Диана Кристиан - ТВОРИМ СОВМЕСТНУЮ ЖИЗНЬ, или Как создать Экопоселение
осуществимости проекта и подготовительной фазой строительства.
В фазе определения осуществимости проекта группа определяет критерии подходящего земельного
участка, рассчитывает предварительный бюджет, а также создает юридическое лицо для покупки земли
(обычно общество с ограниченной ответственностью). Каждый из членов группы определяет свою
кредитоспособность и получает из банка справку о возможности получения ипотеки под залог своего
будущего индивидуального надела. Группа находит подходящий участок, заключает с продавцом договор
об исключительном праве покупки на срок от двух до четырех месяцев и организует исследование
пригодности участка для создания общины или поселения, которое она планирует. На этом этапе члены
группы платят разнообразные пошлины и сборы в казну, несут расходы по поиску земли и рекламе проекта,
а также платят продавцу за исключительное право покупки.
В подготовительной фазе члены группы проводят исследование пригодности участка для своих
нужд и платят за все тесты, экспертизы, межевание, разрешения на строительство и на изменение
разрешенного использования земли. Если они решают купить участок, они уплачивают также определенный
процент покупной цены в качестве первоначального взноса и договариваются с продавцом об уплате
остальной части после получения кредита на строительство, которое может состояться через несколько
месяцев и даже через год. Некоторые продавцы охотно предоставляют рассрочку платежа на время всей
этой подготовительной работы. Если же продавец требует все деньги сразу, то группа обычно не
соглашается на покупку участка и продолжает поиски, пока не найдет землю, собственник которой готов
пойти на эти условия. После решения этого вопроса группа нанимает архитекторов и инженеров для того,
чтобы разработать планировку жилищного сообщества и дизайн всех построек конкретно для данного
земельного участка, изучает рынок недвижимости с целью определить оптимальную цену для
индивидуальных наделов (домов или квартир) в сообществе и составить уже окончательный бюджет
проекта, а также рекламирует проект, привлекая в группу новых членов, и продолжает собирать средства.
2. Кредит на строительство. Этот банковский кредит используется для выплаты продавцу участка
остатка покупной цены и на покрытие самых «увесистых» строительных расходов – на земельные работы,
на подведение необходимых коммуникаций, на строительство дорог и парковок, строительство общего
дома, а иногда также и на строительство индивидуальных жилых домов.
Кредит на строительство предоставляется только после того, как группа купила земельный участок
и выполнила все необходимые для его освоения юридические формальности, сделала на профессиональном
уровне план застройки участка и проекты зданий, и все ее члены получили предварительное согласие от
банков на получение ипотечного кредита под залог своих индивидуальных наделов. Для получения кредита
на строительство группа обращается в местные банки вместе со своим партнером – компанией-
застройщиком. «Банки гораздо легче соглашаются предоставлять кредит на строительство, если дело будет
вести хорошо известный местный девелопер» - отмечает консультант по кохаузингу Зев Паисс.
3. Индивидуальные ипотечные кредиты. Как правило, это стандартные 30-летние ипотечные
кредиты по текущим процентным ставкам, которые оформляются, когда строительство завершено. Деньги,
предоставленные по этим кредитам, используются для того, чтобы выплатить все предыдущие частные
займы и кредит на строительство, а также возместить (с процентами) средства, вложенные компанией-
застройщиком. <…> Каждый владелец индивидуального надела (дома, квартиры) в жилищном сообществе
теперь должен банку невыплаченный остаток стоимости этого надела (дома, квартиры), который он
выплачивает, как и в любом ипотечном кредите, посредством ежемесячных платежей, включающих тело
кредита и проценты.
Другие компании-застройщики, которые сотрудничают с живыми жилищными сообществами,
работают несколько иначе. Крис Скоттхэнсон (см. Источники по кохаузингу) рекомендует группе сперва
приобрести земельный участок, разработать его планировку и проекты построек, а затем уже обращаться к
компании-застройщику и осуществлять строительство вместе с ней. « Единственный резон для
сотрудничества с компанией-застройщиком, - говорит Крис, - это то, что она сможет изыскать, получить и
обеспечить своим поручительством кредит на строительство».
КОХАУЗИНГ: МЕНЯЕТСЯ ЛИ СПОСОБ СОЗДАНИЯ ОБЩИН?
На настоящий момент, насколько я знаю, кохаузинг отнюдь не является
дешевым вариантом. В 2002 году вступительный взнос в живых жилищных
сообществах за однокомнатную или двухкомнатную квартиру с правом пользования
общей инфраструктурой варьируется (в зависимости от цен на недвижимость в
данном регионе) от 100 до 200 тысяч долларов. Трех- и четырехкомнатные
квартиры, а равно отдельные домики – также с правом пользования общей
инфраструктурой – стоят в пределах 300-400 тысяч долларов. Но зато, несмотря
на то, что живые жилищные сообщества, как правило, являются самыми дорогими (в
смысле вступления в них) среди общин, банки гораздо легче выдают на них
ипотечные кредиты в силу того, что их члены имеют право собственности на свои
индивидуальные наделы, дома или квартиры. А жилищные сообщества,
сотрудничающие с профессиональной компанией-застройщиком, вдобавок могут
получить кредит на строительство. В итоге, парадоксальным образом, покупка пая
в живом жилищном сообществе может быть иногда – в смысле изначальных разовых
вложений – сравнима по финансовой доступности со вступлением в
централизованную общину с общей собственностью на единый участок земли – если
сложить вступительный взнос, арендный взнос за землю и затраты на
строительство своего дома, и все это без банковского кредита. (См. Главу 14.)
По состоянию на 2000 год в Северной Америке насчитывались одно
христианское живое жилищное сообщество, два – экологически-ориентированных с
домами их соломенных блоков и автономным электричеством, а также, среди
формирующихся кохаузнг-групп, были веганская община, еврейская община и еще
одна группа, исследовавшая методы самофинансирования, с исключительно
скромными вступительными вносами. Я думаю, что с ростом популярности
альтернативных поселений все большее число общин, объединяющих людей со
специфическим образом жизни, с духовными, религиозными, экологическими целями,
будут выбирать модель кохаузинга (т.е. сначала собрали деньги и все построили
с помощью профессионалов, а потом уже въехали жить) взамен того сложного и
изматывающего пути «сделай-все-своим-руками», примеры которого мы видели на
этих страницах. Основатели этих общин предпочтут отдать индивидуальные наделы
и дома в частную собственность участников и оставить места общего пользования
в коллективной, привлечь профессиональных застройщиков к строительству и
воспользоваться банковскими кредитами вместо того, чтобы преодолевать проблемы
приобретения земли, изменения ее категории зонирования, сбора средств и
создания инфраструктуры исключительно собственными силами. Успехи живых
жилищных сообществ, выбравших партнерство с компанией-застройщиком, могут
существенно повлиять на наши представления о том, как формируются
альтернативные поселения.
КАК НАСЧЕТ ГРАНТОВ И ПОЖЕРТВОВАНИЙ?
Довольно распространенным заблуждением среди начинающих инициативных групп по созданию
альтернативных поселений является вера в то, что меценаты, филантропы и благотворительные фонды,
услышав о прекрасной идее их будущей общины, охотно выделят гранты для покупки земли, однако в
действительности, как правило, дело обстоит по-другому. Да, богатые люди и благотворительные фонды
действительно часто жертвуют деньги группам и организациям, чьи миссия и видение лучшего мира близки
их собственным убеждениям, однако, в основном, тем группам, которые уже могут продемонстрировать
достигнутые результаты, воплощенные цели на этом пути, и лидеры которых уже доказали на прошлом
