Диана Кристиан - ТВОРИМ СОВМЕСТНУЮ ЖИЗНЬ, или Как создать Экопоселение
т.д. несет арендатор, а арендная плата является для арендодателя чистой прибылью. Аренда называется
«грязной», когда все или часть расходов по содержанию имущества несет собственник (арендодатель). –
прим. перев.
впрочем, в отличие от оценки, необходимой для получения кредита в банке, желательно, чтобы полученная
оценка была ближе к низшему уровню диапазона рыночных цен на аналогичные объекты недвижимости.)
Вполне возможно, что продавец недвижимости перед тем, как соглашаться на отсрочку или рассрочку
платежа, пожелает получить информацию о доходах каждого из членов вашей группы и о вашей кредитной
истории – так же, как это сделал бы банк.
Если вы покупаете землю с готовыми постройками и планируете производит их ремонт или
реконструкцию, вы можете последовать примеру основателей Круга Сеятелей и поторговаться об
уменьшении первоначального взноса или лучших условиях выплаты в обмен на обязательство сделать
определенные полезные улучшения зданий или инфраструктуры в течение определенного срока,
подкрепленное бизнес-планом, показывающим, сколько средств вы предполагаете на это израсходовать и
где вы планируете их изыскать. Это даст гарантии продавцу, что с вашим вступлением во владение
стоимость недвижимости возрастет, и уменьшает их риски, поскольку даже если ваша группа не сможет
выплатить всю необходимую сумму, продавец сможет получить обратно свою собственность в лучшем
состоянии и с более высокой стоимостью, чем она была до этого.
Этот же аргумент может быть использован и когда на интересующий вас обустроенный участок
земли имеются другие претенденты, и вы не уверены, что можете предложить большую цену, чем они.
Напомните продавцу, что деньги – это далеко не единственный желательный для него результат купли-
продажи. Ваша группа может предложить нечто более важное – то, что земля и постройки будут
использоваться, а в этом месте поселятся люди, которые стабильно будут вести хозяйство и ухаживать за
участком. Далеко не всякий покупатель может предложить подобное.
Обязательно перед покупкой дайте проверить все документы, касающиеся выбранного вами
участка, вашему юристу, чтобы убедиться, что все касающиеся участка платежи и долги предыдущих
владельцев погашены, а также что продавец действительно имеет право продавать данный объект
недвижимости. Вам также потребуется проверка границ, проверка и страховка титула землевладения96. Не
пропускайте эти этапы в надежде сэкономить деньги. Даже если продавец честен и не имеет мысли вас
обмануть, он может пребывать в заблуждении о каких-то неприятных фактах, а вашей общине придется
иметь с ними дело всю вашу будущую жизнь.
ИСТОРИЯ ОДНОЙ ОБЩИНЫ, ИЛИ ЧТО ДЕЛАТЬ, ЕСЛИ НЕТ СРЕДСТВ НА ПОКУПКУ ЗЕМЛИ.
А что, если у вашей группы совсем немного сбережений и нет возможности
взять требуемую сумму в кредит? Даже в этом случае вы все равно можете
воплотить свою мечту. Вот какую историю услышал однажды в палаточном лагере у
костра Роб Сэнделин от основателя одной из общин.
В начале 1980-х годов этот человек вместе со своими друзьями мечтали о
создании собственной общины в сельской глубинке штата Орегон, однако ни у кого
из них не было денег для такого проекта. У каждого из друзей была какая-то
работа, но их заработков хватало лишь на то, чтобы покрывать текущие
хозяйственные расходы, и не оставалось на сбережения. И найти способ добыть
достаточно денег для покупки земли и строительства общины с нуля казалось
нереально.
Но потом к ним пришла очень простая идея: почему бы не поселиться вместе
в одном доме и не использовать сэкономленные благодаря этому средства в
качестве стартового капитала? Они составили простое финансовое соглашение, в
котором оговорили, что все деньги, которые они сэкономят благодаря уменьшению
расходов на аренду жилья, продукты, коммунальные услуги и другие хозяйственные
нужды, они будут ежемесячно класть на накопительный счет в банке. И хотя
каждая из семей была вправе выйти из соглашения и забрать свою долю,
накопленных в результате средств должно было хватить на то, чтобы через
несколько лет купить землю в сельской местности.
Друзья нашли в своем небольшом городке просторный дом, сдававшийся в
аренду, преобразовали гараж в детскую комнату и въехали все вместе туда жить –
восемь взрослых и четверо детей. Они экономили деньги, покупая оптом продукты
и другие товары для хозяйства, а также за счет того, что сообща пользовались
вещами и делили между собой многие из расходов, за которые раньше каждая семья
платила отдельно. Очень скоро они обнаружили, что в действительности для своих
поездок они нуждались только в трех-четырех машинах, поэтому они продали
лишние четыре машины и положили вырученные деньги на свой накопительный счет.
По мере того, как они все больше учились жить вместе единой общиной, они
96 См. примечание 77 к Главе 10 о титульных компаниях. – прим. перев.
начали откладывать все больше, и через какое-то время ежемесячно откладывали
более 2000 долларов. К своему приятному удивлению, за два года они накопили
50000 долларов.
Правда, к этому моменту их представления о жизни изменились, и они
поняли, что им нравится жить в своем городке и уже не хочется куда-то из него
уезжать. Поэтому они не стали покупать землю, а создали юридическое лицо и
купили на его имя большой дом в том же поселке. Они реконструировали его так,
чтобы он максимально удовлетворял их нужды, и превратили просторный двор в
большой органический сад-огород с загонами для цыплят и двух дойных коз.
Кредит, который они взяли для покупки этого дома, оказался достаточно
небольшим, и за семь лет они его полностью погасили. Практически все друзья
наших общинников считали, что ребята делают прекрасное дело, и поэтому, когда
одна из первоначальных семей вышла из коллектива, две другие тут же вступили
на ее место. Община продолжала наращивать свои сбережения и приобрела
автокемпер97 и лодку, на которых даже отправлялась в совместные путешествия.
Совсем неплохо для ребят, которые начинали с нуля!
БАНКОВСКИЙ КРЕДИТ.
Банковские кредиты (включая займы у других коммерческих кредитных организаций) – это,
пожалуй, самый последний вариант для формирующейся общины, как минимум по двум причинам. Во-
первых, программы деятельности большинства альтернативных поселений не отвечают требованиям,
предъявляемым большинством банков к потенциальным заемщикам. Кроме того, если вы создаете для
ваших целей некоммерческую организацию, имейте в виду, что банки в основном предпочитают давать
кредиты на развитие, напротив, коммерческим организациям – таким, как корпорации или ООО. Во-вторых,
в отличие от частных заемщиков, как правило, дружественно настроенных по отношению к общине, банки
будут неумолимо требовать обращения взыскания на вашу землю, если ваша группа в течение нескольких
месяцев не сможет выплачивать причитающиеся платежи. Некоторые общины, подобно Этхэвен, намеренно
отказываются от банковского финансирования еще и по той причине, что хотят на своем опыте опробовать
и продемонстрировать работоспособные альтернативы общепринятым способам развития, в том числе
устойчивые, «домашние» методы финансирования крупных проектов.
Банки нечасто склонны кредитовать инициативные группы по созданию альтернативных поселений,
поскольку они относятся настороженно к нестандартным или альтернативным моделям развития. Для банка
выгодно, чтобы кредит был потрачен на такую деятельность, которая бы в его понимании гарантировала
возвращение денег, и если на заемные средства покупается недвижимость, то для банка удобно, чтобы эта
недвижимость была такого рода, чтобы ее было легко продать среднему домовладельцу или коммерческому
застройщику. А под эту категорию не очень-то подходят проекты с несколькими домами на неразделенном
едином участке, с постройками, выполненными из природных стройматериалов, с компостными туалетами,
автономными источниками электроэнергии и т.п. Чем более экологически устойчивую, натуральную,
близкую к природе модель развития вы планируете, тем меньше вероятности, что средний банк
заинтересуется финансированием подобного проекта. Правда, все большее число банков начинают
