Николай Мрочковский - Инвестиции в недвижимость. 25 суперстратегий
Рисунок 11. Быстровозводимая конструкция под магазин
Естественно сначала надо протестировать стратегию и быть уверенными, что вы точно сможете выгодно сдать объект. И только потом строить.
Варианты коммерческой недвижимости и основные требования
• Магазин / Торговый центр / Ресторан
• Склад
• Офисный центр
Критерий – расположение!
• Оживленные транспортные развязки / человекопоток
• Близость транспортных узлов
• Населенный пункт от 3 тыс. человек
• Коммуникации
Выгодно делать магазины, торговые центры, также можно строить здания из нескольких этажей. Внизу пусть будут магазины, а верхние этажи можно отдать в аренду под офисы.
Критерии такого здания – это расположение, оживленные транспортные развязки, близость транспортных узлов, населенный пункт и наличие подведенных коммуникаций.
Стратегия 10. Первый этаж – перевод в нежилой фонд
Берется квартира на первом этаже и переводится в нежилой фонд. Стоимость перевода обычно начинается от полумиллиона рублей в зависимости от расположения объекта, сроки – до полугода.
В чем выгода?
Ставка аренды торговой площади – примерно в 2 раза выше, чем у жилого помещения.
Рисунок 12. 1-й этаж – перевод в нежилой фонд
Стратегия 11–12. Строительство малоэтажных многоквартирных домов и мини-отелей
Рисунок 13. Пример строительства многоквартирных домов и мини-отелей
Себестоимость строительства – 23 тыс. рублей за м2. Со всеми коммуникациями и землей – примерно 35 тыс. рублей за м2.
Цена продажи такой квартиры 70–75—85 тыс. рублей за м2.
Стоимость здания целиком: порядка 700 м2 умножаем на 35 тыс. рублей за м2 и получаем 25 млн. рублей. Плюс 7 млн. рублей стоимость земли, итого – 55 млн. рублей, выручка – 28 млн. рублей.
Для того чтобы многоквартиный дом был построен законно необходимо перевести назначение земли из ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) в «под строительство малоэтажного многоквартирного дома» – сразу оговоримся, что это возможно не всегда, надо выяснять в местной администрации.
Второй такой же дом сделан под мини-гостиницу, и по расчетам, ежемесячная выручка будет составлять 900 тыс. рублей.
Находятся оба дома в 300 метрах от железнодорожной станции, в 7 км от МКАД.
Рисунок 14. Пример многоквартирного/доходного дома
Стратегия 13. Строительство коттеджей / таунхаусов
Рисунок 15. Продажа домов
Достаточно простой и очевидный подход
• Купили землю.
• Построили коттедж / таунхаус.
• Продали.
Проблем три:
1. Как правило, нужно много наличных денег.
1. Спрос на коттеджи в периоды кризисов очень сильно проседает.
2. Имеет смысл, только если вы найдете уникальное место, то есть земельный участок, который будет очень удачно расположен.
Стратегия 14. Строительство доходных домов
1. Покупаем земельный участок недалеко (10–15 минут пешком) от общественного транспорта – например, железнодорожной станции.
2. Строим на нем дешевый быстровозводимый дом – например, из SIP-панелей.
3. Сразу планируем разбивку на студии.
4. Сдаем помесячно или посуточно.
Пример Анны Л., построившей дом из SIP-панелей за 1,5 месяца в 10 км от МКАД.
Дом разбит на 13 студий / комнат.
Рисунок 16. Доходный дом Анны
Таблица 7. Смета расходов на строительство доходного дома
Не надо пугаться больших сумм – разумеется, это делается на кредитные деньги. А сам кредит затем уже выплачивают за вас арендаторы.
Таблица 8. Расчет доходности дома Анны
То есть данный дом при условии, что он полностью сделан на кредитные средства, приносит Анне 1,6 млн. рублей (до вычета налогов) ежегодно!
А вам хотелось бы иметь такой дом?
При строительстве доходных домов важно избежать признаков многоквартирности, чего нельзя допускать на ИЖС. Слышали наверняка, как сносят дома? Чтобы такого не было, надо не преодолевать эти пороги:
1. Не выше трех этажей, не считая мансарды (мансарду еще можно использовать).
2. Не более одного подъезда.
1. Площадь дома – до 1500 м2.
2. Пятно застройки – до 40 %.
3. Немного собственников – несколько абстрактное понятие. Но сколько точно много, а сколько нет – нам даже юристы не могут сказать.
Насколько законна такая сдача в аренду домой
Сразу возникает вопрос: а можно ли построить такой дом и сдавать его? Насколько это законно?
Юристы нам дали следующий ответ: «Согласно ст. 17 ЖК РФ «допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.
В зависимости от цели использования частного жилищного фонда ваше жилое помещение будет относиться к жилищному фонду коммерческого использования – совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владении и (или) в пользование (пп. 4 п. 3 ст. 19 ЖК РФ)».
Переводить в нежилое не нужно! Успехов Вам!
М*** Р. А., юрист, г. Москва».
Вы как индивидуальный предприниматель (ИП) можете без проблем сдавать принадлежащую вам недвижимость. Это абсолютно законно, и никаких противоречий с законодательством нет.
Стратегия 15. Делаем из коттеджа доходный дом
Самый яркий пример реализован в нашей команде Юрием.
За 44 дня с момента получения ипотеки куплен дом площадью 350 м2, переделан в 15 студий и сдан за 346 тыс. рублей в месяц!
