НаньНань Чжан - Формирование стоимости и определение эффективности инвестиций
Договоры на технологическое присоединение к электросетям – единственный реальный и гарантированный источник финансовых поступлений для низкодоходных сетевых монополий. Но для строителей они оборачиваются немалыми потерями.
Помимо финансовой, существует еще и проблема несвоевременного выполнения обязательств по договорам присоединения. Сроки, которые сетевая компания должна соблюдать в рамках действующего регламента, постоянно нарушаются. В среднем реализация договора технологического присоединения занимает более полугода. В условиях дефицита свободных денежных средств у банков и предприятий потребители стремятся максимально сдвинуть выплаты по договору технологического присоединения к окончанию срока его действия. В этом случае сетевой организации приходится изыскивать средства самостоятельно – брать кредиты, возможность получения которых ограничена рынком и кредитными лимитами. Поэтому согласовать оптимальный для всех график платежей сложно.
Общая сумма инвестиций в инженерную инфраструктуру – 547,17 млн руб., в том числе строительство внеквартальных сетей – 279,77 млн руб.; на подключение сетей к инженерным нагрузкам – 171,04 млн руб., внутриквартальные инженерные сети – 96,35 млн руб.
Таблица 7.11. Сметная стоимость инженерной инфраструктуры
7.3. Определение сметных затрат на развитие транспортной инфраструктуры
Транспортная инфраструктура имеет определенную аналогию с инженерной, поскольку и та и другая относятся к линейным объектам.
При проектировании и строительстве дорог прежде всего учитываются грунтовые условия. Грунтовые условия на участке «Балтийской жемчужины» относительно неблагоприятны: насыпные грунты, супеси пылеватые с примесью строительного мусора, достаточно высокий уровень грунтовых вод, особенно в периоды обильного выпадения атмосферных осадков и снеготаяния.
Конструкция дорожной одежды проезжей части предусматривает:
• асфальтобетон мелкозернистый плотный типа Б марки I – 5,00 см; • асфальтобетон крупнозернистый плотный типа Б марки I – 6,00 см;
• асфальтобетон крупнозернистый пористый марки I – 8,00 см;
• щебень гранитный фр. 40–70 мм, марки 1200–600 – 24,00 см;
• песок I класса – 82,00 см.
По дну корыта предусмотрена укладка геотекстиля «Тайпар» 5Р56. Места просадок и выбоин на втором этапе строительства выравниваются мелкозернистым асфальтобетоном типа Б марки I.
На перекрестке в местах интенсивного торможения предусматривается трехслойная асфальтобетонная конструкция с укладкой георешетки «Хателит С». Для верхнего слоя асфальтобетона принят тип А на габродиорите.
Конструкция тротуаров принята с плиточным покрытием; бордюры, отделяющие проезжую часть от газонов, на кривых и въездах – гранитные.
Предусмотрены все мероприятия для обеспечения удобства передвижения маломобильных групп населения.
В местах мелкого заложения сетей, кабелей и т. п. все работы ведутся вручную.
Организационно-технологическая последовательность предусматривает четырехэтапное строительство.
1. Подготовительный период.
2. Дорожные работы в проезжей части в нижнем и верхнем слое.
3. Прокладка трамвайных путей.
4. Благоустройство и озеленение.
Таблица 7.12. Площади транспортных коммуникаций квартала «Жемчужная премьера»
Стоимость проектирования и строительства наружных транспортных коммуникаций квартала показана в табл. 7.13.
Таблица 7.13. Стоимость проектирования и строительства наружной транспортной инфраструктуры
Расчеты показывают, что в транспортной инфраструктуре наибольшую долю составляют затраты на устройство автомобильных дорог – 86,84 %; благоустройство и озеленение – 9,83 %, подготовительный период – 1,90 %, устройство трамвайных путей – почти 1,5 %.
7.4. Обоснование капитальных вложений в комплексную жилую застройку
В табл. 7.14 представлены сводные показатели стоимости строительства квартала.
Из приведенных данных следует, что общие инвестиционные затраты на строительство первой очереди жилого квартала «Жемчужная премьера» составили: 5260,23 млн руб., в том числе основные объекты строительства – 4498,33 млн руб. (85,5 %), объекты инженерной инфраструктуры – 450,82 млн руб. (8,58 %), транспортной инфраструктуры – 311,1 млн руб. (5,92 %).
Распределение затрат по направлениям показано на рис. 7.5.
Рис. 7.5. Структура затрат на строительство жилого квартала «Жемчужная премьера»
Таблица 7.14. Показатели стоимости строительства первой очереди квартала «Жемчужная премьера»
Таким образом, стоимость жилищно-гражданского строительства с учетом затрат на развитие инженерной и транспортной инфраструктур возрастает на 16,9 %. Средняя сметная стоимость 1 м2 общей площади квартир 44 940 руб. соответствует реальным затратам на период строительства квартала.
Глава 8
Определение эффективности реализации инвестиционного проекта «Жемчужная премьера»
8.1. Общие положения; расчет расходов и доходов
Коммерческая эффективность отражает финансовые последствия осуществления инвестиций непосредственно для участников проекта. В монографии коммерческая эффективность инвестиций определяется путем сравнения показателей доходов и расходов за весь период жизненного цикла проекта: от предпроектной подготовки до прекращения проекта.
На этапе инвестиционной деятельности притоки отсутствуют; капитальные вложения представляют собой отток денежных средств. Они распределяются по шагам расчета в соответствии с графиками подготовки и осуществления строительства.
В работе капитальные вложения определены показателями сметной стоимости строительства комплекса «Жемчужная премьера» без учета затрат на развитие инженерной и транспортной инфраструктуры.
Общая сумма капитальных вложений в строительство комплекса составляет 4264,9 млн руб.; ее распределение по этапам подготовки и реализации проекта приведено в табл. 8.1.
Расчет и анализ доходов от продажи недвижимости в комплексе «Жемчужная премьера»
Продажа квартир была начата в октябре 2008 г. и продолжалась до конца 2011 г. Общая площадь квартир – 83,4 тыс. м2.
Таблица 8.1. Расчет капитальных вложений
В 2008 г. (IV кв.) было продано 2828 м2 (3,39 % общей площади квартир) по продажной цене 69,50 тыс. руб./м2.
