Эксперт Эксперт - Эксперт № 38 (2013)
Олег Сорока
Олег Сорока , генеральный директор группы компаний "Пионер", направление Москва:
- Если говорить о статусе апартаментов, то он четко и понятно определен постановлением Госстандарта еще в 2001 году: предназначенное для временного проживания помещение с кухонной зоной. Да, возможность прописки отсутствует, однако, на мой взгляд, прописка уже утратила прежнюю актуальность: принятые еще несколько лет назад изменения в законодательстве позволяют прикрепляться к поликлинике, отдавать детей в детский сад или в школу по фактическому месту жительства.
Сравнивать темпы продаж "классических" квартир в многоэтажках и апартаментов - дело неблагодарное. В конечном итоге все зависит от качества каждого конкретного проекта, от того, насколько удачно он расположен, снабжен ли развитой инфраструктурой, не в последнюю очередь от его инвестиционной привлекательности. Когда ГК "Пионер" выходила на рынок апартаментов в Петербурге, 85 процентов апартаментов в апарт-отеле YE"S было распродано еще на стадии строительства. По нашим московским проектам мы прогнозируем высокие темпы продаж, рост популярности этого вида недвижимости (особенно у частных и институциональных инвесторов) очевиден.
Виталий Разуваев
Виталий Разуваев , коммерческий директор девелоперской компании "Сити - XXI век":
- Летом 2013 года на фоне продолжающейся неопределенности в экономике и недостаточной покупательской активности, характерной для отпускного периода, ситуация на рынке недвижимости московского региона была стабильной. Средние ценовые показатели существенно не менялись. По сравнению с концом весны средняя цена квадратного метра новостроек эконом- и комфорткласса в Москве в связи со спадом деловой активности сократилась на 1-2 процента и, по данным на август, составила около 121 и 141 тысячи рублей соответственно. В Московской области цены на жилье по-прежнему в среднем в два раза ниже столичных (без учета элитного жилья). За последние три месяца средняя цена квадратного метра строящегося жилья в Подмосковье возросла на 0,5-1 и превысила 76 тысяч рублей.
В Москве в начале 2013 года благополучно завершился период ревизии строительных проектов и жестких ограничений, связанных с возведением новых объектов. В настоящее время вектор столичного правительства, наоборот, направлен на увеличение объемов строительства жилья. В августе 2013 года на первичном рынке жилой недвижимости Москвы (без учета новых территорий) в открытой продаже было представлено более 460 жилых комплексов, что на 14 процентов больше, чем в конце 2012 года. В границах Новой Москвы активные продажи сейчас ведутся в 85 жилых комплексах, это более чем в полтора раза больше, чем в начале года.
: Алексей ЩукинИнвестиции,
Алексей Щукин
Инвестиции, связанные с Универсиадой, резко подняли цены на жилье в Казани. Местные власти пытаются это компенсировать с помощью социально ориентированной жилищной политики
Казанский дворец земледельцев, построенный в неоклассике в 2010 году, стал новой визитной карточкой города. Теперь в таком стиле строят и жилые здания
Фото: photoxpress.ru
Ипотечный кредит под 7%? Покупка квартиры в новостройке по себестоимости, по 26–28 тыс. рублей за квадратный метр? Нигде в России, кроме Казани с ее социальной ипотекой, нет таких возможностей. Правда, пока эти условия распространяются только на бюджетников.
Казань, пожалуй, один из самых изменившихся за последние годы городов России. Изменилась татарская столица во многом благодаря двум мегапроектам, обеспечившим многомиллиардные инвестиции, — празднованию 1000-летия города и Универсиаде. Сегодня Казань производит на москвича на редкость приятное впечатление, подкупая сочетанием внешней благополучности и размеренности со своеобразной столичностью. Красивый, благоустроенный город с прошедшим реконструкцию историческим центром.
Казанский рынок жилья во многом похож на московский (здесь есть свои Рублевка и Остоженка), но при этом имеет яркую местную специфику.
Рост на инвестициях
«С сентября 2011 года цены на жилье за полгода взлетели на 30 процентов. После этого рынок встал на путь стагнации. Сегодня спрос слабый, продажи тоже. Глобального падения цен нет, но потихоньку они проседают. Можно сказать, что рынок до сих пор переваривает то удорожание», — так кратко описывает новейшую историю рынка жилья Казани президент Гильдии риэлтеров Республики Татарстан Валерий Абсалямов . Пока же цены на новостройки в Казани одни из самых высоких для российских городов-миллионников. Средняя стоимость «квадрата» на вторичном рынке, по данным портала «Мир квартир», — 58 159 рублей. Существенно дороже жилье только в Москве, Санкт-Петербурге и Екатеринбурге.
Взрывной рост казанских цен трудно не связать с Универсиадой. Под это событие на город пролился настоящий денежный дождь. По словам генерального главы исполнительной дирекции Универсиады Владимира Леонова , совокупные расходы составили 228 млрд рублей. Из федерального бюджета было выделено 67 млрд, 81 млрд — из республиканского, оставшаяся сумма — деньги частных инвесторов и естественных монополий. К Универсиаде город сильно изменился. Было реконструировано более 200 зданий в центре, построено 30 спортивных объектов, 11 крупных развязок, полтора десятка многоуровневых парковок (оставить машину там можно за символические деньги), жилой городок для спортсменов-студентов и многое другое.
Последние десять 10 лет Казань развивалась во многом за счет мегапроектов с многомиллиардными бюджетами. До Универсиады было 1000-летие города (в 2005 году), на которое потратили более 86 млрд рублей. Интересно, что 800-летие Казани пытались отметить за два десятка лет до этого, но тогда ученые не смогли доказать возраст татарской столицы. А потом при раскопках была найдена старинная чешская монета, еще несколько предметов, после чего были собраны международные конференции, на которых постановили: городу уже 1000 лет. Под круглую дату из федерального бюджета было-таки получено финансирование.
Сегодня деньги на Универсиаду освоены, но нового мощного драйвера для развития города пока не найдено. Казань примет чемпионат по водным видам спорта в 2015 году и чемпионат мира по футболу в 2018-м, но вряд ли из федерального бюджета на эти соревнования будут выделены большие деньги — стадионы уже построены. К 2018 году до Казани дотянется ветка высокоскоростной железнодорожной магистрали из Москвы — современный вокзал уже возведен. Есть проект развития Иннополиса, своего рода Сколково-2, — инновационного города рядом с Казанью на 150 тыс. человек. Однако пока проект выглядит не слишком реалистичным. В общем, уверенности в том, что в ближайшие годы деньги в Казань будут течь бурной рекой, нет. Это почувствовали и покупатели жилья. «С мая спрос на квартиры резко упал. Покупатели говорят: “Мы лучше подождем. Цены слишком высоки, после Универсиады они упадут”. За летние месяцы цены на новостройки снизились на 2–5 процентов, на вторичке падение еще больше», — говорит один из казанских риэлтеров.
Социальная жилищная политика
Однако мегапроекты, толкающие цены вверх, — не самая интересная тема на казанском рынке недвижимости. Гораздо важнее то, что в Татарстане проводится сильная жилищная политика, которая препятствует повышению цен. Благодаря этому в 2000-е годы жилье в Казани стоило дешевле, чем в большинстве городов-миллионников. В 2005-м стоимость квадратного метра составляла всего 25–27 тыс. рублей, а еще пять лет назад аренда однокомнатной квартиры обходилась в 4–6 тыс. рублей.
Каковы элементы сильной жилищной политики? Во-первых, в Татарстане очень много строят, большое предложение новостроек сбивает цены. В 2012 году было возведено около 1 млн кв. метров при населении 1,15 млн человек. Это почти тот самый «один квадратный метр на человека в год», о котором давно мечтает федеральное правительство. В этом году объемы строительства будут ниже — ожидается порядка 820 тыс. кв. метров — из-за загруженности строителей на объектах Универсиады. Однако даже на фоне снижения Казань остается лидером в Поволжье.
Во-вторых, в Казани в 1995–2005 годах эффективно работала программа сноса ветхого жилья в центре города: старые дома сносили, жильцам давали квартиры в новостройках. Побочный эффект программы — насыщение рынка недвижимости дешевыми квартирами. «Людей переселяли в новые квартиры, и многие тут же продавали их. Покупали комнату в коммуналке, и еще оставалась существенная сумма на жизнь. Дешевые квартиры от переселенцев долгие годы тянули цены на жилье в городе вниз», — рассказывает казанский риэлтер.
