Сергей Тихоненко - Как купить квартиру выгодно. Потратьте минимум – получите максимум
Как правило, при заключении договора ренты первоначальный взнос составляет от 10 до 30 % от ее рыночной стоимости. В данном случае он составил 25 % – это 2 млн руб.
Ежемесячные выплаты зависят от ваших договоренностей с рентополучателем. В нашем примере выплаты были небольшие – всего 10 000 руб. В 2013 г. рента стала «исполненной» (рентополучатель умер), и квартира была выставлена на продажу чуть дешевле среднерыночной цены (покупатели не любят «свежую ренту», поэтому разумно сделать скидку 5–7 %).
За семь лет выплаты составили 804 000 руб. В итоге квартира стоимостью 12,5 млн руб. обошлась в 2,8 млн руб. – в пять раз дешевле. Более чем выгодно.
Договор ренты можно заключить на юридическое лицо. Есть крупные фирмы, которые поставили заботу о старушках на поток и имеют в активе сотни квартир. Самая известная – ГУП «Моссоцгарантия».
Как правило, те, кто занимается рентой, не особенно любят распространяться о своем бизнесе. Но иногда они нарушают обет молчания и откровенничают.
Мириам, владелица компании, специализирующейся на ренте: В этот бизнес я попала совершенно случайно. По приезде в Москву сняла квартиру. Соседкой снизу оказалась одинокая бабушка, с которой мы познакомились случайно в скверике у нашего дома, и она пригласила меня на чай. Потом мы ее пригласили к себе, так завязались хорошие отношения. К ней никто из родственников не приходил и не приезжал, даже не звонил никто. Я как-то привезла ей корзинку продуктов с рынка, а когда к нам приехала бригада делать капитальную уборку перед Новым годом, я в виде новогоднего подарка отправила их к соседке – привести в порядок и ее квартиру. После этого мы очень сблизились, стали почти родными.
Через семь месяцев она пошла погулять, оступилась, упала – перелом шейки бедра. Женщина она была грузная, сердце, диабет, возраст – все вместе не способствовало выздоровлению. Я ежедневно ходила ее навещать, наняла сиделку, три раза приглашала психолога, но ничего не помогло, спустя десять дней ее не стало, остановилось сердце. О ее смерти мне по телефону сообщил ее лечащий врач, я тут же поехала в больницу, и каково же было мое удивление, когда доктор вручил мне оформленное как положено завещание на мое имя, а также запечатанный конверт с ее личными наставлениями насчет похорон.
Через две недели после похорон объявилась родня, которая тут же побежала подавать на меня в суд, но суд проиграла. А через 40 дней после смерти соседки ко мне пришли две бабушки из соседних домов и выразили желание заключить со мной официальный договор ренты с пожизненным содержанием – это были подружки покойной, которым она еще при жизни дала наставления, чтобы те молча проследили за выполнением мной всего написанного в посмертной записке, и если все будет исполнено в полном соответствии, то можно смело отдаваться мне на ренту, что они и сделали.
Сарафанное радио – лучшая реклама. Через год после описываемых событий звонки от желающих со мной сотрудничать стали мешать нормальной жизни, поэтому я сменила домашний телефон и завела три сотовых.
Я часто спрашиваю у своих подопечных, почему они пришли именно ко мне, ведь вокруг столько фирм, столько частных лиц, готовых к исполнению договора ренты. Ответ всегда один: «Я верю тебе». Если б вы знали, как мне это приятно слышать, дай Бог им всем долгой и счастливой жизни!
Сейчас в нашем коллективе работает множество людей, работа, понятно, не офисная, требует много такта, даже, наверное, призвания. Скажу честно, контингент у нас сложный, и не каждый может работать так, как надо. Мы тщательно следим за работой наших сотрудников, делаем внеплановые проверки. Работа очень хлопотная, ведь психика пожилых странновата. Но оплачивается щедро.
Глава 3
Аукционы. Кто меньше?!
Еще один способ сэкономить – купить квартиру с аукциона. Аукционы по продаже недвижимости в России – явление редкое, но довольно регулярное. Почти всегда это классический аукцион: на повышение. Стартовая цена минимальна, остальное зависит от спроса. Победителем признается участник аукциона, предложивший максимальную цену.
Можно купить объект дешевле рыночной стоимости – на 10–30 %, а можно и дороже – если войдете в непредусмотренный раж. Иногда агентства недвижимости пытаются организовать так называемый голландский аукцион – на понижение. В основном для продажи элитного жилья. Но для «элитки» среднерыночных цен нет, так что оценить выгодность покупки трудно. Да и как-то не приживается эта схема в России.
Кто проводит квартирные аукционы?
1. Служба судебных приставов.
Задолжал человек большую сумму. Банку, матери своего ребенка, кому угодно. Повестки, суды… Наконец вынесено решение: взыскать! Должник продолжает уклоняться. Имущества и официальных доходов, чтобы покрыть все долги, не хватает. После долгой волокиты квартира должника выставляется на торги.
Иногда с первого раза квартира не продается, тогда проводятся новые торги и стартовая цена снижается. Так может происходить несколько раз.
Где искать объекты? На сайте ФССП РФ http://www.fssprus.ru. Там же – информация о времени проведения аукциона.
На 1 октября 2013 г. приставы продавали 1118 квартир и квартирных долей в России, из них – 62 в Москве и Московской области. Например, однушка на 1-м Рощинском проезде в Москве (м. «Тульская») со стартовой ценой всего 4,8 млн руб. Или двушка 85 кв. м на Таганке – за 14,4 млн руб. Это на 30–40 % дешевле среднерыночной цены.
Чтобы участвовать в аукционе, необходимо подать заявку в территориальную службу судебных приставов и внести задаток – 5 % от стоимости квартиры. В подтверждение серьезности ваших намерений. Если купите квартиру – задаток зачтется в ее стоимость, если не купите – деньги вернут.
2. Банки.
Ипотечник перестал платить. Увещевания и реструктуризация задолженности не помогли. Суд прошел. Надо продавать заложенную квартиру. Обычно банк старается осуществить продажу в тандеме с заемщиком и по максимальной цене. Но если заемщик не идет на контакт, банк действует самостоятельно. Например, проводит аукцион.
Где искать объекты? На сайте http://zalog.lot-online.ru (реализация заложенного имущества) и на сайтах банков.
Практика продажи заложенных квартир сильно разнится в зависимости от банка. Сбербанк, к примеру, на 1 октября продавал 147 заложенных квартир, из них пять в Москве. Дешевле рыночной цены примерно на 10–20 %. Одни банки проводят аукционы на повышение, другие продают имущество по фиксированной цене (немного ниже рыночной). Некоторые банки предлагают льготную ипотеку на приобретение залоговой недвижимости.
3. ГУП «Моссоцгарантия».
Та самая компания, специализирующаяся на квартирах со старушками. Старушки умирают, квартиры выставляются на аукцион. Аукционы проводятся регулярно. На 1 октября в активе компании – около 40 объектов. Стартовая цена – на 10–20 % ниже рыночной.
Где искать объекты? На сайте компании http://www.msgr.ru.
Задаток – 200 000 руб. Возвращается всем проигравшим (не купившим). Шаг аукциона – 10 000 руб. Договор купли-продажи квартиры оформляется в течение 20 дней после аукциона.
4. Агентства недвижимости.
Периодически «продвинутые» агентства недвижимости пытаются продавать зависшие квартиры на аукционе. Цель – выжать из квартиры максимум, то есть продать дороже среднерыночной цены. Так что о выгодной покупке речь, как правило, не идет. Хотя иногда на таких аукционах можно и сэкономить, но это уже вопрос случайного везения. Каких-то устоявшихся правил и традиций у таких аукционов нет, каждое АН «креативит» как может.
Плюсы покупки квартиры с аукциона:
1. Экономия! В кризис, говорят, дисконт доходил до 30–50 %. Сейчас уже нужно рассчитывать на более скромную скидку – 3–10 %. Но бывает и больше.
2. Экономия на риелторе. Организатор аукциона берет оформление сделки на себя. Хотя подстраховаться собственным риелтором или юристом не помешает, а в случае 4 это просто необходимо. Но сэкономить на риелторе все равно удастся, ведь проверка документов и сопровождение сделки стоят дешевле, чем классическая комплексная риелторская услуга. Подробнее об этом – в главе «Посредник по средствам!».
3. Экономия времени. Можно сразу купить несколько квартир без лишней беготни и нервотрепки.
Минусы покупки квартиры с аукциона:
1. Проблемы с бывшим собственником. Это касается вариантов 1 и 2. Бывший собственник зачастую остается прописан в квартире, выписываться и выселяться совершенно не намерен и вообще считает эту квартиру своей. Без боя он не сдастся. Пока идет оформление сделки, должник может опомниться: «Я нашел деньги, оставьте мне квартиру!» С большой долей вероятности приставы или банк пойдут ему навстречу. Ведь пока договор не зарегистрирован, квартира еще не ваша. Потеряете время.
