Николай Мрочковский - Инвестиции в недвижимость. 25 суперстратегий
После этого договор уходит на регистрацию в регистрационную палату. Этот шаг занимает еще примерно 2 недели.
Когда договор возвращается, то мы, по идее, должны забрать его и отнести в банк. Только в момент, когда мы приходим с зарегистрированным договором, банк выдает кредит и переводит деньги застройщику. Т. е. с этого момента начнут начисляться платежи по ипотеке.
Здесь тоже есть способ отсрочки. Можно сказать, что вы уехали в отпуск и вернетесь только через 2 недели. Т. к. договор уже зарегистрирован, то оппонентам деваться некуда.
Можно все это запросто затянуть на 3 месяца и сэкономить, например, 90 тыс. рублей на пустом месте (при ежемесячном платеже 30 тыс. рублей).
Инвесторский ремонт – ключевые принципы
• Функциональность, а не красота!
• Максимум комфорта на минимальной площади => маленький размер
• Бюджет 5 % вторичка, 10 % новостройки
• Жесткий дедлайн
• НЕ вкладываем много!
• Коммуникации снаружи
• НЕ экономим на электрике и сантехнике
• Возможность перепланировки сразу (новострой)
• Стройматериалы через Интернет + Леруа
Что следует учитывать при ремонте? Первое – функциональность, а не красоту.
Давайте посчитаем. Например, вы решили сделать евроремонт в стандартной однокомнатной квартире, чтобы потом ее сдавать. Стоимость ремонта будет примерно 1–1,5 млн. рублей. Теперь подумаем, за сколько вы сможете ее сдать.
Обычная однокомнатная квартира в ближайшем Подмосковье сдается за 30 тыс. рублей. Такая же квартира с крутым ремонтом будет стоить не намного дороже, примерно 35 тыс. рублей.
Т.е. ежемесячно вы сможете получить на 5 тыс. рублей больше. За год это 60 тыс. рублей. Соответственно, ваши вложения в ремонт окупятся только через 15–20 лет.
Вложения в дорогой ремонт квартиры, которая будет сдаваться в аренду, совершенно себя не оправдывают.
Наша задача – создать максимум комфорта на минимальной площади. Примерный бюджет за ремонт:
• 5 % от стоимости жилья, если мы покупаем вторичное жилье и хотим его распиливать;
• 10 % от стоимости жилья, если берем в новостройке.
Если все делать грамотно и придерживаться определенных принципов, то вполне реально уложиться в эти рамки.
Главное правило: никогда не давайте строителям самим закупать стройматериалы, потому что велика вероятность того, что они будут обманывать вас в промышленных масштабах (завышать цены, приносить липовые чеки и т. д.).
Следующий принцип – необходимо ставить строителям очень жесткий дедлайн. Просто сказать рабочим, что надо сделать ремонт за месяц, не достаточно. Надо обозначить штрафные санкции за каждый день просрочки.
Объясните, что у вас ипотека. Вы постоянно платите кредит. Первого числа в квартиру должны заехать арендаторы. Если этого не происходит, то бригада строителей подставит вас на большие деньги, которые вы с них и спросите. И сразу обговариваете и прописываете в договоре штраф – например, 10 тыс. рублей в день.
Конкурентность на строительном рынке сейчас высокая, бригад полно. Вы всегда найдете тех, кто будет работать, как от них требуется. Жесткий дедлайн необходимо четко прописать в договоре. Иначе вам гарантированно просрочат сдачу.
Договор вы заключаете с прорабом. Дальше его задача – реализовывать договоренности. Вас уже не должно волновать, какую бригаду он для этого будет привлекать.
Если рассчитывать расходы на ремонт для сдачи как 10 % от стоимости квартиры, то в среднем получится 5–6 тыс. рублей за м2 (это уже все полностью: работы, отделочные материалы и мебель).
Мебель по максимуму получаем бесплатно (подробности см. в наших базовых тренингах по инвестированию).
Несмотря на то что мы не вкладываем в ремонт много, нельзя экономить на электрике и сантехнике. Ведь не хочется, чтобы что-то где-то протекло или замкнуло проводку.
Но при этом мы экономим на следующем:
• не ровняем потолок;
• не утапливаем электрику, ведем ее всю снаружи по коробам;
• не утапливаем сантехнические трубы;
• покупаем самые дешевые материалы.
В чем отличие ремонта в новостройке? Сейчас большинство новых домов строится со свободной планировкой. Это дает нам большой плюс. Нет внутренних перегородок, поэтому мы сразу можем сделать оптимальную планировку.
По стройматериалам мы сразу ставим задачу строителям, что делаем инвесторский ремонт, поэтому на всем экономим. Их задача – заходить на сайт «Леруа Мерлен», находить там самые дешевые материалы и заказывать их.
Они составляют смету и предлагают ее вам. Вы в первый раз обязательно сами сравниваете смету с сайтом. Чтобы рабочие даже не думали, что вас можно обмануть.
Если вы нашли большое завышение цены по сравнению с сайтом, то сразу сильно «прожимайте». Вы должны понимать, что для строителей такая схема завышения цены, или два слоя штукатурки вместо трех – это нормальная практика, естественный заработок. Поэтому четко следите за всеми расходами.
Как сделать ремонт без денег
Рассмотрим несколько практических «фишек». Если говорить о дешевом ремонте, его можно сделать как для посуточной аренды, так и для долгосрочной.
Рассмотрим, как можно отделать квартиру в новостройке без денег.
Для начала нам придется взять потребительский кредит в размере 100 тыс. рублей. Делаем ремонт стен и пола в трехкомнатной квартире, собираем мебель.
После этих действий заселяем людей и берем сразу оплату за три месяца. В результате мы возвращаем эти деньги на карту потребительского кредита и погашаем его.
Таким образом, затраченные нами 100 тыс. рублей на ремонт окупятся сразу после въезда жильцов.
Налогообложение при инвестировании в недвижимость
Что важно знать про налоги при инвестировании в недвижимость?
Самый простой вариант – сдавать или продавать недвижимость как есть и платить 13 % НДФЛ (налог на доходы физических лиц).
Более того, наемные сотрудники, работающие по найму, вынуждены платить государству налоги в сумме около 46 % от заработанных денег. Это значит, что 14 дней в месяц вы работаете на государство в обмен на пенсию до конца жизни, которая составит 7 тыс. рублей в месяц.
Если вы становитесь индивидуальным предпринимателем по упрощенной системе налогообложения, то у вас 46 % превращаются в 6 %. При этом вы можете точно так же работать с любой компанией, но уже как ИП.
