Павел Коваленко - Сделки с недвижимостью. Как правильно выбрать агента, агентство и провести сделку на рынке недвижимости
Ключевым моментом, определяющим форму взаимоотношений агентства недвижимости и клиента, является его обязательство не привлекать к исполнению договора третьих лиц. Под этим подразумеваются другие агентства недвижимости и всякого рода посредники. Если же клиент дал такое обязательство, подписал договор, передал на ответственное хранение правоустанавливающие документы и (или) внес предоплату, то из исполнения этих условий возникает обеспеченный, или эксклюзивный, договор . Если же договор обеспечен только подписью клиента, то он может быть отнесен к малообеспеченному, или обычному, договору.
Обычный договор может быть заключен с рядом третьих лиц, так как такие клиенты в соответствии с существующим законодательством не несут никакой ответственности за нарушение своего слова и за то, что они заставили агентства безвозмездно выполнять определенный объем работы. Такие клиенты практически никогда не сообщают своим партнерам об изменении своих обстоятельств (квартира продана, сдана). Однако и отношение у агентств к ним тоже соответствующее. Тем более что если одна и та же квартира продается сразу несколькими агентствами, они об этом узнают очень быстро, так как реклама жилой недвижимости осуществляется в одних и тех же профильных газетах и журналах и в межфирменной электронной сети. О том, что подбирается для покупки квартира с определенными характеристиками и «географией», тоже становится известно риелторам, только происходит это чуть позже.
Ни одно серьезное агентство не будет тратить время, силы и средства на работу с такими клиентами. Необходимо отметить, что практика заключения малообеспеченных договоров все же существует, и агентства недвижимости идут на это при условии предоплаты рекламных расходов, неподключения к исполнению договора других посредников и при надлежащем контроле со стороны риелтора, ведущего этот договор. Количество малообеспеченных договоров уменьшается с каждым годом, так как агентства, естественно, не желают работать без серьезных гарантий и обязательств.
Все чаще заключаются обеспеченные, эксклюзивные договоры, что свидетельствует о все возрастающем применении цивилизованных отношений на рынке недвижимости. «Эксклюзив» в переводе с французского означает исключительное право. В нашем случае это исключительное право агентства недвижимости на выполнение всего необходимого объема работ для совершения сделки. Между агентством и клиентом возникают действительно партнерские отношения, основанные на взаимном интересе и взаимной ответственности.
Обратите внимание
Риелтор обязан сам без напоминания объяснять клиентам некоторые «деликатные» моменты и преимущества эксклюзивного договора и не ждать, когда его спросят об этом клиенты. Это очень важно для характеристики риелтора, ведь речь идет о вполне естественном беспокойстве клиентов по поводу возможной утери правоустанавливающих документов, переданных на ответственное хранение в агентство недвижимости или о неправомерном их использовании с целью продажи квартиры обманным путем.
Эти опасения клиентов правомочны, и поэтому они должны владеть информацией, которая позволит им более доверительно относиться к агентствам недвижимости.
Прежде всего, это пункт в договоре на риелторское обслуживании об ответственном хранении . Клиентам следует сообщить, где и как будут храниться правоустанавливающие документы, получаемые от них, хранятся ли они надлежащим образом, с соблюдением всех требований безопасности. Это должно способствовать исключению возможности их утери по халатности сотрудников. Клиенты сами должны увидеть условия хранения их документов, тем более что там обычно хранится большое количество подобных документов других клиентов.
Если же в силу непреодолимых обстоятельств возникнет утеря документов, агентство недвижимости обязано их восстановить за свой счет.
Теперь относительно возможности неправомерного их использования. Солидные агентства недвижимости не станут разрушать свой бизнес и собственными руками уничтожать то, что с таким трудом возводилось много лет.
С другой стороны, если у клиентов возникают обоснованные подозрения в незаконности действий агентства, то у них всегда есть возможность обратиться к его руководству, в МАР и РГР, где работают комиссии по защите прав потребителей, а также в Роскомрегистрацию с запросом и наложением запрета на регистрацию сделки без личного участия собственников.
Обратите внимание, что эксклюзивный договор налагает обязательства и на клиентов. Они не имеют права вдруг передумать и в одностороннем порядке отказаться от продажи или покупки квартиры, а также повысить цену продажи или понизить цену покупки.
Заключение эксклюзивного договора несет клиентам следующие, очень значительные преимущества.
1. Действительное повышение уровня защищенности клиента от угроз и посягательств. Подлинники правоустанавливающих документов хранятся в агентстве недвижимости, и клиент теперь их не может потерять. Они не могут быть похищены или получены мошенниками с помощью обмана и угроз. Всем известно, что большие агентства недвижимости имеют сильные службы безопасности и используют многоуровневый (агент, менеджер, юрист, руководители агентства) контроль прохождения каждой сделки. Именно поэтому сторонники противоправных действий стараются избегать прямых противоборств с такими агентствами и их клиентами. С другой стороны, риелтор, который ведет эксклюзивный договор, постоянно беспокоится о клиенте и связывается с ним по телефону. И клиент всегда может сообщить риелтору о возникновении каких-либо чрезвычайных обстоятельств и попросить его совета и помощи, которую риелтор обязательно окажет.
2. Определение опытными риелторами предпродажной цены квартиры, что значительно уменьшит время нахождения ее в рекламе и будет способствовать экономии средств, затрачиваемых на нее.
3. Организация активной и гибкой рекламной поддержки в продвижении продаваемой квартиры на рынке недвижимости. Сюда входит реклама как внутри агентства недвижимости, среди больших коллективов риелторов, так и во всех профильных газетах и журналах и электронной межфирменной сети. Используются также такие методы рекламирования продаваемых и приобретаемых объектов недвижимости, как разбрасывание больших количеств листовок по почтовым ящикам возможных клиентов, расклеивание объявлений агентства на рекламных щитах.
4. Появляется возможность более быстрого поиска покупателя и реализации квартиры по максимально возможной цене. Эксклюзивные объекты можно продать по более высокой цене, так как покупатели понимают, что серьезные агентства, как правило, продают юридически чистые квартиры с тщательно проверенной историей. К тому же если покупателю предъявляются подлинники правоустанавливающих документов, то это на него действует успокаивающе. Ведь это означает, что с квартирой проблем не будет, а продавцы не изменят в последний момент своих намерений. За это покупатели готовы платить более высокие цены, чем обычно.
Продавцы экономят время и силы, поэтому сокращают число ненужных контактов. Обращаясь во много агентств, продавец попусту тратит свое время, объясняя и сообщая множеству агентов одну и ту же информацию. Поручив продажу профессиональному риелтору, он уменьшает количество «пустых», ненужных и рискованных контактов.
Главное при заключении любого договора – нужно быть очень внимательным. Не бойтесь показаться занудой и буквоедом. Ведь от этих документов зависит судьба всей сделки. Поэтому контроль здесь просто необходим. Тем более что теперь вы обладаете необходимыми знаниями и сможете отстоять свои интересы.P.S В прочитанной книге вас, будущий продавец или покупатель недвижимости, неоднократно призывали обращаться при необходимости в агентство недвижимости. И вполне мог возникнуть вопрос, как поступит сам автор, если придется решать квартирный вопрос: обратится к риелторам или, вспомнив о комиссионных, решит самостоятельно реализовать свою недвижимость?
Ответ на этот вопрос есть, причем со следующим «жизненным» обоснованием. После восьми лет работы на рынке недвижимости и автору довелось побывать в «кафтанчике» клиента. Надо было выделять отдельную жилплощадь детям. Для этого необходимо было разменять имеющуюся квартиру. Это было очень «новое» и, прямо сказать, совсем не радостное ощущение. Одно дело, когда кто-то рядом с тобой волнуется и переживает за свою недвижимость, и совсем другое – когда это происходит с тобой.
В результате было принято решение пригласить своих друзей – профессиональных риелторов для осуществления этой сделки. Наша семья самостоятельно занималась поиском покупателей, а друзья-риелторы подбирали варианты квартир, осуществляли необходимые проверки и другие процедуры сделки. В результате все прошло удачно. Мы получили желаемые квартиры, а риелторы – свои комиссионные.
