НаньНань Чжан - Формирование стоимости и определение эффективности инвестиций
Расчет и анализ доходов от продажи недвижимости в комплексе «Жемчужная премьера»
Продажа квартир была начата в октябре 2008 г. и продолжалась до конца 2011 г. Общая площадь квартир – 83,4 тыс. м2.
Таблица 8.1. Расчет капитальных вложений
В 2008 г. (IV кв.) было продано 2828 м2 (3,39 % общей площади квартир) по продажной цене 69,50 тыс. руб./м2.
В 2009 г. продано 12,1 тыс. м2, или 14,4 % общей площади квартир. Продажная цена также была недостаточно высокой и максимально составляла 70 тыс. руб. за м2; сказалось влияние общемирового экономического кризиса.
Начиная с апреля 2010 г. цена и скорость продажи готовых квартир быстро увеличивались. Было реализовано 34,6 тыс. м2 (41,53 %). Покупатели получили возможность сравнить жилье, предлагаемое «Балтийской жемчужиной», с окружающими объектами других компаний. По этому соответственно продажная цена увеличилась до 76–76,5 тыс. руб./м2. За 2010 г. компанией было продано 34,1 тыс. м2, что составило 40,7 % общей площади квартир. До конца 2011 г. все квартиры были проданы.
Процесс продажи квартир в квартале «Жемчужная премьера», отражающий тенденции развития рынка недвижимости в 2008–2011 гг., графически представлен на рис. 8.1.
Рис. 8.1. Динамика продажи квартир в квартале «Жемчужная премьера»
Использование коммерческих помещений
Коммерческие помещения включают магазины, кафе, салоны красоты, аптеки, фитнес-клубы и офисы. Их площади колеблются от 33,54 до 260,78 м2, при этом высота потолков в помещениях составляет от 2,86 до 5,7 м. Общее число коммерческих помещений – 49; общая площадь – примерно 5682,7 м2, 38 коммерческих помещений были проданы, остальные 11 – сданы в аренду.
Продажа коммерческих помещений
Маркетинг и рекламная деятельность были начаты в июне 2009 г. До конца месяца было продано только четыре коммерческих помещения, по цене 76 тыс. руб./м2.
Подобная тенденция наблюдалась в 2010 г. Ежеквартально продавалось по четыре помещения. В IV квартале 2010 г. цена продажи возросла с 76 до 105 тыс. руб./м2.
В 2011 г. было продано 18 коммерческих помещений общей площадью 2117,6 м2, восемь из них были достаточно большими: три по 260,78 м2, два – 192,04 м2 и три – 120,76 м2.
Таблица 8.2. Расчет доходов от реализации квартир
Сдача в аренду коммерческих помещений
С августа 2010 г. начался процесс сдачи помещений в аренду. К концу 2011 г. компанией были успешно подписаны контракты на 11 коммерческих помещений. Четыре из них находятся в шестом корпусе; три – в пятом корпусе; три – в четвертом корпусе, рядом с которым расположен детский сад; и еще одно – в третьем корпусе. Всего в аренду компания сдала помещения общей площадью 1874,9 м2. Цена аренды с 11,25 тыс. руб./м2 повысилась до 11,7 тыс. руб./м2 в месяц. По нашим расчетам, за аренду каждого квадратного метра компания получает доход 1,5 тыс. руб. в год. Расчет доходов от сдачи в аренду по годам приведены в табл. 8.4.
Расчет доходности паркингов
Для проживающих в квартале построен теплый охраняемый паркинг на 768 автомест. Площадь каждого места – 30 м2 (3 м × 10 м). Он разделен на четыре паркинга, находящихся в подвалах зданий: на 320 мест в корпусах 1, 2, 3; на 68 мест в корпусе 4; по 190 мест в корпусах 5 и 6.
C сентября 2008 г. началась и продажа паркингов. Реализация паркингов малоэффективна по причине ограниченной потребности. Поэтому показатель уровня продаж низок. После завершения основных объемов строительства и заселения жильцов летом 2010 г. объем реализации паркингов начал увеличиваться. Спрос на автоместо в паркингах пока ограничен. Это обусловлено наличием свободных пространств в квартале. Поэтому было продано только 50 % от общего количества паркингов, т. е. 378 автомест по цене 73 тыс. руб./м2, что принесло компании доход в 827,7 млн руб. и ожидаемый в будущем доход за непроданные места.
Сметная стоимость строительства паркингов: 768 мест × 30 м2 × 30 тыс. руб. = 691,2 млн руб. Доходы от продажи паркингов – 827,7 млн руб. Таким образом, получена прибыль (827,7 – 691,2) 136,5 млн руб.
Общая сумма фактических доходов от продажи недвижимости приведена в табл. 8.6. Она составила 8220 млн руб.
Таблица 8.3. Расчет доходов от продажи коммерческих помещений
Таблица 8.4. Расчет доходов от сдачи в аренду коммерческих помещений
Таблица 8.5. Расчет доходов от продажи паркингов
Таблица. 8.6. Расчет доходов от продажи квартир, коммерческих помещений и паркингов
8.2. Формирование денежных потоков по инвестиционной и операционной деятельности
Оценка эффективности проекта в целом основана на расчете денежных потоков по инвестиционной и операционной деятельности.
На этапе инвестиционной деятельности притоки отсутствуют; капитальные вложения представляют собой отток денежных средств. Они распределяются по шагам расчета в соответствии с графиками подготовки и осуществления строительства.
В монографии капитальные вложения определены показателями сметной стоимости строительства комплекса «Жемчужная премьера» (см. табл. 8.1).
Притоки образуются на этапе операционной деятельности: доходы от продажи квартир, в том числе за счет долевого участия, коммерческих помещений и паркингов; от сдачи в аренду коммерческих помещений.
Оттоки на этапе операционной деятельности незначительны, они связаны с расходами на рекламу, маркетинг и продажу квартир (продвижение на рынок).
Шаг расчета – квартал года.
Формирование денежного потока по инвестиционной, операционной деятельности и суммарного без учета фактора времени показано в табл. 8.7.
Приведенные итоговые показатели: оттоки, притоки по инвестиционной и операционной деятельности служат исходными данными для расчета показателей эффективности проекта по двум методикам: российской и китайской.
8.3. Показатели эффективности инвестиционного проекта
Эффективность инвестиционного проекта оценивается в соответствии с положениями, приведенными в главе 5 монографии. Особенностью оценки эффективности является использование двух методик: российской и китайской.
