Павел Коваленко - Сделки с недвижимостью. Как правильно выбрать агента, агентство и провести сделку на рынке недвижимости
Относительно личного участия клиенту целесообразно позаботиться о выделении собственного времени на участие в подготовке и проведении сделки с собственной недвижимостью. Иногда у клиентов возникает заблуждение, что эта большая работа с серьезной ответственностью может быть выполнена без их участия. Присутствие клиента в этом непростом процессе необходимо, что избавит всех от разных ошибок и упущений.
Помимо этого, стороны обязаны своевременно сообщать друг другу об изменившихся обстоятельствах, отвечать на запросы каждой стороны и надлежащим образом хранить документы, материальные ценности и денежные средства по договору.
При этом обе стороны не несут ответственности за обстоятельства непреодолимой силы (форс-мажорные обстоятельства), такие, как природные или иные катастрофы, военные действия, изменения общественного строя, налоговой системы и ее частей, других законодательных актов.
А.А. Шихмагометов отмечает, что ответственность сторон – это своевременное и качественное исполнение своих обязательств. Прежде всего, это касается исполнителя (маклера). Обязательно вписывается в договор, что агентство недвижимости отвечает:
– за сохранность (хранение, возврат) правоустанавливающих и иных ценных документов заказчика;
– за гарантийное хранение (при необходимости и возвращение) денежных средств заказчика или внесенной авансовой суммы;
– за юридическую чистоту сделки (или иных маклерских услуг);
– за соблюдение Закона РФ «О защите прав потребителей».
8. Цена объекта недвижимости. В договорах чаще всего отмечается, что цены отчуждаемой и приобретаемой недвижимости устанавливаются Бюро технической инвентаризации (БТИ).
Официальные цены недвижимости действительно по утвержденной методике определяются БТИ. Но эти цены не соответствуют рыночным, и перед клиентом всегда стоит дилемма: или зафиксировать в договоре купли-продажи официальные цены и платить меньше за оформление договора, или платить больше, но в случае судебной перспективы можно будет рассчитывать вернуть себе реально потраченные средства. Обычно рыночные цены фиксируют в дополнительном соглашении.
Как пишет О.Г. Курноскина, в соответствии со статьей 555 ГК РФ цена реализуемой недвижимости определяется в рублях (допускается указание цены на единицу площади, тогда цена договора определяется исходя из площади передаваемого недвижимого имущества). Допустимо определение цены договора в рублевом эквиваленте суммы, определенной в иностранной валюте или условных денежных единицах (ст. 317 ГК РФ). В таком случае цена договора в рублях устанавливается по документам фактической оплаты на день платежа.
9. Срок действия договора. В этом разделе договора указывается, с какого момента он вступает в силу и когда его действие завершается.
Здесь, напоминает А.А. Шихмагометов, необходимо указать дату (число, месяц и год) подписания договора и до какого периода он действует. Сроки могут быть до 1 месяца при обменах и более (до 6 месяцев или до 1 года) при расселении коммунальной квартиры. Но, как правило, большинство договоров по оказанию маклерских услуг заключаются на 1 – 3 месяца.
Договор может продлеваться при отсутствии нужных вариантов, задержке с выпиской-пропиской, из-за длительности оформления документов.
О сроках при заключении договоров следует помнить всегда и правильно их устанавливать.
...ИЗ РИЕЛТОРСКОЙ ПРАКТИКИ
С. Жарков указывает, что неоговоренные сроки исполнения сторонами обязательств подвели одну риелторскую компанию, «попавшую» на несколько десятков тысяч долларов. Она перевела деньги строительной фирме, взявшей на себя обязательство построить жилой дом, в котором передаст две квартиры заказчику. Но срок передачи квартир был определен неточно и даже нелепо: «после окончания строительства». Прошли годы, но дом так и не был построен…
Специфика услуг риелторских фирм сказывается и при согласовании сроков выполнения работ. Сроки могут быть обусловлены успешностью проведения необходимых этапов работ, однако клиент при детальной регламентации своих требований имеет возможность фиксировать не только сроки исполнения договора в целом, но и сроки исполнения отдельных его этапов.
Когда такие сроки исполнения имеются в договоре, последствия их нарушения определяются законом. Ответственность может наступить уже при нарушении своевременности начала выполнения работ, а также при иной просрочке, когда становится очевидно, что своевременное исполнение невозможно. Клиент вправе назначить в таком случае новый срок исполнения либо потребовать уменьшения цены услуги или же расторгнуть договор. При нарушении сроков начала работ, предельного срока исполнения договора или назначенного клиентом срока закон предусматривает неустойку до 3% от цены услуги за каждый день просрочки (но без превышения стоимости услуги).
Как правило, ответственность за нарушение сроков регламентируется самими договаривающимися сторонами. Но клиентам риелторских фирм полезно знать, что закон запрещает включать в договоры условия, ущемляющие их права по сравнению с нормами, установленными самим законом.
10. Расчеты по договору. Здесь оговаривается величина вознаграждения, которое заказчик выплачивает исполнителю за оказанные им услуги.
При этом указывается количество банковских дней, в течение которых должно быть выплачено комиссионное вознаграждение. Заказчик из собственных средств или причитающихся ему за реализацию недвижимости оплачивает исполнителю оказанные им услуги и выполненные работы.
Окончательный расчет осуществляется при подписании акта сдачи-приемки работ, являющегося неотъемлемой частью договора.
11. Отказ от исполнения договора и порядок разрешения споров. В этом пункте договора на риелторское обслуживание говорится, что изменения, дополнения договора, а также его расторжение совершаются по обоюдному согласию сторон.
Здесь также отмечается, что заказчик не имеет права отказаться от исполнения договора, если он не возместит исполнителю документально подтвержденных расходов соответственно выполненной работе.
Если разрешение споров невозможно с помощью переговоров сторон, то порядок их разрешения определяется в соответствии с существующим законом.
12. В реквизитах сторон заказчик указывает данные паспорта и адрес постоянной регистрации, исполнитель – полное название организации, свой ИНН, почтовый адрес, наименование банка, номер расчетного и корреспондентских счетов.
Каждый договор, напоминает А.А. Шихмагометов, составляется не менее чем в двух одинаковых по содержанию и форме экземплярах. В заключение договора исполнитель и заказчик указывают свои точные адресные данные, подписывают договор, а исполнитель еще закрепляет его своей печатью, если он частный (индивидуальный) маклер, или печатью агентства недвижимости.
Законом устанавливается ответственность исполнителя за недостатки конкретно определенных договором услуг. Гражданин может предъявить требования не только на финальном этапе, но и в случае обнаружения отклонений от установленного качества в ходе оказания услуг. В таком случае он имеет право требовать либо безвозмездного устранения недостатков, либо соответствующего уменьшения цены услуг. Поэтому целесообразно сроки устранения недостатков предусмотреть в договоре. В этом случае отказ фирмы выполнить законные требования гражданина-потребителя по устранению недостатков, а также нарушение указанных в договоре сроков дает право расторгнуть договор и требовать возмещения понесенных убытков в 10-дневный срок. Неисполнение последних требований является основанием для судебной защиты прав потребителя. Кроме всех убытков, гражданин имеет право на компенсацию морального вреда.
7.5 Эксклюзивные договоры
Деловые отношения всегда предполагают взаимные гарантии, обязательства и то или иное их обеспечение. Агентства недвижимости клиентам обеспечивают социальные (участие в РГР, МАР, сертификаты и прочее) и профессиональные гарантии. Клиенты, в свою очередь, должны также располагать обеспечением своих гарантий и обязательств.
Договоры на риелторское обслуживание различаются типом операций с недвижимостью (приобретение, отчуждение), содержанием заявленных в договорах гарантий и обязательств, а также видами их обеспечения. Это и определяет форму взаимоотношений с клиентами. При этом обеспечение гарантий и обязательств может быть в виде:
– личной подписи клиента и фиксации его паспортных данных;
– переданных на ответственное хранение правоустанавливающих документов на объекты недвижимости;
– предоплаты риелторских услуг.
Бывает также четвертый, смешанный вид (наличие подписи, передача на хранение документов, предоплата).
Ключевым моментом, определяющим форму взаимоотношений агентства недвижимости и клиента, является его обязательство не привлекать к исполнению договора третьих лиц. Под этим подразумеваются другие агентства недвижимости и всякого рода посредники. Если же клиент дал такое обязательство, подписал договор, передал на ответственное хранение правоустанавливающие документы и (или) внес предоплату, то из исполнения этих условий возникает обеспеченный, или эксклюзивный, договор . Если же договор обеспечен только подписью клиента, то он может быть отнесен к малообеспеченному, или обычному, договору.
