Диана Кристиан - ТВОРИМ СОВМЕСТНУЮ ЖИЗНЬ, или Как создать Экопоселение
заинтересуется финансированием подобного проекта. Правда, все большее число банков начинают
кредитовать живые жилищные сообщества (кохаузинг), в которых, впрочем, осуществляется официальное
размежевание земли на отдельные индивидуальные участки, которые могут продаваться отдельно, так что
шансов реализовать такой участок в случае невыплаты кредита для банка становится гораздо больше. В
связи с этим, для того, чтобы облегчить получение кредитов, большинство основателей живых жилищных
сообществ предусматривают стандартные размеры земельных участков под застройку, используют
общепринятые материалы и конструкции, а также коммунальную инфраструктуру.
Тем не менее, основатели некоторых общин (и в частности Мидоуданс ( Meadowdance) в штате
Вермонт) все-таки прибегают к банковским кредитам для покупки земли. И если у вашей группы нет
возможности получить частный заем или купить землю в кредит у собственника, вы тоже можете выбрать
этот вариант.
Большинство покупателей недвижимости позволяют банку самостоятельно определять ее
стоимость, а также размер предоставляемого на ее покупку кредита. Это далеко не лучший вариант,
поскольку возможность вашего контроля над этим процессом будет в этом случае сведена к минимуму.
Поэтому Боб Уоцке и другие опытные торговцы недвижимостью настоятельно рекомендуют
предварительно узнать как можно больше об обычных методах, применяемых вашими местными банками.
Обратитесь к банку как деловые люди, которые уже знают рыночную стоимость интересующего их объекта
97 Автокемпер ( camper, recreational vehicle, RV) – «дом на колесах», автофургон, оборудованный
кухней, спальными местами, туалетом, используемый для длительных путешествий. – прим. перев.
недвижимости и конкретный размер суммы, которую они намерены взять в кредит, и сравните условия.
«Вот рыночная стоимость объекта, который мы хотим купить. Вот размер суммы, которую мы желаем взять
в кредит. Вот документы о том, на что конкретно мы хотим потратить эту сумму. Вот финансовая и
кредитная информация по каждому из нас. Сможем ли мы договориться?»
< ...>98
Итак, предположим, банковский кредит кажется вам единственной возможностью изыскать
необходимые средства на покупку земли. Помимо базовых вещей – определения заемной способности
вашей группы, подготовки и исправления ваших кредитных историй, а также оценки приглянувшейся вам
недвижимости – вот еще несколько важных шагов, которые рекомендует Боб Уоцке:
1. Убедитесь, что имеющиеся у вас юридические документы позволяют получение
банковского кредита. Если вы берете кредит на юридическое лицо, банк захочет ознакомиться с вашим
уставом или иными документами, определяющими юридический статус лица, которое намерено стать его
заёмщиком и титульным владельцем недвижимости. От вас потребуют также документов о покупаемом
участке, в частности касающихся страховки, категории (разрешенного использования) земли, разрешения на
его раздел, а также любых других обстоятельств, которые могут влиять на изменение стоимости земли в
будущем и затруднить его продажу, если вы не сможете вернуть кредит.
2. Изучите местные банки. Зайдите в отдел кредитов в каждом из банков и, не уточняя, какой
именно участок вы намерены купить, выясните, выдает ли данный банк кредиты на покупку того рода
недвижимости, который вас интересует. Затем у тех, которые кредитуют проекты подобного рода, спросите
про их кредитные ставки и принятую у них обычную практику – так, что в итоге вы будете знать критерии,
условия и порядок кредитования, необходимые документы и процедуры заранее в каждом имеющемся
рядом банке. В особенности желательно уяснить принятое у них соотношение суммы выдаваемого кредита
со стоимостью покупаемой недвижимости. Попросите также копии годового отчета у каждого из банков и
посмотрите графы прибылей и убытков за истекший год, а также за прошедший период текущего года.
Держит ли банк долгосрочные кредиты или переуступает их другим банкам?99 Если держит до конца срока
кредитования, то это хорошо, поскольку заем, который нужен вам, скорее всего, будет долгосрочным, а
переуступка кредита может быть вам невыгодна. Оцените размеры и обороты каждого банка, узнайте
больше об их директорах и должностных лицах. На основании этой информации выберете банк или банки,
который покажется вам наиболее привлекательным.
3. Определите размер суммы, которая вам нужна и составьте вашу заявку на кредит. Сумма,
которую вы запросите, будет зависеть от:
- стоимости покупаемого участка, согласно акту оценки;
- принятого в выбранном вами банке соотношения суммы кредита со стоимостью недвижимости;
- количества уже имеющихся у вас наличных средств, а также заемной способности вашей группы;
- размера первоначального взноса за покупаемый участок;
- размера затрат на ремонт/реконструкцию или освоение и новое строительство;
- размера суммы, которую вы хотите отложить на непредвиденные расходы (резервного фонда).
Боб Уоцке рекомендует составить письменное заявление на предоставление кредита, в котором
обозначить сумму, которую вы желаете получить, и желательные для вас условия выплаты. Он также
говорит, что предпочтительнее указать в заявлении имя и полный адрес одного из вас, чем абонентский
ящик на почте, а также не советует указывать название вашей общины (кроме случая, когда вы берете
кредит от имени созданного вами юридического лица). Пусть ваше заявление будет кратким и содержит все
необходимые элементы: заемщик(и), поручители, цель кредита, обеспечение кредита, Срок и условия
выплаты. Пример:
_________________________________________________________________________________
ЗАЯВЛЕНИЕ О ПРЕДОСТАВЛЕНИИ КРЕДИТА.
СУММА КРЕДИТА: 200000 долларов.
25 мая 2004.
98 Мы опустили при переводе некоторые подробности об устройстве банковской системы США и об
изменениях, произошедших в ней в период финансового кризиса конца 1990-х. – прим. перев.
99 В банковской практике существует такое явление как «вторичный рынок кредитов»: банки (как
правило, более слабые) переуступают право требования по выданным ими кредитам (в особенности
потенциально проблемным) другим, как правило, более сильным банкам. В кредитном договоре обычно
содержится оговорка, позволяющая банку осуществить такую передачу (в т.ч. за счет заемщика). – прим.
перев.
Джон Смит.
1563 Норт-Вест Скиппер Лэйн,
Натансвилл, штат Мэн.
ЗАЕМЩИКИ: Джон Смит, Джейн Смит, Сьюзан Джонс, Синди Браун, Нед Браун.
ПОРУЧИТЕЛИ: Джон Смит, Джейн Смит, Сьюзан Джонс, Синди Браун, Нед Браун.
ЦЕЛЬ КРЕДИТА: Покупка земли для жилищного строительства.
ОБЕСПЕЧЕНИЕ КРЕДИТА: Земельный участок по адресу: 3563 Эйншент Форест Вэй, Олд Таун,
штат Мэн.
СРОК КРЕДИТА: 30 лет.
СТАВКА ПРОЦЕНТА: 9% годовых.
СПОСОБ ВЫПЛАТЫ: ежемесячные платежи в сумме 1609 долларов 00 центов.
__________________________________________________________________________________
Стоимость закладываемого земельного участка, согласно прилагаемому акту оценки, должна быть,
как минимум, равна покупной цене, а в идеале превышать ее. Таким образом, соотношение запрашиваемой
суммы кредита к оцененной стоимости земли должно быть лучше (т.е. выгоднее для банка), чем данный
банк обычно требует. Этот момент может иметь существенное значение для того, чтобы вопрос о выдаче
кредита был решен в вашу пользу.
4. Составьте документ, описывающий в деталях, как вы планируете использовать
полученные заемные средства. Если вы запрашиваете сумму кредита, превышающую покупную цену за
участок, для того, чтобы осуществить ремонт или иные улучшения недвижимости, опишите конкретные
работы, которые вы намерены осуществить на участке с указанием сроков их проведения и размеров
соответствующих затрат – так, как это сделал Круг Сеятелей. Можно также указать организацию-
подрядчика, которую вы намерены привлечь для этих целей.
5. Соберите резюме, справки о доходах и справки о кредитоспособности для каждого человека,
который будет участвовать в подписании кредитного договора. Резюме должны быть краткими и
точными и содержать описание происхождения и основных прошлых достижений (образование, должности,
реализованные бизнес-проекты) каждого из вас. Не следует включать сюда концептуальные документы
