Эксперт Эксперт - Эксперт № 38 (2013)
Во-вторых, в Казани в 1995–2005 годах эффективно работала программа сноса ветхого жилья в центре города: старые дома сносили, жильцам давали квартиры в новостройках. Побочный эффект программы — насыщение рынка недвижимости дешевыми квартирами. «Людей переселяли в новые квартиры, и многие тут же продавали их. Покупали комнату в коммуналке, и еще оставалась существенная сумма на жизнь. Дешевые квартиры от переселенцев долгие годы тянули цены на жилье в городе вниз», — рассказывает казанский риэлтер.
Но вот самое удивительное: в Татарстане уже девять лет действует уникальная для России система социальной ипотеки. Существует внебюджетный Государственный жилищный фонд при президенте Республики Татарстан, в который на первом этапе крупнейшие предприятия области перечисляли в добровольно-принудительном порядке 1% прибыли. Сегодня в программе участвует уже почти 2000 предприятий. Эти средства объединяются с бюджетными, с кредитами и вложениями очередников, и на них строится жилье. Новостройки продают бюджетникам на льготных условиях. Любой работник бюджетной сферы, имеющий менее 18 кв. метров на человека, может встать в очередь и со временем купить квартиру в новостройке по специальным ценам, близким к себестоимости, — сейчас это в среднем около 27 тыс. рублей за квадратный метр. Существует и система вычетов: при рождении ребенка 18 кв. метров семья получает бесплатно. На покупку квартиры бюджетник может получить кредит по льготной ставке 7% на 28,5 года. Сами квартиры разыгрываются на конкурсе в зависимости от срока ожидания квартиры и сделанного взноса. В последние годы работники компаний — доноров программы также получили право приобрести квартиру на льготных условиях, но условия эти не такие комфортные, как для бюджетников. Всего в Татарстане с 2005 по 2012 год по системе социальной ипотеки построено более 73 тыс. квартир.
Наконец, республика — в авангарде раскручивания пилотных проектов по арендному жилью. За последние годы построено более 400 арендных квартир, сейчас ведется строительство шести домов на 870 квартир для сдачи в аренду. Чиновники предполагают, что эти квартиры будут сдаваться по ценам на треть ниже рыночных, а часть квартир через пять лет проживания можно будет выкупить. К 2015 году удельный вес арендного жилья в новостройках должен составить уже 15%.
Волжская Рублевка
Казанская Рублевка называется Боровое Матюшино. Региональная элита — чиновники, бизнесмены, политики — живут в 14 километрах от города, за большим лесным массивом. На приезжего Боровое вряд ли произведет особое впечатление: дома в лесу трудно рассмотреть — как и на столичной Рублевке, везде высокие заборы, какие-то участки охраняют автоматчики. Но с точки зрения природы Боровое Матюшино даст фору Рублевке — поселок расположен прямо на берегу Волги. И только когда смотришь на него с воды, можно увидеть местные роскошные особняки и дворцы.
Если продолжать сравнение с Рублевкой, то очевиден еще один важный плюс — до центра Казани можно добраться всего за 15–25 минут. Это стало возможным благодаря новым развязкам по трассе на аэропорт, которые были построены к Универсиаде. Правда, в Боровом нет инфраструктуры — только ресторан и кафе. А на подмосковной Рублевке есть и фитнесы, и торговые центры, и многочисленные рестораны, и школы, и многое другое. Еще один минус — это достаточно шумное место. По Волге активно гоняют на катерах и гидроциклах. А местная золотая молодежь успокаивается летом только к утру.
Пиковая стоимость сотки земли в Боровом Матюшине доходит до 1 млн рублей. Чаще встречаются цены 500–800 тыс. рублей за сотку на первой линии у реки и 300 тыс. рублей — не на воде. Впрочем, местные риэлтеры говорят, что Боровое Матюшино достигло пика популярности: «Сейчас покупатели все чаще делают выбор в пользу “водных” участков подальше от города. Там цены раза в полтора-два ниже, чем в Боровом Матюшине. Впрочем, этот процесс только начинается. За возможность жить рядом с первыми лицами республики люди пока еще готовы переплачивать».
Казанская «Рублевка» — Боровое-Матюшино — спрятана в сосновом бору на берегу Волги
Фото: Тимур Мухаметзянов
Города-миллионники обычно следуют в фарватере Москвы, с некоторым опозданием повторяя столичные тренды. Отставая от Москвы лет на шесть-восемь, Казань только входит в стадию активной «коттеджизации». Сейчас около города возводится чуть более дюжины коттеджных поселков, но, похоже, их количество в ближайшее время будет быстро расти. «В 2000-е коттеджные поселки почти не строились — все дело в сложной процедуре перевода сельскохозяйственной земли в земли под застройку. В Подмосковье скупка колхозов, выделение земли и перевод под застройку шли в бешеном темпе, а в Татарстане все было намного медленнее и сложнее. Документы на изменение целевого назначения земли подписывались лично премьер-министром республики. Кроме того, даже переведенные участки часто не попадали под застройку — ленд-девелоперы закладывали их в банки и на вырученные деньги покупали новые и новые участки», — рассказывает один из юристов, занимающихся операциями с землей. Во время кризиса многие залоги остались у банков, и только теперь финансисты и владельцы земли разобрались в своих активах и начали формировать поселки, массово выводя землю на продажу.
Земля под Казанью стоит по московским меркам недорого — купить сотку в 20 километрах от города можно за 40–80 тыс. рублей. Впрочем, в поселке, где уже подведены коммуникации, цена составит от 100 тыс. рублей. Уровень загородных проектов растет, но поселков высокого качества пока немного. Обычно продается земля с обещаниями коммуникаций и охраной. «Поселков, скажем так, московского уровня — с интересной идеей, единой архитектурной концепцией, с благоустройством и так далее — около Казани пока не найти, — говорит директор представительства компании Honka в Татарстане Олег Князев . — Есть несколько уже построенных поселков, где все хорошо и красиво, но дома в них даже не выходили на рынок. Они строились группой знакомых для себя». Такой «корпоративный девелопмент» характерен для Татарстана в силу кланового характера экономики.
Коттеджное строительство сдерживают несколько факторов. «Рядом с Казанью большое предложение земли в садовых товариществах. Многие предпочитают покупать участки в них: это недорого, уже есть все коммуникации. За охрану в коттеджном поселке не многие готовы переплачивать», — рассуждает Валерий Абсалямов. Есть предложение земельных участков и в самой Казани. Районы индивидуальной застройки в городе весьма пестры, рядом с новыми дворцами ютятся совсем крошечные избушки на полторы комнатки. Однако земля в таких «шанхаях» пользуется большим спросом: цены на нее выросли за три-четыре года в несколько раз.
Другой сдерживающий фактор — отсутствие социальной инфраструктуры в новых поселках. Покупательная способность казанцев не так велика, чтобы за счет дорогой недвижимости финансировать социалку.
Интересно, что и формат таунхаусов здесь практически не прижился. Виной тому скандалы вокруг таунхаусов, построенных в нарушение закона, на землях под индивидуальное жилищное строительство. Таких проектов немало, и суды по ним насторожили потенциальных покупателей. Другая причина в том, что таунхаусы пока не нашли свою нишу на рынке. При прочих равных казанцы предпочитают иметь полноценный дом с собственным участком земли. Сейчас все чаще строятся дома, в которых живет несколько поколений одной семьи. Таунхаус с небольшим участком воспринимается как что-то неполноценное: дороже, чем квартира, но принципиально хуже, чем отдельный дом.
Казань как столица неоклассики
Логично предположить, что самые дорогие жилые здания Казани должны располагаться на берегу Волги, но это не так. Город отсечен от реки промзонами и железной дорогой — в Казани вообще нет волжской набережной. Местная «Остоженка» — район элитных жилых домов — располагается на «Горке», в центральной части города, рядом с рекой Казанкой. Если московская Остоженка все-таки сложилась как несколько вполне однородных кварталов элитного жилья, то в Казани на «Горке» элитные дома разбросаны по территории отдельными башнями.
Список обязательных требований к жилью элитного класса здесь не слишком велик: охраняемая территория, подземный паркинг, современная инженерия. Излишества не очень приветствуются. Сейчас элитное жилье в лучших новостройках города стоит 100–140 тыс. рублей за метр — как жилье экономкласса в Москве, — но даже по такой цене оно продается достаточно вяло. Самые дорогие квартиры с отделкой стоят порядка 40–60 млн рублей.
