Сергей Тихоненко - Как купить квартиру выгодно. Потратьте минимум – получите максимум
Может, Банье – классический альфонс, только очень удачливый? Увы, слишком простая версия. Фотограф – гомосексуалист, который никогда не скрывал своих пристрастий. Скорее всего, несмотря на наличие мужа и дочери, миллиардерша оставалась глубоко одинокой. Своим обществом, вниманием, общением фотограф сумел заполнить вакуум в душе Лилиан Бетанкур.
Естественно, все это не понравилось родственникам Бетанкур. После смерти ее мужа дочка Франсуаза начала борьбу против «творившихся безобразий», наняла детективов. Но, вопреки всем усилиям, процесс зашел в тупик. Ведь подарки оформлялись надлежащим образом у нотариуса.
Рискнем предположить, что, если бы дочка уделяла больше внимания матери, подобной ситуации не произошло бы.
Если квартира не приватизирована
Что делать, если вам приглянулась неприватизированная «квартира со старушкой»? Старушка не против получить прибавку к пенсии, но приватизировать квартиру не хочет или не может. Отказываться ли от такого объекта? Не все безнадежно, есть варианты.
Например, вы можете сами приватизировать квартиру на бабушку. Оформляем нотариальную доверенность на приватизацию, собираем документы и отдаем в службу одного окна.
Если квартира не поддается приватизации, можно рассмотреть варианты, как туда прописаться. Нам нужна постоянная, а не временная регистрация. При этом с будущим жильцом заключается договор социального найма, а в паспорт ставится штамп о регистрации по данному адресу.
У договора социального найма есть один огромный плюс: его практически невозможно расторгнуть. Пару раз в год по телевидению показывают сюжеты о переселении злостного неплательщика коммунальных платежей в менее комфортабельное жилье. Причем «переселенцы» зачастую производят впечатление или людей с серьезными психическими отклонениями, или хронических алкоголиков. Квартиры похожи на выгребные ямы, а долг по квартплате достигает нескольких сотен тысяч рублей. Но случаев переселения единицы, а жильцов, годами не платящих за квартиру, многие тысячи. Также изредка договор социального найма расторгается, если проживающего человека признают сначала без вести пропавшим, а затем умершим. Но это большая волокита, которая тянется несколько лет. Кроме того, договор социального найма продолжает действовать и тогда, когда пропали основания, по которым он заключался. Вот она, сила постоянной прописки в неприватизированной квартире! Совсем другая ситуация, если квартира в собственности. Как говорил Тарас Бульба, «я тебя породил, я тебя и убью». Владелец квартиры легко пропишет (зарегистрирует) жильца и так же играючи выпишет из квартиры.
Еще один плюс. Как это ни банально звучит, но, если у вас в паспорте стоит штамп о постоянной регистрации, в этой квартире вы можете жить. Даже когда другие жильцы против. И даже когда рентополучатель передумал иметь с вами дело. Это не имеет значения.
В отличие от классической ренты, когда все зависит от желания рентополучателя. Есть право владения, а есть право проживания. Первое не всегда дает второе. При постоянной регистрации нет самого факта сделки, оспаривать нечего. Итак, вместо заключения договора ренты в отношении неприватизированной квартиры вы договариваетесь с проживающим в ней лицом и за определенную плату (или услуги) прописываетесь в квартиру. Казалось бы, в такой схеме для рентоплательщика сплошные плюсы. В чем же подвох? А вот в чем. Существует четкий набор оснований для постоянной регистрации. Большая часть из них сохранилась с советских времен, перекочевав из брежневского Жилищного кодекса.
Рассмотрим реальную ситуацию.
В двухкомнатной квартире на северо-западе Москвы проживали отец и сын. Отцу за 70, сыну около 50 лет. Оба сильно пьющие. Отец уже практически полностью деградировал, интересуется только алкоголем. Сын периодически впадает в продолжительные запои, но пока сохранил адекватность восприятия. Квартира муниципальная, задолженности нет. Сын начинает обзванивать знакомых, бывших сослуживцев с не вполне обычной просьбой. Он понимает, что при своем образе жизни и слабом здоровье любой день может быть для него последним. Он осознает, что после их смерти квартира достанется государству. Поэтому сын решил сделать доброе дело и передать квартиру в хорошие руки. Как это сделать, если квартира не приватизирована? Очень просто – оформить брак. Отец был вроде бы не против. Точнее, ему было безразлично. Невеста для сына была найдена. Подали заявление, зарегистрировали брак.
Дальше начались сложности. По закону для получения постоянной регистрации необходимо явиться всем постоянно проживающим в паспортный стол. Если один из жильцов заявление не подпишет, прописки не будет. Как вариант – согласие может заверяться у нотариуса. В данном случае отец отказался куда-то идти.
Безвыходная ситуация? «Шеф, все пропало», – обреченно говорил, заламывая руки, герой Миронова в «Бриллиантовой руке». Но мы не в кино, решение вопроса есть. По закону не обязательно согласие жильцов, если речь идет об опекуне, который прописывается к своему подопечному. В результате «невеста» превратилась в «опекуна».
Не забудем и про минусы такого вида сделок. Можно владеть несколькими объектами недвижимости, но иметь постоянную прописку разрешается только в одной квартире. Вы привязаны к этой квартире. Впрочем, ничто не мешает проживать где хочется, а муниципальную квартиру сдавать. Впоследствии можно оформить приватизацию. В 2013 г. ее сроки в очередной раз продлили, возможно, будут продлять и в будущем.
Как искать объекты?
Поиск объектов, пожалуй, самое важное дело в ренте. Вариантов несколько:
• Чужая реклама. Можно искать уже существующие объявления о ренте на популярных порталах – cian.ru, avito.ru. Но таких объявлений мало, и их, как правило, составляют риелторы, которые пытаются «отжать» рентоплательщика по максимуму. То есть реально выгодных предложений на досках объявлений не найти. Но есть плюс. Обычно на таких площадках продается уже заключенный договор ренты. Допустим, рентоплательщику срочно потребовались деньги и он решил продать квартиру вместе со старушкой. Это избавляет вас от необходимости уговаривать бабушку, согласовывать условия договора. Все уже сделано. Ваша задача – оценить выгодность предложения. Ну и поторговаться.
• Ваша реклама. Можете сами составить объявление о вашем желании заботиться об одинокой старушке с жилплощадью. Помните, что ваша аудитория – люди пожилого возраста, а значит, используйте правильные каналы, чтобы до них достучаться. Бабушки пока что редко пользуются Интернетом, не имеют аккаунтов в социальных сетях. Для них доски объявлений – это не порталы вроде avito.ru, а вполне реальные стенды с криво наклеенными бумажками. Так было вчера, так есть сегодня, но вот как будет завтра, время покажет. Поэтому используем следующие рекламные носители (расположены по убыванию эффективности):
– бесплатные газеты с объявлениями (там есть программа ТВ, а значит, ее иногда просматривают);
– рекламные блоки на обороте квитанции об оплате коммуналки;
– листовки в почтовых ящиках и на досках объявлений в подъездах;
– газеты с объявлениями о купле-продаже недвижимости вроде «Из рук в руки».
• Социальные навыки. Общение, общение и еще раз общение.
Еще одна история. Все началось с того, что молодая пара предложила помочь донести сумку с продуктами бабушке. Обычное доброе дело. Завязался разговор, к концу дороги новые знакомые обменялись телефонами. Бабушка жила неподалеку, поэтому пара стала иногда помогать с небольшими хозяйственными делами. Через некоторое время бабушка предложила увеличить объем помощи, а взамен пообещала переоформить квартиру. Сказано – сделано, договор пожизненного содержания с иждивением был заключен. Со временем здоровье бабушки стало ухудшаться, а характер портиться. Времени на уход требовалось все больше и больше. Свободного времени катастрофически не хватало, у пары начались регулярные ссоры. Через три года бабушка умерла. Непросто паре далась квартира, пришлось отпахать. Но в результате молодые люди съехали из арендованной квартиры и поселились в своей собственной однушке.
Вывод. Общайтесь с соседями, общайтесь на улице, общайтесь, где только сможете. You never know[2], как говорят американцы. В случае, описанном выше, сама хозяйка квартиры стала инициатором сделки. Но это случай редкий, инициативу нужно проявлять самому.
Кому доверяют пенсионеры?
Кто обычно становится рентополучателем? В порядке убывания:
• Соседи. «Многие люди не ищут идеальную кандидатуру для решения проблемы, они обращаются к тому, кто оказался рядом», – говорил известный американский маркетолог. И действительно, сосед оказывается ближе дальнего родственника.
