Павел Коваленко - Сделки с недвижимостью. Как правильно выбрать агента, агентство и провести сделку на рынке недвижимости
3. Красные линии на плане объекта, выданном БТИ. Наличие красных линий на плане свидетельствует об осуществлении неразрешенной перепланировки. В этом случае необходимо получить разрешение на перепланировку, обратившись в Межведомственную комиссию административного округа.
4. Неправильная запись номеров помещений в договоре. Помещения должны быть записаны под теми номерами, под которыми они обозначены в экспликации и на плане объекта.
5. Полномочия лица, подписавшего договор, и сдаваемые на регистрацию документы не подтверждены должным образом. Таким лицом может быть руководитель организации или уполномоченное им лицо. Руководитель организации подтверждает свои полномочия представлением выписки из протокола собрания, на котором он назначен руководителем (для руководителя государственной или муниципальной организации – копия приказа вышестоящей организации). Верность выписки подтверждается подписью руководителя и печатью организации. Уполномоченное лицо должно представить доверенность.
Руководитель организации может подписать договор в соответствии с правами, предоставленными ему уставом организации или соответствующим коллегиальным органом организации (совет директоров, общее собрание). При этом должны учитываться правила принятия решения о совершении сделки, установленные Законом «Об акционерных обществах» или Законом «Об обществах с ограниченной ответственностью».
6. Отсутствие государственной регистрации права собственника на объект недвижимости, который является предметом сделки или аренды. При регистрации договора субаренды должен быть зарегистрирован договор аренды арендатора.
7. Отсутствие документов, подтверждающих правопреемство ООО, ОАО, ЗАО, ТОО, АООТ, АОЗТ после приведения организационно-правовой формы в соответствие с законом [47] .
Перед тем как начать работу по сделке, вам предложат заключить договор с несколькими приложениями, в котором оговорены будущие шаги, взаимные права и обязательства, сроки совершения сделки, санкции, применяемые к сторонам в случае отказа от исполнения обязательств. Документы, которые вам предлагают подписать, надо внимательно прочитать, даже если вы доверяете агентству безоговорочно. Не лишним будет обращение к услугам юристов, специализирующихся на вопросах недвижимого имущества и сделках с ним, полагает О. Самборская.
С точки зрения рынка договор был и остается наиболее цивилизованным методом работы. Он определяет и все условия сделки, взаимные права и обязанности сторон.
Именно договор является основным документом, по которому клиент может отстоять свои права в случае возникновения каких-либо претензий к агентству недвижимости. И с учетом этого договора суд будет принимать решение об удовлетворении иска клиента или о защите его прав по сделке [48] .
Ошибки и правовые неточности при составлении любого контракта могут, как известно, привести к огромным финансовым потерям, не говоря уже о тратах времени, сил и здоровья на долгосрочные судебные разбирательства. Внимательное изучение договора с риелторской фирмой при покупке или продаже квартиры может уберечь клиента от многих напастей, считают эксперты.
Для продавца главное – решить финансовый вопрос. Это означает, что ему нужно не остаться без денег, выписавшись из квартиры. А для покупателя основное – юридическая чистота квартиры, поскольку всегда есть риск, что сделка может быть признана недействительной. Интересы продавца уберечь проще: надо только своевременно позаботиться о безопасности и надежности схемы передачи денег. Для этого в текст договора следует внести отдельной строкой название конкретного банка, с которым будет впоследствии заключен договор на аренду индивидуального сейфа.
Защитить интересы покупателя несколько сложнее. Специалисты считают, что наиболее серьезное внимание при подготовке договора следует обратить на пункт о профессиональной ответственности агентства недвижимости. Кроме того, в контракте должны быть подробно расписаны все этапы проведения сделки, последовательность и сроки действий каждой стороны. Необходимо, чтобы договор был «разжеван», понятен любой бабушке. В этом случае остается меньше почвы для возможных конфликтов. По словам специалистов, несовершенных контрактов в риелторском бизнесе – море. Причин этому три: отсутствие закона о риелторской деятельности, юридическая безграмотность некоторых бизнесменов и корыстные интересы компаний, не желающих нести ответственность за качество своих услуг, указывает С. Жарков.
Риелторы зачастую не знают границ своей ответственности и не видят «подводные камни» в документах. Многие агентства, особенно небольшие, не могут себе позволить держать юриста. Они либо составляют договоры сами, либо прибегают к помощи юридических фирм, которые разрабатывают образцы типовых контрактов и продают их десяткам компаний. Но юридические фирмы бывают далеки от каждодневных реалий рынка недвижимости, поэтому продукция их порой оказывается невысокого качества. И если что-то случается, то максимум, на что может рассчитывать пострадавший клиент, – это юридическая поддержка со стороны агентства. Специалисты считают, что фирма обязана выступить в суде на стороне своего клиента и нанять адвоката, взяв на себя все расходы по этому делу.
Ведущие риелторы отмечают также, что причина низкого правового уровня документов ряда агентств недвижимости заключается не только в юридической безграмотности руководителей. Корыстные интересы играют здесь не менее важную роль. Прежде всего, многие стремятся незаконно получить разницу между заниженной ценой для продавца и завышенной для покупателя.
В советскую эпоху слово «потребитель» использовалось в бранном контексте. Времена меняются. И те граждане, которые сегодня стремятся к эффективной защите своих прав и интересов, должны не только знать, что в России действует Закон Российской Федерации «О защите прав потребителей», но и уметь применять его в жизненных ситуациях.
Однако на практике защита прав гражданина-потребителя в отношениях с фирмой – производителем товара или поставщиком услуг на рынке недвижимости вызывает определенные сложности.
На рынке недвижимости потребитель взаимодействует с двумя контрагентами: изготовителем и исполнителем. Вопрос о взаимоотношениях потребителя с изготовителем (применительно к рынку недвижимости им может быть застройщик, строительная или ремонтно-отделочная подрядная организация) – это отдельная неисчерпаемая тема. Мы предлагаем поразмыслить над связкой «потребитель» – «исполнитель».
Под исполнителем закон подразумевает всякую организацию либо индивидуального предпринимателя, выполняющих работы или оказывающих услуги потребителям по возмездному договору. Услуги агентства недвижимости (риелторской фирмы) в подавляющем большинстве случаев таковыми и являются, поскольку связаны подбором вариантов приобретения квартир, улучшения жилищных условий и техническим обеспечением надлежащего перехода прав на недвижимое имущество.
Таким образом, клиент агентства недвижимости является потребителем, а посему имеет основания для защиты своих прав в соответствии с указанным Законом.
Первое и основное, что защищает закон – это право гражданина на качественное предоставление услуг . Именно эта часть соглашения гражданина с риелторской фирмой оказывается на практике во многих случаях наиболее декларативной. Действительно, стандартные договоры, предлагаемые рядом агентств, как правило, определяют общие обязательства фирмы по поиску вариантов недвижимости в соответствии с пожеланиями клиента. Однако целью обращения гражданина в агентство является не просмотр некоего числа вариантов, а именно приобретение жилья с конкретными потребительскими характеристиками, в определенном районе, типе дома. Эта конечная цель достигается не единичной услугой фирмы (организацией просмотра вариантов), а комплексом услуг [49] .
1. Функции договоров и требования к ним. Договоры на риелторское обслуживание позволяют:
– регулировать отношения сторон;
– определять обязательства и последовательность их исполнения;
– оговаривать права сторон;
– определять и защищать интересы сторон, участвующих в договоре.
Так, договор на риелторское обслуживание нужен не только для надлежащего его исполнения, но и в ситуации обращения в суд как последней фазе борьбы за нарушенные права. И если договор правильно составить и исполнить, то это уже осуществление защиты собственных интересов и, в определенной мере, препятствие для их нарушения. Здесь в полной мере действует известная формула: «знание – сила».
Договор на риелторское обслуживание, как и договор купли-продажи недвижимости, является двусторонним, возмездным и реальным [50] . Двусторонним договор считается на том основании, что участниками такого договора являются две стороны, одна из которых – исполнитель (агентство недвижимости), другая – клиент (продавец или покупатель в случае отчуждения и приобретения недвижимости).
