лицах (первые лица ипотечного бизнеса о развитии ипотеки в России 1996-2008)
Кроме того, во многих регионах есть собственные целевые программы социальной ипотеки, то есть предоставление кредитов по сниженной ставке. Как правило, на бюджетные деньги создается фонд со 100 %-м участием государства либо государственное предприятие. Фонд предоставляет кредит или перечисляет деньги банку, который в соответствии со стандартами, разработанными фондом, выдает ипотечный кредит (и за это, конечно, берет какие-то деньги). Другой вариант: создается региональный банк либо в уже существующем банке выкупается доля, чтобы фонд работал совместно с этим банком. С точки зрения регионального бюджета такое кредитование хорошо тем, что оно осуществляется на возвратной основе. Понятно, что при другом варианте вложения деньги принесли бы больше процентов, но ведь бюджет не коммерческая организация. Возвратность средств, вложенных в социальные программы, – это только плюс этих программ.
Есть еще одна форма – субсидирование бюджетом процентной ставки по ипотечным кредитам для льготных категорий граждан. То есть бюджет доплачивает банку разницу между льготной и реальной рыночной ставкой. Но чем больше вы будете брать таких ипотечных кредитов, тем больше будете их компенсировать, потому что кредиты выдаются на 20–25 лет. То есть заемщик становится заложником бюджета. Если вы просто выдаете кредит, он к вам возвращается, а субсидии никогда не вернутся.
Кроме того, не будем забывать о сельском населении. В большинстве субъектов России распространена такая программа, как «Сельский дом». Сельским жителям предоставляется льготный ипотечный кредит под 3–5 % годовых для строительства дома либо гражданину сразу строит дом компания, которая прошла конкурс и предоставила самые минимальные цены, а он затем оформляет этот дом в ипотеку. Во многих субъектах РФ приняты законы, в соответствии с которыми заемщик может рассчитаться в натуральной форме, то есть мясом, молоком и т. д.
Социальное кредитование, безусловно, помогает решать жилищные проблемы в регионах, но я бы не сказал, что это перспективное стратегическое направление. Во-первых, потому что его объемы невелики: таким образом удовлетворяется не более 5–7 % потребности в жилье. И это еще в лучшем случае! Допустим, в фонде аккумулирован 1 млрд рублей, это очень большие деньги даже для успешных регионов. На них можно приобрести 500 квартир, но это капля в море. Во-вторых, такая схема, по сути, является распределительной, а потому ломает рыночные отношения или, по крайней мере, вступает с ними в противоречие. И мы все равно не избавимся от того, что люди будут всеми правдами и неправдами стремиться к получению льгот: устраиваться в бюджетную сферу, чтобы получить кредит и т. д. Решение проблемы доступного жилья состоит прежде всего в том, чтобы сделать ипотечное кредитование доступным широким массам населения.
Ипотека и объемы строительства
Если подсчитать, сколько нуждающихся в жилье граждан могут рассчитывать на бесплатное или льготное жилье, в сумме получится не более 20 % от общего количества. Подчеркну: речь именно о нуждающихся, а не обо всем населении страны. Понятно, что хорошо обеспеченные люди, которые в состоянии купить квартиру на собственные деньги, к нуждающимся не относятся. Для 80 % единственный путь решения жилищной проблемы – ипотечный заем в банке на рыночных условиях.
Государство очень многое делает для того, чтобы обеспечить максимально большему количеству людей доступ к ипотеке. В 2004 г. Госдума приняла пакет из 25 законопроектов («Законопроекты. Создание условий для развития рынка доступного жилья»), но он касается в основном вопросов, связанных с ипотечным кредитованием: активизация выпуска муниципальных ценных бумаг с ипотечным покрытием, проблема залога, упрощение процедуры оформления ипотечного кредита (платежи, сборы, оценка, получение справок, обращение в БТИ, замер площади и т. д.). И результат не заставил долго себя ждать: буквально на следующий год объем ипотечного кредитования возрос в десятки раз. Конечно, были и другие предпосылки: банки очень активно стали развивать этот продукт, но законодательное оформление процесса сыграло важную, если не решающую роль.
И все же одними только законодательными мерами невозможно сделать ипотеку доступной. Иногда приходится слышать, что доступность ипотеки связана только со снижением процентной ставки по кредиту, мол, когда деньги будут давать под 5 %, как на Западе, ипотека сразу станет по карману большинству граждан. Это заблуждение. Я могу сказать, что в той финансовой ситуации, в которой мы находимся, у нас едва ли не лучшие условия ипотечного кредитования.
Возьмем, к примеру, Европу, где инфляция составляет 1–1,5 % в год, 3 % для них уже катастрофа. Ипотечные кредиты выдаются по ставке от 3 до 5 %, при этом в случае досрочного погашения человек выплачивает огромные штрафы. Теперь посмотрим на нашу ситуацию. В России кредиты выдаются в среднем по ставке 13 % годовых, что примерно равняется годовой инфляции. То есть наши заемщики выплатой процентов по кредиту фактически только компенсируют инфляцию, тогда как западные переплачивают вдвое. И еще один плюс: наши ипотечные программы, как правило, не запрещают досрочный возврат средств.
Конечно, государство борется с инфляцией, но при ее снижении уменьшится и ставка рефинансирования, а соответственно, и кредитные ставки банков. Так что это процесс обоюдный, все будет идти своим чередом, сами по себе кредитные ставки не делают ипотеку более или менее доступной. А вот то, что действительно влияет на доступность жилья в целом и по ипотеке, в частности, – это политика государства в жилищной сфере.
Ипотека – только одна составляющая развития жилищного строительства в Российской Федерации. У нас есть единственный рецепт, как остановить цены на рынке, – увеличить предложение, объемы строительства жилья. Все то, о чем говорилось раньше, – ипотечное кредитование, в том числе льготное, – это попытка регулировать спрос. Мы должны регулировать и формировать предложение. А для этого нужно больше строить, и прежде всего, жилье экономкласса, домов низкой ценовой категории. В данном секторе должно вестись не менее 70–80 % строительства, тогда как сейчас, наоборот, на него приходится не более трети, остальное – бизнес-класс и элита. Причем это относится не только к Москве, в регионах, в глубинке строят однокомнатные квартиры по 70 кв. м.
Вскоре мы будем принимать программу массовой стратегии жилищного строительства до 2020 г., как об этом говорил премьер-министр Владимир Путин. Это долгосрочная программа, и иной она быть не может. Если сейчас кто-то скажет, что готов решить жилищную проблему за два-три года, это будет полное лукавство. Приведу несколько цифр. Сегодня по статистике жилищный фонд РФ составляет чуть более 3 млрд кв. м. Для решения жилищной проблемы необходимо построить 1,5 млрд кв. м. В 2007 г. было сдано 62 млн кв. м, в 2008 г., по предварительным подсчетам, будет построено 70 млн кв. м. То есть 25–30 лет мы будем решать этот вопрос, если не сможем строить радикально больше: 150–200 млн кв. м в год. А для этого нужно решать поистине глобальные проблемы: создавать инфраструктуру, преодолевать бюрократические барьеры, бороться с коррупцией при выделении земельных участков, кардинально улучшать всю коммунальную систему. Это влечет за собой необходимость решения еще более глубинных вопросов, связанных с подготовкой кадров, внедрением новых технологий, в том числе энергосберегающих, развитием стройиндустрии.
На мой взгляд, строительство доходных домов – также государственная, а не коммерческая задача. Бизнес не заинтересован в проектах, срок окупаемости которых составляет 20–25 лет, а с точки зрения государства, это один из способов решения жилищной проблемы, причем далеко не худший. Для мобильных людей, готовых сменить место жительства ради карьеры, это лучший вариант, чем покупка жилья в кредит. Кстати, судя по опросам, 60 % людей в возрасте до 25 лет готовы арендовать жилье на нормальных условиях, вместо приобретения его в собственность.
Иными словами: ипотека – один из инструментов, позволяющих решать жилищную проблему. Но для ее успешного развития регулировать спрос уже недостаточно, нужно формировать объемное и разнообразное предложение на рынке жилья.
Я УВЕРЕН, ЖИЛЬЕ В РОССИИ СТАНЕТ ДОСТУПНЫМ
Валерий Казейкин
Первый вице-президент Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования (МАИФ)
Валерий Семенович Казейкин родился в 1956 г. С отличием окончил Военную академию им. С. М. Кирова. Работал в НИИ, занимался проблемами авиации и космонавтики. Лауреат премии Ленинского комсомола. Занимал должность исполнительного директора Отраслевого фонда ипотечного жилищного кредитования Минатома России. Занимался разработкой и реализацией первой в России отраслевой программы жилищного строительства и ипотечного кредитования для работников предприятий системы Минатома России. В настоящее время занимает должность первого вице-президента Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования. Заместитель председателя экспертного совета комиссии Совета Федерации по законодательному обеспечению развития рынка доступного жилья, заместитель руководителя рабочей группы Генерального совета всероссийской политической партии «Единая Россия» по разработке и реализации государственной политики в области малоэтажного жилищного строительства «Свой дом». Член общественного совета по рынку доступного жилья при министре регионального развития РФ, первый вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости (МАИН). Автор более 200 книг и статей по развитию рынка недвижимости и системы ипотечного кредитования. Женат, воспитывает сына.
