Николай Мрочковский - Инвестиции в недвижимость. 25 суперстратегий
3. Доходность инвестиций – 216 % годовых!
Вы можете сказать – мол, повезло, у меня так не получится. Но в том и суть инвесторского видения, которому вы обязаны научиться:
4. находить самые лучшие, самые выгодные объекты;
5. покупать их сильно дешевле рынка;
6. продавать и сдавать дороже чем все.
Использовать гараж как доходный дом
Вы знаете, что в гаражах тоже можно жить? Скажем прямо, далеко не всегда удается сделать это законно – тут уж надо вникать в нюансы. Однако нередко получается.
Рис. 31. Гараж до перепланировки
Рис. 32. Жилой гараж после перепланировки
Вот пример того, что делается из самого обычного гаража. Сверху окошечки, там же спальное место, даже кота завели. Это шикарный вариант, и в принципе, его можно еще на восемь частей разбить.
Вы скажете – ерунда, так не бывает. Согласны, в вашей старой реальности это было невозможно, но давайте снимать шоры с глаз!
Все еще не верите?
Вот пара реальных объявлений из Сочи:
Рис. 33. Жилой гараж в Сочи – 1 (фото и описание взяты с сайта avito.ru)
Рис. 34. Жилой гараж в Сочи – 2 (фото и описание взяты с сайта avito.ru)
Стратегия 22–23. Превращение летней дачи в зимний дом для перепродажи либо сдачи
Рисунок 35. Превращение летней дачи в зимний дом
Суть стратегии проста – есть огромное количество дач, хорошо расположенных, но непригодных для круглогодичного проживания.
При этом доработка до зимнего варианта плюс увеличение площади дома часто обходятся весьма недорого.
Итого после превращения летней дачи в зимний дом получаем два варианта действий.
Продать намного дороже
1. Например, купили дачу с участком за 1,2 млн. рублей.
2. Доработки и утепление – 600 тыс. рублей + 1 месяц.
3. Продали за 2,7 млн. рублей.
4. Прибыль – 900 тыс. рублей – за 1 месяц!
Сдать постудийно
Разумеется, при удачном расположении, недалеко от транспорта.
При тех же вложениях, даже если мы все делаем своими деньгами, получаем:
1. Купили дачу с участком за 1,2 млн. рублей.
2. Доработки и утепление – 600 тыс. рублей + 1 месяц. Итого расходов – 1,8 млн. рублей.
3. Разбили на 5 студий, сдаем каждую по 12 тыс. рублей = 60 тыс. рублей в месяц или 720 тыс. рублей в год.
Получаем отличный актив с доходностью 720 / 1800 = 40 % годовых.
Рис. 36. Пример наращивания площади дома
Как видите – можно купить маленький домик площадью, например, около 60 м2 и увеличить площадь примерно в 3–4 раза.
Стратегия 24. Быстрая сдача в аренду
Главная цель – сдавать ваши помещения за 1 день, максимум – 1 неделю.
Обычно все, включая риелторов, говорят – мол, нужно 1–2 месяца в среднем. Это происходит лишь от непонимания некоторых ключевых принципов быстрой сдачи. Некоторыми из них поделимся ниже.
Принципы быстрой сдачи в аренду
Все арендаторы в 1 день Максимум риелторов (мелких!)
Ремонт – светлые краски!
Стейджинг
– крутые фото
– освобождаем пространство
– много света
кухня-ванная-дверь (первое впечатление)
Все арендаторы в один день
Эта технология у нас называется «Конкурс красоты». Обычно риелторы назначают встречи арендаторам по одному. Допустим, одни придут в два часа дня, другие – в три часа, следующие – в пять часов. Всех по очереди.
Естественно, когда потенциальных клиентов водят по одному, то они начинают носом воротить: «Здесь – то не так, здесь – дорого, я посмотрю, я подумаю».
Когда мы делаем «конкурс красоты», то, наоборот, все ставим с ног на голову – арендаторов приглашаем в одно и то же время. Говорим: «В семь часов вечера приходите».
В итоге в семь часов вечера собирается 15 человек. Мы говорим: «Вот, у нас одна студия – смотрите. Мне все равно, кто из вас будет здесь жить».
Мы создаем ажиотаж и искусственный дефицит.
Можно показывать жилье самому: «Вот здесь, смотрите – открывается, вот здесь – теплый инфракрасный пол, здесь втыкается». А можно просто отдать ключи риелторам: «Показывайте, я скоро приеду». И потом только выбираете кого заселить: «Кто больше денег даст, того и заселим».
Максимум риелторов (мелких!)
Естественно, что вы в своем городе должны создать свою базу, чтобы у вас было 10–20 знакомых риелторов, которые занимаются недвижимостью.
Например, у Стаса Рождественского есть в i-phone готовая sms: «Здравствуйте! Это Стас Рождественский. У нас новый объект – такая-то студия, находится там-то, такой-то адрес. За сколько ее можно сдать? Просьба: не звоните, а пришлите в sms стоимость».
Чтобы не пришлось звонить 20 риелторам и с каждым по 10 минут общаться, объяснять все. А на sms они отвечают в течение дня – кто-то сразу, кто-то через час, кто-то вечером.
Вечером в тетрадочку занесли все цены, вывели среднее арифметическое – это и будет примерная стоимость сдачи. Это тестстратегия, которая выполняется за пять минут.
Ремонт – светлые краски
Поскольку студии маленькие, визуально белый цвет сильно увеличивает размер пространства.
Стейджинг
• крутые фото;
• освобождаем пространство;
• много света;
• кухня-ванная-дверь (первое впечатление).
Это тоже новая тема для России. В Америке и Европе есть специальные компании, которые этим занимаются. Когда человек приходит в дом и хочет купить квартиру, он должен увидеть в ней как бы свое пространство.
Представьте просто белые стены с колонной. Кто-то хочет перекрасить ее в оранжевый цвет, кто-то – вообще снести. Каждый должен видеть свое, а не фотографии, где владелец стоит с бабушкой и дедушкой. Это целая наука, можете изучить в Интернете запрос «стейджинг».
Стратегия 25. Стратегия крутых фото
Остановимся отдельно на фотографиях, потому что благодаря им можно как получить резкое увеличение потока покупателей / арендаторов, так и продать дороже ваш объект.
Пример Николая Мрочковского. В феврале я продал квартиру у метро Алтуфьево. Изначально ее продавали за 7950 тыс. рублей. Были желающие, но не то чтобы сильно много. Там были обычные фотографии.
