НаньНань Чжан - Формирование стоимости и определение эффективности инвестиций
7.1. Определение стоимости строительства жилого квартала на последовательных этапах проектной подготовки
В монографии представлены результаты расчета стоимости строительства на последовательных этапах проектирования: инвестиционного замысла, обоснования инвестиций и проектной документации.
А. На этапе инвестиционного замысла расчет проводится на основе показателей объектов-аналогов.
При выборе аналога необходимо обеспечить максимальное соответствие характеристик проектируемого объекта и объекта-аналога по функциональному назначению и по конструктивным и объемно-планировочным решениям.
С использованием этого метода компанией Иола в 2005 г. была проведена первоначальная оценка новых объектов недвижимости района «Балтийская жемчужина» для определения цены земельного участка. Общая сумма затрат составила $1 393 580 094, затраты на 1 м2 общей площади новых строений – $669 или 18 531,3 руб. (цены 2005 г.).
В монографии приведены результаты расчетов стоимости жилого квартала «Жемчужная премьера» на основе показателей объектов-аналогов в ценах на 2010 г. (табл. 7.1).
По результатам проведенных расчетов ориентировочная оценка инвестиционных затрат на реализацию проекта квартала «Жемчужная премьера» составляет 4 081 278,49 тыс. руб. (с учетом НДС).
Таблица 7.1. Показатели затрат по главам сводного сметного расчета
Б. На этапе обоснования инвестиций расчет проводится по Укрупненным показателям базисной стоимости строительства (УПБС-2001) [54].
Объекты, построенные в квартале «Жемчужная премьера», соответствуют наиболее современным типам зданий и сооружений, представленных в УПБС-2001.
Показатели стоимости строительства объектов-аналогов в справочнике приведены по состоянию на 01.01.2000 г. без учета НДС и предназначены для расчета инвесторской сметной стоимости на строительные работы в укрупненном виде на стадии «Предпроектных проработок».
При определении стоимости строительства по УПБС делаются необходимые сопоставления данных намечаемого к строительству объекта с характеристиками зданий, сооружений, видов работ, представленных в сборнике, и подбирается наиболее соответствующий объект-аналог.
Для определения общей суммы инвестиционных затрат недостаточно рассчитать стоимость строительства только самих зданий по объектам-аналогам, необходимо также знать стоимость строительства наружных инженерных коммуникаций, проведения работ по благоустройству и озеленению территории строительства. Предварительная стоимость строительства инженерных сетей (при отсутствии проектной документации) рассчитана с помощью ПР-2001 «Прейскуранты на наружные сети водопровода и канализации».
Общая стоимость строительства всего объекта определяется как сумма затрат на строительство зданий, проведение наружных инженерных коммуникаций, на благоустройство и озеленение территории строительства.
С применением укрупненных показателей базисной стоимости проведен расчет стоимости строительства квартала путем составления сводного сметного расчета. Результаты расчета показаны в табл. 7.2.
Таблица 7.2. Показатели затрат по главам сводного сметного расчета
Общая сметная стоимость строительства составляет
4 256 718,72 тыс. руб.
В. На этапе проектной документации.
В общую сумму инвестиций на жилищино-гражданское строительство квартала входят затраты на проектирование жилых домов, затраты, связанные с арендой земельного участка, подготовкой строительства и строительно-монтажными работами.
Сметная стоимость строительства определяется в составе проектной документации [29] и может уточняться локальными сметами по рабочей документации.
Сводный сметный расчет на стадии проектной документации составлен на основе локальных смет на общеплощадочные работы и затраты и объектных смет на отдельные здания и сооружения: жилые дома, детские образовательные учреждения, паркинги (табл. 7.3).
При составлении сводного сметного расчета на стадии проектной документации (табл. 7.3) использованы данные локальных и объектных смет в составе сметной документации на строительство квартала «Жемчужная премьера».
Сметная стоимость (в ценах июня 2010 г.), по нашим расчетам, составила 4498,33 млн руб., в том числе строительно-монтажные работы 3395,60 млн руб. (75,49 %); оборудование 58,81 млн руб. (1,31 %); прочие затраты 357,73 млн руб. (7,95 %); НДС 686,19 млн руб. (15,25 %).
Таблица 7.3. Сводный сметный расчет стоимости строительства
Основные показатели стоимости жилищно-гражданского строительства 1-й очереди квартала «Жемчужная премьера» приведены в табл. 7.4.
Таблица 7.4. Стоимость строительства основных объектов в квартале «Жемчужная премьера» (по сметной документации)
Таким образом, показатели стоимости строительства соответствуют реальным затратам на период 2008–2010 гг. (период строительства квартала).
Для выявления тенденций изменения стоимости строительства на разных стадиях проектной подготовки: инвестиционного замысла, обоснования инвестиций, проектной документации – результаты расчетов представлены в табл. 7.5.
При уточнении метода оценки проектных решений стоимость возрастает: по укрупненным сметным нормативам почти на 4,3 %; по сметной документации около 10,2 % (по сравнению с расчетом по показателям объектов-аналогов).
Таблица 7.5. Расчет затрат на строительство жилого квартала «Жемчужная премьера»
Таким образом, рекомендуется установить размер резерва на непредвиденные работы и затраты: на стадиях инвестиционного замысла – 10 %; обоснования инвестиций – 5 %; проектной документации – 2 % (существующий).
В целом стоимость строительства соответствует усредненным (по городу) показателям. Строительство жилого квартала осуществлено достаточно быстро, качественно и экономично.
7.2. Определение сметных затрат на инженерную инфраструктуру
В общую сумму инвестиций на создание инженерной инфраструктуры жилого квартала входят затраты: на проектирование инженерных сетей, на их строительство, а также затраты, необходимые для технологического присоединения объектов к источникам энергоресурсов.
